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小产权房:爱上容易拥有难

2012年03月05日 21:36 来源: 《大众理财顾问》 【字体:

  所谓的小产权房并不是一个法律上的概念,是人们在社会实践中的一种俗成的称谓。小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证房产,小产权其实就是乡产权、集体产权,它并不真正构成严格法律意义上的产权。

  案例版式

  某开发公司开发销售的丰台区某镇某家园7号楼,系与镇政府合作的北京市丰台区旧村改造项目。2005年3月2日,开发公司与王鲁美签订《房屋买卖合同》,该合同约定:王鲁美购买某家园5幢4单元601号房屋一套,建筑面积98.75平方米,单价为每平方米1163元,总价款为127922元,付款方式为一次性付款。王鲁美于2005年3月15日向开发公司交纳房款114846元,开发公司应当依照合同约定2005年10月31日前将经验收合格的房屋交付王鲁美。合同附件三约定:开发公司争取于2005年12月31日前办理北京市“大产权”,届时不能办理的,王鲁美有权解除合同。王鲁美解除合同,开发公司应当自王鲁美解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按王鲁美累计已付款的3%向王鲁美支付违约金。王鲁美要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,开发公司按日向王鲁美支付已交付房价款万分之三的违约金,该合同还对双方其他权利义务作了约定。

  合同签订之日,王鲁美将购房总价款114846元全额支付了开发公司。但开发公司一直未能按约定将房屋交付给王鲁美使用,也未办理北京市“大产权”,双方遂产生纠纷。2006年3月,开发公司向人民法院提起诉讼,称因所售房屋没有预售许可证,且到现在尚不能办理下来,为防止双方的损失进一步扩大,故根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定诉至法院,要求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同无效,诉讼费由被告承担。

  庭审中,本诉原告称:在签订合同前,原告已明确告知被告,原告所售房屋为北京“小产权”,在销售时暂没销售许可证,被告对此无异议,仍然与原告签订了合同。

  本诉被告辩称:原告诉称其已告知没有商品房预售许可证,与事实不符,原告在我购房时告知我五证齐全;请求法院保护买房人的利益,我们同意解除商品房买卖合同,但不同意支付诉讼费用。

  在庭审时被告提出反诉:与被反诉人开发公司于2005年3月2日签订商品房买卖合同时,被反诉人声称“五证”俱全,并称以后可以办理北京市大产权,因此才一次性全额支付了房款。然而被反诉人却向法院起诉,称房屋销售许可证不能办理下来,并请求解除合同,这显然是一种欺诈行为。故提起反诉,要求被反诉人开发公司支付我2005年2月29~2006年3月贷款利息损失6396.10元,赔偿房屋差价损失47795. 16元,双倍返还已付房款255844元。

  反诉被告开发公司辩称:我们同意返还当时交款的数额并支付活期利息损失,其他的反诉请求不同意;在签订合同时已明确告知王鲁美,所售房屋为“小产权”,正在办理“大产权”,但是不一定能办理下来,如办理不下来,王鲁美可以解除合同,对此合同附件三也有明确规定,所以王鲁美称构成欺诈没有事实依据。要求房屋差价损失也没有事实和法律依据。

  法院经审理后查明,开发公司销售的某家园7号楼系北京市丰台区旧村改造项目,具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,但未办理土地使用权出让手续。开发公司与王鲁美签订的房屋买卖合同属双方自愿,未违反国家相关法律规定,因此应确认该房屋买卖合同有效。鉴于开发公司请求确认合同无效,王鲁美则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等,由此可见双方均不愿继续履行2005年3月2日所签合同,王鲁美开庭亦明确要求解除合同,据此本院尊重双方的真实意思对2005年3月2日的合同予以解除。在合同解除后,开发公司向王鲁美收取的房价款应返还王鲁美并将相应利息返还。王鲁美以开发公司存在欺诈行为为由主张双倍返还购房款,因本案房屋不属于商品房,合同中附件亦有约定,王鲁美没有充足反证能证明该主张成立,故不予支持。开发公司未能按合同规定交付房屋,且无证据表明存在不可抗力因素,因此开发公司应依据合同第7条承担违约责任,即支付已付购房款3%的违约金。王鲁美以订立合同当时的房价款和开庭前房价款存在差价为由主张损失赔偿,没有事实和法律依据,本院不予支持。

  律师分析

  小产权房只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑,法律允许乡村集体在集体土地上建造住宅。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部转让与置换。购买小产权房主要有以下风险。

  法律风险

  前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性,使得流通转让存在很多的限制。小产权房只具备了普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。

  由于购买小产权房的合同是无效的,根据法律规定,购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。根据目前已有的案例来看,如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

  政策风险

  购买在建小产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿小产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,购房人并非合法的产权人,很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

  开发建设监管缺位

  目前,小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。开发得不到银行贷款支持,过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其他环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时交付房屋存在着很大的风险。

  购买后不能合法转让过户

  由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

  律师建议

  关于购买“小产权房”,购房人要注意以下事项。

  买前需谨慎

  集体建设用地用于商品房开发目前处于限制或管制阶段,国家尚未出台相应规定,关于小产权房的合法化尚无定论,购买尚存在可能导致合同无效的法律风险,购房人须谨慎。

  审核相关手续

  购买小产权房时,一定要注意审核出售房屋的合法手续,要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,并向建委验证核实,否则千万不要购买。实践中,未办理合法手续的小产权房,通常为违法建筑,很有可能会被拆除。

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