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房企预售金监管迫在眉睫

2012年04月18日 13:16 来源: 东地产 【字体:

  杭州房企破产案3.5亿预售金去向成谜

  房企预售金监管迫在眉睫

  杭州首例房企破产案凸显房产预售金监管难题:如何杜绝开发企业随意动用项目建设资金,有效保障购房人的利益。

  一夜之间,杭州金星房地产,一家此前名不见经传的开发商声名雀起。

  而缘由却极为悲情:因控股公司资金断裂而破产。

  明星楼盘殒落业主悲情

  连日来,杭州西城时代家园项目工地热闹起来,群群激愤的业主、各地前来采访的媒体记者,以及络绎不绝的讨债薪人士。

  据杭州媒体同仁介绍,西城时代家园是金星房产所开发的主要项目,该项目位于杭州市文一西路与狮山路交汇处南侧,建筑面积共18万平方米,其中前两期已经入住。2010年4月开始销售的第三期有11万平方米,800多套房(已经全部售出).

  令人玩味的是,西城时代家园三期最后一批房源的推出是在2011年4月、2011年8月24日,西城时代家园还以签约15套在惨淡的楼市中创下当日新房成交冠军楼盘。

  由于项目停工,一连串的负面效应由此产生。

  业主影响首当其冲。在小区业主论坛上,焦虑的业主发出各种各样的哭诉。“我们小区开发商破产了!西城时代,你让我情何以堪啊?”;“政府会帮助我们业主吗?承诺给我们‘三证’?”……

  和业主一样,承包商也同是悲情者。4月9日,承包商章某在得知消息后来到杭州金星房地产开发有限公司开发的“西城时代家园”打探情况。他所在的公司为“西城时代家园”提供了上百扇防盗门,涉及金额20余万元。

  4月9日,杭州余杭区政府发出短信安抚业主。短信内容称:“法院已依法受理金星房产公司破产案;西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工,其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。同时,区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利。”

  3.5亿资金谜团凸显监管之难

  据目前主流的说法,因还不上高利贷,金星房地产控股方中江控股董事长俞中江主动向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护。据估算,他的案子牵涉3家银行、上百家公司,把所有资产抵押变现之后,还有约30亿元借款还不上。

  金星房地产由此不幸成为牺牲品。而在该破产案中,3.5亿商品房预售资金去向目前仍是最大的谜团。

  公开资料显示,西城时代家园项目共申请过3次预售证,涉及327套房源,成交均价在9900~11000多元/平方米。根据公示的均价与建筑面积计算,这三批房源共涉及商品房预售资金约3.5亿元左右。

  事实上,早在2010年10月,浙江省即已执行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》,这份由中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局联合下发的文件中规定,自2010年10月1日起,开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户,预售资金使用实行封闭式管理,银行将根据项目节点完工证明,分批次向开发商支付资金。

  如果上述商品房预售资金的监管到位,西城时代家园业主的悲情或许可以避免。

  “政府部门很难实时追踪,而银行执行不力,开发商也可以巧借名目,所以监管是个难题”,一位业内人士如下表示。

  据了解,目前全国范围内,房地产预售资金的监管尽管近年来受到重视,但存在诸多漏洞,同时监管部门及托管银行并未能严格执行。

  眼下,杭州金星房地产破产案,为业界敲响警钟。

  未雨绸缪亡羊补牢未晚

  就在杭州房企房产案引发各界关注的同时,商品房预售资金监管也引起政府部门的重视。

  4月13日,民间金融高度发达的温州,政府紧急出台了《温州市区商品房预售资金监管实施细则》。《细则》规定,凡批准预售的市区商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围,监管资金比例要求监管项目工程预算清册总额不低于130%。

  《细则》规定,房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况,按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象 (即 “监管项目”),在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户,若监督项目有开发贷款的,应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户,该账户不得支取现金。

  除温州,江苏常州等多个城市,目前相关政府部门也对辖区内房地产开发企业资金到位情况进行监测,如何杜绝开发企业随意动用项目建设资金,已列上多地政府工作日程。

  另据了解,上海部分区县,目前政府也在对区内开发商进行摸底工作,商品房预售资金监管也有望进一步得到重视。

  链接

  全国各地商品房

  预售金管理大事记

  北京

  2010年8月,北京出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》,根据细则,进入预售资金监管的开发商,需要根据工程完成地下结构、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可办房产证这4个环节,来申请用款计划。根据4个工程节点的完成情况,开发商才能分期“取出”被监管的预售款。

  上海

  2010年初,上海市住保局就曾对沪上部分房地产企业进行调研,主要了解商品房预售的各个环节及流程,资金流向及操作方式。同时,住保局还特别了解了港澳等地新房销售的资金监管方式,他山取石之意明显。不过,当时消息称,尚未听闻商品房预售资金监管方面有新办法出台,仍停留在调研和探讨的阶段。

  西安

  2011年11月21日起,西安市启用“商品房预售资金监管系统”,规定商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”,应由购房人直接交入银行监管账户,房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。

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