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部分楼盘降价超两成 世茂一季度净利率仅略下滑

2012年04月05日 08:16 来源: 每日经济新闻 【字体:

  部分楼盘大幅降价后,房企为何还能实现较高的毛利?世茂房地产的案例也许能说明其中的部分原因。

  《每日经济新闻》记者3月中旬曾报道,世茂房地产(00813,HK)位于南京下关区的南京世茂滨江新城17号楼部分房源直降4000元/平方米,降价幅度达到26%左右,折后价格为11000元/平方米,如果一次性付款还可以再打9.9折。昆山世茂蝶湖湾的最新报价为6600元/平方米,较一年前跌去三成。世茂房地产2012年2月份单月合约销售数据显示,2月份的商品房成交均价由1月份的18064元/平方米下调至10089元/平方米。

  但令人奇怪的是,大幅度的价格调整似乎并没有影响到世茂房地产的利润率。该公司助理总裁蔡雪梅在3月31日世茂集团与携程、途家网三方战略合作发布会上向 《每日经济新闻》记者透露,上述降价行为并不影响世茂房地产今年一季度的整体净利润,该公司一季度的税后净利润率只比降价前下调了1到2个百分点。

  早期项目土地成本低

  根据世茂房地产2011年业绩的新闻稿,世茂房地产一季度的利润主要贡献来源恰好包括了前期价格调整幅度较大的楼盘,包括昆山世茂蝶湖湾、昆山世茂东壹号等项目。其中,昆山世茂东壹号3月的单价,与较去年前期相比降幅近千元。

  蔡学梅介绍,世茂房地产一季度的净利率水平仍然达到13%左右,较此前并没有大幅度的下调。她解释,其中一个很重要的原因是昆山世茂蝶湖湾、昆山世茂东壹号、南京世茂滨江新城等项目拿地时间早,能够作出比较大的价格下调幅度。

  根据《每日经济新闻》记者此前的报道,南京世茂滨江新城的拿地时间是2003年,当时拿地的成本仅为3030元/平方米左右,昆山世茂蝶湖湾的开盘时间则在2005年,上述项目的土地成本显然很低。蔡学梅说,世茂房地产一季度的降价主要针对那些拿地时间较早,产品力又严重下降,并且已是尾盘的项目。

  她的上述说法,与世茂房地产年报公布的数据吻合。根据年报,世茂房地产目前的土地储备平均楼面价格仅为1700元/平方米左右,远低于其他开发商的土地价格,且位置多位于二、三线城市的市内副中心和新城,有较大的价格调整机会。

  同时,世茂地产降价楼盘占一季度销售额比重不高,也是利润率没有受到过多影响的重要因素。一季度世茂房地产销售额达70多亿元,除了部分楼盘降价外,还因为商业地产占到了其销售总量的20%,而这一部分业绩不受限购影响,价格也没有明显的下跌。

  中房信分析师薛建雄说,相比于住宅,商业地产的价格下调幅度较少,而且销售情况较好,这在一定程度上保证了开发商降价后依旧保持高利润率。虽然去年商业地产也受到调控政策影响,但总体成交依然不错。

  来自万达上海公司的信息显示,尽管开盘仅一年,宝山万达广场的商铺销售火爆。4栋写字楼中,5号楼已售罄,4号楼去化率达95%,2号楼已售出60%。总共成交620余套,均价为2.2万元/平方米。与周边的住宅楼相比,该项目的平均销售均价并不便宜,但销售率却远远高于住宅。

  多数楼盘土地成本仅占售价30%

  中原地产研究中心向《每日经济新闻》记者提供的一组数据显示,全国前10名的地产商中,中海、恒大、金地、万科、保利等企业集中购买土地的时间段,都是地价最高的2009年7月至2011年6月。其中,中海地产上述时间段购买的土地,占其土地储备总量最高,达到86%;恒大的比例次之,也达到78%;即使是在这个时间拿地最少的华润,期间拿地量占土地储备总量的比例也达到21%。

  上述数据让外界认为,其他的开发商不能像世茂房地产一样在降价后仍然维持原有的利润水平。但中原地产研究中心高级研究经理刘渊告诉《每日经济新闻》记者,根据该中心对标杆房企的监测数据,实际上目前在售的多数楼盘土地成本占房价的比例都只有30%左右,这意味着开发商在大幅降价后,依然能保持一定的获利空间。

  另外,虽然去年末有大量楼盘出现降价,但这些楼盘在整个地产集团中所占比例并不高。很多开发商去年底的销售均价实际上要比去年初还要高,这也导致了开发商在大幅降价后,依然可以保持较高的毛利。

  同策咨询机构研究总监张宏伟也有类似的看法,认为目前降价项目只占所有开发项目中的小部分,全盘性的降价并没有出现。

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