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房企盼涨背后利益链条:生存和周转资本诉求

2012年03月01日 08:08 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  核心提示:还有消息称,万科将对重庆的相关项目减少折扣优惠,鲁能的重庆项目鲁能星城及富力的重庆项目富力城均取消特价房。

  据CRIC数据系统的统计,万科、鲁能、富力、朗诗、SOHO中国、东原地产,近日纷纷出现小幅涨价或酝酿缩小直至取消优惠的举动。

  本报记者注意到,随着多地地方政府接连推出花样繁多的楼市微调政策,楼市及资本市场作出了积极反应。地产股板块上周持续领涨,部分个股周涨幅达30%甚至更多。

  但资本市场的多位人士认为,地产股止跌反涨的冲动更多来自资本层面,本轮调控以来,房价回落幅度尚未拉大,但地产股下跌惨烈,部分个股跌幅超过70%,对于众多寄望于地产股的庞大资本而言,反转急不可待。

  反涨逆流背后,涉房资本利益链条的力量清晰可见。

  房企集体酝酿涨价?

  来自中房信的报告披露,2月24日,重庆鲁能星城、珠江太阳城、富力城等楼盘的特价房销售一空,开发商集体酝酿涨价;南京朗诗钟山绿郡宣布将从3月1日开始,在原价基础上每平方米上调100至600元不等;SOHO中国项目从3月1日起提价2%试探市场。

  还有消息称,万科将对重庆的相关项目减少折扣优惠,鲁能的重庆项目鲁能星城及富力的重庆项目富力城均取消特价房。

  “近期政策微调、成交复苏、刚需释放,是促推房企逆市提价试探市场的三大基本因素。”中房信分析师孙田认为,尽管地方相关松动举措多被紧急叫停,但市场依然预期会有越来越多的地方政府选择“暗松。2月份以来,累积的刚性需求逐步释放,推动市场需求上升,成交出现回升迹象,令开发商蠢蠢欲动。

  CRIC监测数据显示,2012年第7周、第8周,典型城市的商品住宅或商品房成交量出现明显上升,尤其是2月20日至2月26日,一线城市的商品房成交量环比上涨两成以上。多方面迹象反映,一线城市出现“小阳春”走势,楼盘销售陡然升温。

  而这些,仅仅是部分房企酝酿涨价的市场浅层因素。来自资本市场众券商对地产板块的集体唱多,同样成为一股不可忽视的力量。

  国信证券在近日报告中指出,未来4-10个月,地产股将呈现逆周期的投资机会,地产股是唯一有政策对冲的板块,继续建议超配。中金公司的房地产行业研究报告认为,预计未来一个月成交量反弹将继续,房地产板块将伴随着成交量的回暖延续反弹行情,投资者可提高地产板块的风险偏好。

  盼涨背后的利益链条

  市场层面的供求关系,只是近期楼市止跌反涨的一个基本因素,而背后利益链条上的资本力量,或许是更重要的推手。

  一股来自资本市场的力量,是众多或看好地产股、或重仓地产股、或已深套地产股的基金及其背后的庞大资本。

  例如著名基金经理王亚伟管理的华夏大盘、华夏策略两大基金,仍然重仓地产股,房地产为其第一大重仓行业,持有比例分别高达17.26%和15.34%。

  一位不愿透露姓名的分析师坦言,去年四季度开始,陆续有基金逐步加仓地产股,而近期楼市利好消息刺激下,地产股的一波反弹行情让这些基金尝到了甜头,继续为楼市的止跌反涨唱多,成为这些资本力量的重要策略。例如去年四季度华夏大盘精选爱基净值资讯首次重仓华发股份(600325)(600325.SH),近期多次出现单日涨幅5%左右的行情。

  与股市投资基金不同,房地产企业和地方政府对于市场反转的渴求,主要来自于生存和周转的资本诉求。

  数据显示,房地产企业动辄数千亿的偿债压力巨大,地方政府则面临10万亿的地方债务,均需房地产这个最直接的地方财政引擎重新启动。但是,调控的任务和楼市的基本面,并不允许市场走势屈服于单纯的资本利益冲动。

  “开发商盲目提价将令市场反弹夭折,这是最为直接的伤害。”孙田在报告中指出,今年中央将会延续从严的调控主基调,尽管对首次购房者信贷有所松动,但限购政策不会退出,抑制投机投资性需求仍是主要调控目标。“若房价出现回升,一方面会导致中央再度施压,地方政策微调的主动权被中央收回;另一方面市场主调未变,房价上涨后将令楼市再度陷入低迷,这对很多房企将是雪上加霜。”

  摆在房企面前的救赎路径并没有改变:在市场成交反弹期大量推盘,采取持续降价促销策略,加速跑量,保证资金链才是上策。

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