首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

我国楼市调控目标的量化标准

2012年03月21日 06:54 来源: 中国经济时报 【字体:

  房价收入比、房屋租售比和房地产业利润率等量化指标,既可以成为判断房价合理与否的标准,也可以作为检验楼市调控目标是否实现的依据。我们相信,只要各级政府坚持“促使房价合理回归不动摇”,并且方法得当,完全有可能促使房价收入比下降到7.5∶1之下,租售比上升到1∶300以上,房地产业利润率下降到10%左右,房价回归到合理水平。

  ■大势观察■

  两会召开前夕,温总理曾经明确地指出,本轮楼市调控的目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇;二是促进房地产市场长期稳定健康发展。在十一届全国人大五次会议上,温总理作政府报告时再次重申了上述目标。

  从定性分析角度看,上述调控目标确实有的放矢,且精准清晰,非常给力。但从定量分析角度看,究竟什么样的房价是合理的,房价合理回归的界限在哪里,政策并没有给出明确的量化标准。这就给人们留下了巨大的想像空间,也给地方政府规避调控开了方便之门。因此,当前有必要研究探索调控目标的量化标准,以提高调控政策的可操作性。

  在国际上,人们一般用房价收入比作为判断房价合理与否的标准。据考证?熏该标准最早是由美国经济学家里查德·奥尔森在19世纪中期提出来的。其核心内容是“一周薪抵一月租”。后来,经济学家们发展了上述思想,将其修正为房价收入比。其含义是:在当地购买一套住宅需要支付的费用和居民户均年收入之比。据联合国人居中心研究,合理的房价收入比应介于3∶1—6∶1之间,即购房开支应相当于每户居民3—6年的平均收入。据解释,当房价收入比高于6∶1时,房价较高,多数居民无力买房,难以形成有效需求。相反 ,当房价收入比低于3∶1时,房价较低,多数开发商无利可图,难以形成有效供给。这两种情形都不利于房地产业均衡发展。只有房价收入比介于3∶1—6∶1之间时,房价才高低适中,楼市供求基本平衡,市场繁荣,房地产业稳健发展。

  根据房价收入比,我们可以得到判断房价是否合理的标准:即合理的房价应介于家庭平均年收入的3倍到6倍之间。其根据是,在此价位上,房价收入比介于3∶1—6∶1之间,楼市购销两旺,房地产业运行良好。当房价高于居民家庭平均年收入的6倍,或低于居民家庭平均年收入的3倍时,就是不合理的。其根据是,前者房价收入比高于6∶1,房价较高,有效需求不足;后者房价收入比低于3∶1,房价偏低,有效供给不足。在这两种情况下,楼市均处于非均衡状态,房地产业经营困难。所以,将房价收入比作为判断房价合理与否的标准,是符合经济逻辑的,可行的。

  统计分析表明,我国的房价收入比在2001—2003年间变化比较平稳,约为6.2∶1;2003—2007年明显上升,达到了7.4∶1;2008年有所下降,退到6.8∶1。2009年又跃升到8.0∶1。其中,北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市都超过了10∶1。例如,2011 年深圳为15.6∶1、杭州为14.1∶1、北京为12.9∶1、厦门为12.5∶1、上海为12.4∶1。这表明,我国城镇住房价格已经过高,大大超过了居民购买力,有越来越多的人买不起房或租不起房,严重影响劳动力正常再生产,不利于建设和谐社会。

  考虑到我国城镇居民人均住房已经超过30平方米,住房自有率达到80%以上,房价收入比至少下降到7.5∶1?穴比国际标准稍高?雪,房价才算回归到合理水平。以北京为例,2011年全市新建普通住宅平均每平方米售价1.8万元,按户均住房面积90平方米,户均年可支配收入10万元估算,房价收入比是16.2∶1。再假设家庭收入不变,要使房价收入比回归到7.5∶1,户均房产价格需要下降到75万元,降幅约54%。考虑到调控要经历一个过程,其间居民收入会有较快增长,房价下降的实际幅度比上例要小些。房价理性回归不太可能发生“硬着陆”,伤害国民经济。

  衡量房价合理与否的第二个量化标准是房屋租售比。房屋租售比是指房产每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之比。其计算公式是:租售比=每平方米租金/每平方米房价。譬如,假设某小区一套120平方米的住房,售价360万元,合3万元/平方米,月租金7200元(带部分家具),合每平方米60元,那么,该房产的租售比就是60∶30000=1∶500。

  原始意义上的房屋租售比,是被用来判断某一区域房产是否具有投资价值或房地产运行是否正常的标准。在国际上,一般将房屋租售比1∶300—1∶200视为房地产业运行良好的标志,并将1∶300视为租售比的警戒线。据解释,当租售比低于1∶300时,意味着房价过高,房产投资价值很小,(投资)需求不足,房地产业萎缩再生产。相反,当租售比高于1∶200时,意味着房价过低,开发商利润较少,住房供给不足,房地产业也会萎缩再生产。只有租售比介于1∶300—1∶200之间时,楼市才会供求基本均衡,市场繁荣,房地产业稳健发展。

  根据租售比=每平方米租金/每平方米房价,可以很容易地得到:每平方米房价=每平方米租金/售租比。根据这个公式,我们可以判断房价是否合理。仍以上例说明,该房产合理售价应在144万元至216万元之间。其根据是,在此价位上,租售比介于1∶300—1∶200之间,房地产业运行良好。如果房价高于216万元或低于144万元,就不合理了。因为前者?穴比如360万元?雪的租售比低于1∶300,后者的租售比高于1∶200,房地产业都处于萎缩状态。所以,将房屋租售比作为判断房价合理与否的标准,是符合经济逻辑的,可行的。

<<上一页12下一页>>

关于楼市调控的相关新闻

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册