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成交回暖今能持否

2012年04月18日 13:16 来源: 东地产 【字体:

  在这个春暖花开的日子里,不管是新房市场还是二手房市场,似乎都感到“暖意融融”。据统计,相比2012年1、2月份成交量合计60万平米的低迷情况,3月份近80万平米的成交量上升明显。这波“爆发式”行情令开发商充满期待,也令不少购房者陷入迷茫甚至恐慌,担心会由此引发房价新一轮的反弹上涨。

  李锦德

  上海中原地产副总经理

  小阳春行情后续的交易势头乏力,成交和价格走势不足以触碰调控的红线,短期不会引发新一轮政策调控。

  杨红旭

  上海易居房地产研究院综合研究部部长

  若价格出现反弹必将引发新的政策出台,但过度打压房地产行业又会影响整个经济市场,所以政府必将酌情调控。

  周志峰

  仲量联行上海研究部总监

  第二季度甚至第三季度可能都会保持这股势头,针对刚需市场的回暖,一般不会再出台新的调控政策。

  上海3月一手商品住宅成交量高达近80万平米,远超今年1、2月份的21万平米、40万平方米,以及2011年3月的48万平方米,引发3月份市场急速回暖的原因是哪些方面?

  李锦德:原因是多方面的,首先是“小阳春”传统因素的影响,加上政府调控政策的持续发酵,交易双方的心态回归平稳,有利于需求释放,自然带动交易上升。另一方面,从去年下半年开始一手商品住宅交易逐月下滑,8-12月的成交量都低于全年的平均值60.82平方米,去年10月成交46.21万平方米更是2011年下半年的最低值,需求严重积压,年后借助小阳春行情得到释放带动了交易回升。再者,银行放款速度加快,首套房贷利率下调都为需求带来利好,交易回升也在情理之中。

  周志峰:市场回暖主要以刚需带动成交。从三方面来看,一面是政策微调以支持首次购房者,具体为普通住宅标准的放松,扩大契税优惠税率,减少买卖双方成本;一面是银行信贷放松,具体为放宽首套房房贷利率,部分银行降至8.5折,同时放贷速度也较去年下半年加快;最后是开发商更为合理的定价,首次购房者逐渐回归市场。

  杨红旭:原因主要有四个方面。第一,季节性因素、春季反弹是历年楼市的基本规律,一般从春节到每年的5、6月份会出现。第二,调控政策的放松,像银行的利率调整,出现8.5折优惠等等。第三,各房企采取促销跑量的手段,以实惠打动购房者。最后一点,楼市调控自09年底实施,如此长的时间积累了许多刚需需求的客户,这直接导致一季度的成交回暖。

  这股回暖的势头能持续多长时间?若持续的回暖,是否会引发新一轮政策调控?

  李锦德:目前这股回暖的势头表现出后期乏力的迹象。7日一手住宅成交2.9万平方米,此后的两天持续走低,9日成交面积为1.69万平方米。

  从上海中原地产门店反映的情况来看,来客质量和带看量开始下降,后续交易延续面临一定问题。基于前期客户积累,成交热度还会略作一点延续,但是前景并不乐观。

  小阳春行情后续的交易势头乏力,成交和价格走势不足以触碰调控的红线,短期不会引发新一轮政策调控。

  周志峰:第二季度甚至第三季度可能都会保持这股势头,针对刚需市场的回暖,一般不会再出台新的调控政策。

  杨红旭:在政府的政策基本稳定的前提下,这股势头将起码持续至今年下半年。但目前仍有许多不确定性存在,根据市场表现看,成交量的持续回升必定导致房价上涨,而目前调控的目标就是房价下跌。若价格出现反弹必将引发新的政策出台,但过度打压房地产行业又会影响整个经济市场,所以政府必将酌情调控。

  在以价换量背景下,若持续的回暖是否会出现开发商调整定价策略?

  李锦德:从最近的市场交易情况来看,已经出现开发商调整定价策略,目前开放商的降价空间普遍在10%左右,而年前的降价力度一度达到15-20%,很明显一部分开发商乐观估计回暖能量,而调整了定价策略。

  周志峰:新开盘定价更为合理这一形势也将持续,一方面是原有库存的积压,市场可售量依然庞大。另一方面,部分开发商前期采取延后开盘的策略,但并不会无限期延后,所以在二三季度这部分开发商也将陆续开盘,新增供应的上升促使定价不会盲从。

  杨红旭:就目前市场规律来说,处于一个动态调整的阶段。现在房价在跌,买方在积极出手,而卖方在寻求调整,若企业不出现资金链紧张等大问题,一般不会再出现降价促销的策略。

  近期中高端楼盘在刚需盘的回暖势头中得利,成交量持续上扬,对二季度市场量价走势如何判断?

  李锦德:这次的市场回暖不光包括刚需的释放,改善型需求也在释放。今年总价300-600万元的住宅成交在小阳春行情中同步上扬。1月该总价段住宅成交套数为178套,2月为370套,3月成交套数已经达到了788套,这股价格推动力提升了成交均价,3月全市交易均价环比2月提升11.63%。但是这股回暖势头比较脆弱和持续时间有限,价格对应变化的负面影响已经显现,为二季度市场量价走势蒙上了更多阴影,预计5-6月份量价会出现向下的轨迹。但基于一二月份的低落表现,二季度的交易总量超过一季度仍问题不大。

  周志峰:中高端楼盘在刚需盘带动下的回暖,这部分中高端楼盘只是非传统豪宅区项目,他们也是采取价格策略刺激市场成交。但在传统成熟豪宅区,如新天地、陆家嘴,高端楼盘并未出现成交回暖,由于未来土地供应紧张,开发商大多维持稳定的售价。所以对于成熟区域的高端住宅,除非限购放松才能带动成交。

  杨红旭:中高端市场一直滞后于低端市场,就目前市场氛围持续向好来讲,若无新政策出台的前提下,二季度市场很可能止跌反弹,到时候成交量或将趋于平稳,但势头将会继续保持一段时间。一季度受春节等假期影响,成交低迷属于正常,二季度成交量超过一季度应该没有问题。

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