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低价难租回报率虚高 4招教你远离商铺投资误区

2012年04月01日 08:15 来源: 好运Money 【字体:

  别踩到商铺投资雷区

  要判断商铺的盈利前景,光看地段远远不够。

  吴冠珠在上海浦东丁香路上的一条社区商业街上经营了一家玉器店。半年以来,每月2万元至3万元的租金都需要她用矿石生意上的收入贴补。这里是上海著名的高端社区聚集地,居民具备非常雄厚的购买力,可惜这条几百米的商业街常年挂着“火热招租”的广告牌,商铺却几乎有一半是空着的。

  这不是她当初租下商铺时希望看到的,其他的房东更不愿意看到。但买入的时候,商业街还没有开始运营,怎么判断它将来的回报前景?

  7个理由你信哪个?

  商业街根据本身经营的商铺,可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂,多数只租不售,并不适合普通个人投资者。

  更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题,建材市场、餐饮娱乐街,目前还是不错的选择。

  如果你接到推销商铺的电话超过3个,会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个:低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

  商铺有产权?和回报率无关!

  产权商铺主要是相对于使用权商铺而言,产权商铺最大的好处在于能贷款,而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款,首付最低50%,比照基准利率或上浮。

  产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售,但是等到你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半都变成了税金:土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上,个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%。况且,如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢?

  因此,商铺有产权,和获利前景没有必然关系。

  至于使用权商铺,除非是位于商业氛围成熟的闹市,可见的租金回报超过15%,否则,按照10%回报率计算,50万元买来使用权,第10年赚回本,15年到期时,账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺,以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算,15年后的本息总额是103.6万元,15年的利息总额53.6万元,比买使用权商铺多赚28.6万元。

  低总价,可能很难租!

  “总价20万元到30万元,您有没有兴趣?”低总价的最大诱惑是,让钱不多的你蠢蠢欲动:“我也能投资商铺做房东?”

  不得不提醒你,事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

  通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟。这样的商铺买来,你要面对的就不是租金高低的问题,而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

  立超商业地产总经理朱谦的判断是:“以上海为例,面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺,总价一般在100万元至300万元,这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。”

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