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明年限购的范围可能还会波及三线城市

2012年01月09日 08:12 来源: 理财周报 【字体:

  2012房地产行业面临洗牌,机遇与挑战共存

  明年限购的范围可能还会波及三线城市,因为现在三线城市房价其实在涨

  理财周报编辑整理

  朱凌波

  (全国工商联商业不动产专委会主任)

  房企向商用地产转型,能不能“转”是个伪命题,但转过来能不能做好,存在难度。

  商业地产跟住宅地产在开发程序、管理流程、融资路径上有共通性。但商业地产有特性的东西,要开发、销售和运营。所以,住宅房企要转型,除了具备这些相通的特点把握外,更需要对商业地产有特殊研究。

  没钱肯定干不了商业地产,但有钱却不一定干得了。

  至于商业地产“总量饱和”,依然是伪命题。目前中国很多标准化、同质化的购物中心,未来竞争会更加激烈。但是,分类的、多样化的、个性化的、便利店型的、特色型的购物中心,将来空间巨大。将来的市场应该是上述两类商业地产并行发展。

  商业地产和住宅地产,并非房地产行业的分类问题。商业地产是比住宅地产产业链更大的行业,将来的投资运营机构不仅是房地产商,而会形成横向、纵向的更大产业链条。

  苏雪晶

  (长江证券房地产行业首席分析师)

  从整个行业来看,调控政策已见成效,房价已经进入下行通道。即使后市中央对房地产行业的货币政策有所调整,房价依然会走低。因为房价的波动有一定的周期性,必须走完这个周期,才能进入下一个周期。

  如果调控政策保持现状或者持续加码,中小房企将有序退出,行业集中度将进一步提升,开发商或将抱团合作,但说整个行业进入寡头时代言之尚早。

  李少明

  (中投证券房地产行业分析师)

  目前来看,还看不到2012年的调控政策会放松。而限购、限价、限贷等政策是否会逐步放松也很难说,还得看这些政策2012年实施后,对楼市的效果以及对整个经济的影响。

  尽管现在有的地方有民间资本进入房地产行业,政府实质上对民间资本缺乏管理。由于资本的逐利性,只有当民间资本对于一个行业有利可图时才会进入,无利可图自然会退出。

  孙勇

  (华府资本投资有限公司董事长)

  以前地产商的利润主要靠土地增值,调控之后的利润将和其他行业一样,会以开发价值的增长为主。尽管以后机会性的土地增值还会有,但是靠土地增值获取利润就不能当做常态了,只能作为一种机会。

  这轮调控后,地产商只要自己有真正的价值和优势,都能找到自己的生存空间。其中,会有主动转型和被动转型的区别,早转型会好。

  无论地产商大小,只要超过了驾驭风险的能力,都有可能被淘汰,这和过去的大规模扩张、负债率过高肯定有关系。只要驾驭风险能力足够,只要还有价值,肯定能存活下来。

  目前,华府实行“品牌加资本”的双轮驱动投资运营模式,但对其他地产商而言,模式本身的简单模仿没有意义。但是这个可以对这个模式整个过程加以思考,也许可以有点参考意义。

  王钢

  (北京华鼎正升集团副总经理)

  我们只做北京皇城区域内的四合院旧房改造开发经营,虽然很多地产商在转型,我们还是坚持做四合院开发经营,是因为我们认为四合院即将进入春天。

  现在国家既然调控,调控得越深,有些复杂问题房地产商也不能解决。

  对中国的房地产未来形势判断有难度,政府、老百姓、开发商都会有各自考虑。

  现在很多房企选择降价策略,主要原因就在于受调控影响,资金压力大。但是多元化的融资渠道,只能在一定程度上有作用。

  因为中国大部分的地产商,在金融、资本、跟金融合作方面的知识还远远不够。中国房地产虽然发展十几年,但与国外相比差距很大,而中国的资本市场和国外相比也不是一个层次。

  但这一轮的调控对于整个房地产行业的转型、升级肯定有促进作用,会有一个洗牌,没有特色的、没有特点的企业,可能会被淘汰。 房地产行业肯定还会继续发展,只有企业倒闭,而无行业倒闭一说。

  杜猛

  (北京大学房地产发展研究基金中心副主任)

  2012年,限购、限价、限贷等现有调控措施,大部分都会加强。而且,明年限购的范围可能还会波及三线城市,因为现在三线城市房价其实在涨。但等调控局面日趋合理之后,这些调控措施最有可能从限购开始松动,因为限购的争议最大。

  2012年房地产行业有可能出现萧条,这一轮降价要降到底起码要到6-7月份,房价只有下跌30%-50%才合理。目前房价下降趋势已经达到了国务院要求的对房价的控制,未来房价还会继续下降。

  尽管开发商试图用各种手段“过冬”,但是这些措施不足以改变整个房地产行业的市场生态。如果行业洗牌,未来要倒下去的应该是中小型的、创业型房企。

  调控不会放松,这是明年的主方向。现在价格是稳住了,拐点也出现了,地方政府可能还会扛不住。但是把泡沫挤出去的任务没有完成,调控就要继续。如果房价不倒下,那么倒下的可能就是政府在群众中的公信力。

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