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房地产最困难的时候到了?

2011年12月19日 13:50 来源: 英才 【字体:

  在2011年最后的两个月中,中国房地产市场的一幕幕画面格外引人注目:先是绿城集团的破产传闻,再是龙湖、中海、星河湾上海的楼盘突然降价,幅度高达20%-40%。同期,北京、深圳出现降价楼盘,“降价潮”似乎顷刻漫卷一线城市。

  而此前让公众倍感扑朔迷离的有关楼市的政策风向,近期终于尘埃落定。自2011年下半年以来,“住建部决定,部分政策或将微调”、“地方限购政策的实施细则可能会被允许调整”等消息曾不断传出。而11月6日,温家宝总理在俄罗斯总结:“(中国)房价总的形势还处于僵持阶段,但是这一个月来开始松动。”这是总理第一次明确提出“下调”房价。专家据此分析,政策风向至此已经十分明朗。

  这一切,似乎都是中国房地产行业“拐点”、“洗牌”的征兆。

  叫好、迷惑、猜忌、怀疑,甚至是更多的谜团:房地产行业的拐点到了吗?此轮降价对2012年房地产行业走势影响几何?地产商们今后将如何生存……

  对于这一连串问题,地产商、购房者、政府期待的答案,似乎永远是不一样的。

  而大家共同的疑问是:房地产调控的大限到了吗?

  降价潮真来了吗?

  房价,仍然是各方博弈的中心点。

  10月21日前后,大规模的降价首先出现在上海。数据显示:上海涉及大幅降价的楼盘有近10个,多数折扣在7折上下,最低的跌至5.8折,每平方米单价下跌至少四五千元。

  反应着市场预期的二手房价格也在松动之中。据上海二手房指数办公室发布的最新指数报告显示:2011年10月,上海二手房指数13个月来首次下跌。“上海的空气远比外界想象的紧张。不少持有房子的人都急于出手。”市场人士对《英才》记者如此描述。

  然而,对于以上海为代表的一线城市降价潮,各方却有着不同的看法。

  “上海降价潮反映出来的,是实体经济和金融体制的问题。”中国指数研究院研究总监蒋云峰认为,中国的金融体系对需要长期融资的实业支持力度很弱。表象之一就是江浙地区的企业主们普遍使用房地产信用来进行资金运作。另一种现象是放高利贷者会将房子做抵押物,贷款进入高利贷,用高利贷的利息支付房子的月供。这样的结果就是房地产吸纳了大批资金。但是,由于调控政策,房地产信用在短期内失效了。所以,很多人不得不从地产中把钱抽出来。在蒋云峰看来,上海房价下降意味着房地产信用的动摇,而中国经济的重心——长三角地区的实体经济也会随之受到影响。“金融体制存在的问题,在今年可能会显现出来。”

  然而,北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了不同意见:“上海降价的楼盘,多数是利润空间过大的高端楼盘。而苏州、无锡、常州等地的房价波动并不大。因为苏锡常三个城市的土地供应、商品房供应量极大,历年来房价涨幅都不是特别大。”在他看来,长三角实体经济的数据,包括经济增速、企业利润等都没有异常,“江浙沪的确有人出了问题,但是因此怀疑整个区域经济,就好比你看到一个人有脚气,马上就说这个人要死了。”

  一直以来作为地产商代表的任志强,接受《英才》记者采访时也不同意“降价潮”一说:“长三角降价了吗?那些降价的区域是哪里?都不是核心区,和北京的大兴、房山降价有什么区别。某些开发商的现金流的确有问题。但是,说全面降价,现在还看不出来。说江浙沪的房地产信用崩溃,实体经济也出了问题,我不同意。”

  “无论房企和购房者如何博弈,都应该只是本行业的问题。但现在,他们身上承担了太多行业外的问题。目前中国还没法把两方面的问题分开。”蒋云峰说。事实上,房子本该只是普通的商品。即便它是一种资产,其价格也仍然是由供求关系决定的。所有的因素,最终都要通过供求来产生影响。然而,由于我国的双轨制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全,房子的商品属性部分地被剥夺了,房地产行业中夹杂了太多的东西,相比之下,房子的供求关系显得没那么重要了。但是,无论如何,地产商和购房者才是市场主体,如今,他们已经做出了选择。“起码,现在市场上体现出来的是供过于求。”市场人士表示。

  “当前出现的市场价格调整,除了政策调控的影响外,也是市场本身存在的回归市场均衡状态的力量影响的结果。所以,其他城市和区域随后的相应变化,就变得可以预期。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉《英才》记者。

  谁是最危险的公司?

  在“降价潮”之后,11月9日,一条“上市房企负债超万亿”的新闻再度搅动了公众的关注。身处市场一线的开发商们的境况,究竟如

  分析本次降价会发现,在政策面前最先“hold”不住的并非中小房企,反而是大型房企。对此,有观点认为,降价之所以由大型房企开端,首先是因为他们的资金安排周期比中小房企要长,在资金以及业绩等方面计划性更强。于是,在“政策短期内不可能转向”的判断之下,大型房企决定先期降价以回笼资金。

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