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消息称有关部门正加紧研究房产税推广方案

2012年03月01日 08:08 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  核心提示:在地方政府并非如此,以土地出让金为主的非税收收入占居着主角地位。

  作为房地产调控长效机制的手段之一——房产税,“两会”期间或将成为提案热点。记者从全国工商联房地产商会获悉,该机构两会提案将聚焦在“房产税试点改革将与土地出让金结合”这一建议上。

  尽管全面实施房产税有着很大的现实阻力,但中央层面推进的决心仍然坚定。据接近决策层知情人士透露,近期,财政部与国家税务总局已被明确要求,结合住建部的个人住房信息系统全国联网,总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验,尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表。

  房地产商会方面给出的建议称,房产税与土地出让金都是政府财政收入的组成部分,而土地价格高涨是引发高房价根本原因,要发挥好房产税调控的作用,必须结合土地出让金制度改革才能真正发挥效果。

  据介绍,从国民经济整体上看,税收收入占绝大比例,2010年全国财政收入8.3万多亿,其中税收收入7.3万多亿,非税收收入约0.99万亿,非税收收入占比12%。但在地方政府并非如此,以土地出让金为主的非税收收入占居着主角地位。

  从1999年到2010年,政府土地出让金收入从514亿元增加到2.9万亿余元。土地出让金收入与地方财政收入之间的比重,从9.2%提高到2009年的48.8%,2010年则达72.38%。统计资料反映,进入21世纪以来,地方土地财政的特征越来越显现。

  房地产商会认为,造成这种关系颠倒的根本原因,在于当前分税体制下地方财政收入与支出责任不对待等,地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。而土地出让制度的特征,让地方政府发现,通过土地出让收入可以弥补地方财政收入的缺口。在发展经济的强烈愿望,甚至只是在保吃饭财政的诉求下,地方政府的一个重要政策目标,就是在尽可能的情况下推高土地价格,从而获得最大的土地收入。但土地财政也使得地方财政收入不稳定,透支未来发展动力,并且是推高房价的主要因素之一。

  房地产商会建议,房产税的试点方案应结合土地出让金制度改革。首先要确立以税收作为地方财政收入主体的财税体制改革目标;其次,房产税的改革应以土地出让金的改革为前提;再次,还要探讨财政税收及非税收的科学组合比例。

  房地产商会认为,房产税推进的难题在于,在地方政府已经一次预收70年土地使用费的前提下,再对业主采取评估现值逐年收房产税的方式是不合理的。这等于重复征收。经测算,如果对所有存量住宅征税,假设税率为1.5%,则全国一年的住宅类房产税达7600亿元,加上商业物业将达1万亿,持续下去,其税收规模有望取代土地出让金。

  但征收房产税,必须考虑解决已一次性收取了70年的土地出让金问题,实践中建议逐渐抵消已付部分,特别要考虑在拍卖背景下地价大幅溢价后的出让金的抵消问题。如何折抵,也将是此项改革政策制定的一个难题。

  不过,海通国际就重庆、上海两地的实施情况评估后发现,房产税对两地的政府财政收入和当地房价所产生的影响非常有限。

  据了解,上海的房产税仅针对新成交住房。即已拥有至少一套住房的本地买家以及外地买家,均需在成交金额的7折基础上,支付0.4%-0.6%的税率(视成交价格而定)。根据CREIS的数据显示,尽管住房限购令空前严厉,成交总量大幅下滑,2011年上海住宅的平均售价同比仍上涨6.8%至每平方米14223元。2011年上海市住宅成交约1830 亿元,推测可征收的房产税总额低于3亿元。这在上海市2011年3430亿元的财政收入中,所占的比例不到0.1%。

  重庆的房价在大城市中保持较稳定的水平,2011年亦得到延续。重庆的房产税针对主城区的所有高档住宅(约9000套),税率介于0.5%-1.2%之间。预计2011年可征收的税款总额约为1亿-1.2亿元人民币,在当地政府财政收入(2900亿元)中也仅占极小的份额。

  另一方面,2011 年上海和重庆来自土地出让金方面的收入,依然分别达到1510 亿元(同比减少16%)和820 亿元(同比上升15%)。

  海通国际认为,许多人都对房产税有朝一日可取代卖地收入,成为地方政府财政收入的主要来源之一,抱有较高的预期。但从上述数据来看,如果沿用沪渝的征收方式,这一期望仍是遥不可及。

  财政部财政科学研究所副所长王朝才透露称,目前财政部还在研究评估重庆、上海两地房产税征收经验,具体设计推进的时间表还不知道。

  财政部财政科学研究所所长贾康建议,房产税在研究过程中,管理部门应在总结两城市试点经验的基础上,更开明地适当披露相关信息,让社会公众吃下定心丸,解决改革可能造成的人心惶惶的状态。比如,贾康认为,重庆在房产税改革过程中比上海更为激进,重庆覆盖了存量房,包括重庆辖区内几千套独立的别墅。其中,180平方米是征收房产税的界限。贾康认为,无论房产税如何设计,都要给全体社会成员有自己的住房,一个基本住房保障的空间,全社会有一个相对清晰的认识后,就可以减少人们对于这种税制改革的疑虑。

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