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要“适宜”还要便捷 300万以上大户型地铁房扫描

2012年04月05日 15:38 来源: 东地产 【字体:

  近期,300—600万总价段的大户型物业集中成交,同策咨询与研究机构数据统计显示,截止3月26日,成交套数已经达到了612套,超过1、2月成交总和。

  在成交较好的物业中,靠近地铁交通的大户型尤其受到青睐。

  改善需求涌动

  据统计,截止3月26日,套均面积150平米以上的大户型项目供应主要集中在嘉定新城。而在市中心,在售的大户型物业多为尾盘在售,剩余套数甚至不到10套。

  究其原因,与2006年出台的7090政策密不可分。所谓“7090”政策即要求一个城市里新增的一手住宅供应必须有70%面积的产品属于90平方米以下的户型。

  从而导致2008年以来,上市供应集中于小户型。但购房者对大户型的需求在不断释放,同策数据显示,大户型物业集中的300—600万总价段,今年1月、2月,该总价段住宅成交套数分别为178套、370套,到了3月份截止3月26日,成交套数已经达到了612套,已超过去年8月份的销量。

  降价后劲不足

  开发商降价汹涌,大户型地铁物业是否还将再降?

  《东地产》记者从已降价开发商处了解到,降价后不会再降,宁愿再等一等、憋一憋,意欲守住最后的底线。

  就此问题,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,此类情况确实存在,由于部分开发商在地价较高的情况下入市拿地,拿地成本较高,高成本的支撑使得利润被极大地挤出,降价对于他们来讲就是割肉,所以降价没有动力也没有降价的成本支撑。

  此外,在21世纪不动产上海分析师黄河滔看来,房价走势大致格局主要体现在两方面:首先上半年整体仍将延续降势,其次部分房价降幅可能逐步收窄。一些前期已降价的项目大幅促销后的售价已接近其成本价,未来进一步回落的可能性不大。另外一部分近期通过降价热销的项目,因产品定价已获市场认可,未来降价的积极性必然有限,甚至可能出现越降越少的情况。

  专家论市

  ◆ 杨苹

  香溢花城营销企划总监

  ◆ 宋会雍

  上海中原地产研究咨询部总监

  ◆ 许之静

  同策咨询研究中心资深分析师

  1、去年十月前后,上海楼市出现“两头好、中间差”行情,300—600万的物业不太好卖,目前这类物业销售表现如何?

  宋会雍:从目前楼市来看,高端物业呈现稳定,中间段收紧。由于调控政策的不放松,出现“两天好、中间差”的行情属于正常。以300-600万的物业为例,开发商因寻求一种长性积累,重视塑造自身的品牌和质量,而非一味的打折促销。

  杨苹:对此类物业的销售情况,以香溢花城为例:4月份我们会推出158~180平的三房、四房。现在的销售也是比较好的也是比较稳定的。我们项目也是在城中心,有相对成熟的生活配套,加上保值、增值等因素,这两点也是现在改善型购房者会理性选择的原因。

  2、目前地铁沿线大户型物业开盘量加大,预计该类型物业后期市场表现会走出怎样的格局?

  许之静:据统计,今年截止3月26日,套均面积150平米以上的大户型项目供应主要集中在嘉定新城,且几乎都以轨道沿线作为卖点之一,越来越多的经济型别墅或者是性价比较高的大平层项目,以亲民的面积和区位推出,同时加上降价策略,为有效控制总价作保证。

  宋会雍:开发商加大开盘量属于一种策略,因为卖方与买方需要量价互动,在这种情况下主动权是掌握在开发商手中,因为能坚持到现在的房企都是不缺钱的。市场变化速度要比预期的慢,根本的供应总量、供应价格没有被市场认可,所以还需要等待时机,预计日后格局将会持续不温不火的情况,消费者仍然处于被动、观望状态。

  杨苹:现在在售的符合7090要求的大户型本身就不是很多,加上政策的影响,之前一段时间刚需的小户型推出的比较多,也正是这个原因,改善型的大户型也是积压了很大的购买力,所以开发商觉得现在的形势推出大户型比较好,兴趣也比较大。

  3、对中高端物业的开发商,应该采取怎样的销售策略才能赢得市场?

  许之静:目前市场最大的问题在于价格。先知先觉的部分开发商,通过抢先降价,立刻就刺激了刚需的爆发。对于中端物业的开发商而言,同样只要价格做出15%左右的调整,购房者就会买账,成交量就会出现反弹。同时,通过降价+精装模式,加大降价幅度。

  杨苹:对于改善型的大户型,这一部分的购房者相对也是比较理性的,所以在销售策略上,还是做好产品本身,满足他们的改善性需求,将舒适性、房型优势、装修标准等这些做得更好,体现产品的品质。

  4、当前形势下,改善型购房者是否已到置换时机点?

  许之静:目前正是改善型购房者切入市场的时机点。在投资性购房被逼退的当下,大户型物业主要针对的是改善型购房者。目前大户型成交量已渐有起色,但库存量仍较大,网上房地产显示,截止3月26日,上海商品住宅库存套均面积145平米。大户型项目竞争面临激化,部分成交居前项目具有较高的性价比,同时也通过一定幅度的降价达到了迅速跑量的效果,目前销量居前项目的降价幅度已基本见底,购房者可以选择。当然购房者也是根据自己的经济实力和所青睐的区位来寻找房源。

  宋会雍:对于购房时机点,不应该看大势,抄底要看个例。现在的购房者每个人都想要抄底,但是其中道理就跟股市散户抄不到底一样。建议购房者不要抱有此类想法,而是多以自身需求出发,到底需不需要买,若需要就买。应该关注的是单个房价,目前众多开发商采取降价促销的推盘手法,若能抢占当前市场最低点就不会亏,所以想抄底必须紧密关注市场。

  杨苹:从去年10月到现在,政策的影响,很多开发商都进行打折、促销的优惠措施,但3月份成交量的上升及稳定的趋势,这些打折优惠措施也在收紧,从赶末班车的角度说,现在也是置换的时机。

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