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上海新普通住宅标准即将公布 标准放宽影响几何

2012年01月20日 17:00 来源: 《理财周刊》 【字体:

  上海将在一季度公布新的普通住宅标准,而北京在去年底已经完成了此项工作。随着房价的不断上涨,原有标准显得有些“不合时宜”,因此提高标准的呼声一直很高。显而易见的是,此举可降低购房开支。

  上海新的普通住宅标准即将公布。

  据了解,新标准将于今年一季度制定并社会公布,门槛进一步放宽。记者了解到的信息显示,同为一线城市,北京已先行,其标准已于去年年底做了调整;广州目前尚未给出明确的说法。

  业内人士分析指出,普通住宅标准的调整,对于部分买家而言,可节省一笔税费开支。

  上海标准即将公布

  得知上海即将执行新的普通住宅标准之后,准备买房的小刘感到非常兴奋。

  小刘在上海已经打拼了4年多,因为考虑在上海长期发展下去,因此准备先买一套住房。他在七宝某新村看中了一套总价为126万元的小两房,面积约62平方米,对小区、房型等都很满意,但当他了解到要按照“豪宅”即非普通住宅标准缴纳契税时,感到有些不解。“这哪里像‘豪宅’?”他如此反问。如果以普通住宅标准来缴纳契税,他属于首次购房,对应税率是1%。

  其实,类似于这样的情形,并不只是小刘一个人碰到。来自汉宇地产市场研究部的说法是,此前由于标准未能及时更新,有将近七成的二手房被纳入到了非普通住宅范围,因而纳税税率统统被提高到了3%。

  这样的情形不久便会被改变。在1月16日举行的上海市政府记者招待会上,上海市委副书记、市长韩正表示,上海今年一季度将制定新的普通商品房标准,内环线以内低于330万元/套。现在上海的普通商品房标准是2008年制定的,这个标准已不适合现在的实际情况。“因此我们反复测算,准备每套总价门槛进一步放宽,内环线以内低于330万元/套,内外环间低于200万元/套,外环外低于160万元/套,也将在一季度正式实施。”韩正说。

  门槛进一步放宽

  显而易见,新标准对普通住宅门槛进一步放宽。

  据了解,目前仍在执行的标准是2008年制定的,随着房价的不断上涨,导致很多普通住宅被“豪宅”,购房者因此而承担了更高的税费。21世纪不动产分析师罗寅中表示,不管是新建商品房还是二手房,符合普通住宅标准的物业在近年来急剧减少。在2008年11月标准之前,上海有33%新建商品房符合普通住宅标准,调整之后的2009年末,这一比例上升到了46%。但房价的上涨使得符合普通住宅标准的物业越来越少,截止到2011年12月31日,该比例则萎缩至15.5%,下降了30个百分点。二手房市场情况更为糟糕,根据21世纪不动产提供的成交数据显示,在2008年11月份标准调整之后,符合普通住宅标准的二手房成交占比一度达到80%,而在2010年12月底,则降至48%(因为考虑到限购因素,不与2011年底进行比较)。

  新标准执行之后,这种状况将得到明显改善。以去年12月份新房成交为例,当月共计成交4700余套新建商品住宅,其中符合2008年普通住宅标准的房源,内环内占比约为21%,内外环之间占比仅为5.4%,外环外则为19.3%。而如果按此次将实施的新标准统计,普通住宅内环内占比将提高到29.1%,内外环之间占比为24%,外环外则剧增至67.9%,其中内外环及外环外两区域占比提升幅度最大。

  提前一步的北京已经达到了这种效果。据了解,北京已在去年底做出了调整,新的标准(见表1)已于2011年的12月10日开始执行。中原地产市场研究部张大伟认为,新标准让普通住宅免遭“被豪宅”影响,交易过程中的税费受惠范围扩大,使得北京70%以上的住宅划入普通住宅范畴。

  表1 各地普通住宅标准历次调整

  城市 普通住宅条件 2005年标准 2008年标准 最新标准

  北京 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下;

  广州规定单套建筑面积在144平方米以下的住房 实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。一级为11068元/平方米,二级为9555元/平方米,三级为8040元/平方米,四级为6886元/平方米,五级为5462元/平方米,六至十级为4526元/平方米 2008年11月,北京市针对1.2倍的具体规定调整为:三环以内总价258万元/套,三环至四环之间210万元/套,四环至五环之间198万元/套,五环外120万元/套 2011年12月10日标准调整为:以全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米,分环线区域和方位进行系数调整,调整系数为四环内北部1.8、南部1.6,四至五环北部1.5、南部1.3,五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京哈高速公路一线为界划分

  上海 2005年标准的价格为单价:内环内为17500元/平方米,内外环间为10000元/平方米,外环线以外为7000元/平方米 内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 新标准具体细则一季度公布。价格区间初步拟定内环线以内低于330万元/套,内外环间低于200万元/套,外环外低于160万元/套

  广州 从2005年6月1起,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。2004年广州市一手住宅交易均价4618元/平方米 沿用此前的政策规定 暂无调整计划

  购房成本有望降低

  新标准执行之后,对于刚性需求来说,可降低购房开支。

  业内人士介绍说,新标准执行之后,受影响最大的是契税和营业税。契税对购房者购房开支具有直接影响,而营业税也会间接影响购房成本。以内环线以内一套面积为90平方米,总价300万元的房源为例,以150万元购入。根据不同的情形,来计算买卖双方在交易过程中所需负担的费用(见表2)。

  表2 上海普通住宅标准调整后预计买卖双方所需承担的税费变化(以内环线内300万元房源为例)

  非普通住宅(调整前) 普通住宅(调整后)

  卖家

  (营业税) 满5年 8.325万元 0

  未满5年 16.65万元 16.65万元

  买家(契税) 9万元 3万元(首次)

  4.5万元(非首次)

  对于上述案例而言,通过计算结果得知,对于满五年的情形而言,如果标准放宽之后,买家在契税方面可节省的契税开支最高可达到6万元(如首次购买情形),一般情况下也可以节省4.5万元。而如果考虑到卖家节省下来的成本,执行新标准卖家将无需缴纳契税,可节省8.3万元的开支,这实际上相当于为买卖双方在议价过程中留下了不小的空间。

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