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房地产最困难的时候到了?

2011年12月19日 13:50 来源: 英才 【字体:

  也有专家分析,大型房企仍然看多后市,所以及时回笼资金,以待反弹;或者将回笼的资金用于二三线城市的项目投入。“长三角的购买力强,降价能够取得实际效果——回款。”中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋认为,这次降价正是房企走向成熟的表现。

  “形势整体肯定比调控前难,资金整体都紧。但是,对房企而言,限购对利润有一定影响,不影响生存。说到全行业,其实没那么恐怖。调控持续下去,情况会越来越差,但也死不了人。”融创中国董事长孙宏斌告诉《英才》记者,如今融创中国最重要的工作就是保证销售,因为企业没法在香港资本市场融资:“现在什么也做不了。债市也关着呢,全世界都关着呢。”

  “现在,企业的现金流比较紧,但还没有2008年那么紧。2008年1-9月,开发商的现金流——资金来源和投资的比例是1比3.2,现在是1比4。”任志强总是习惯用数字说话。他认为,开发商还没有到最困难的时候。现在真正可怕的是,“大家比较担心会出现更复杂的情况。如果再严重,预期就会变坏了。政府再采取措施怎么办?”

  实际上,若论2011年最受关注的房企,并非万科、恒大,而是偏安浙江的绿城。顶着破产传闻、“信贷危机”等不利传言的绿城,在龙湖、远洋、绿地、恒大纷纷降价之后,第三季度并没有降价,仍是“最贵地产商”。孙宏斌坦陈,绿城这样重视产品的公司出局“不公平”。在他看来,“绿城没降价,说明他们没那么困难。”

  “我觉得绿城不是最危险的,最危险的大公司还另有其人。产品好反而被淘汰,逻辑上不是这样的。”任志强认为,对房企而言,节奏永远是最重要的。“低潮时候买地,高潮时候卖楼。这是经济学的基本常识。节奏,好比跳舞,踩到点上永远能踩到,踩不到就永远踩不到,这就是房企真正的功力。”

  合理的房价是什么?

  调控的目标是什么?

  实际上,中国房地产业协会副会长朱中一在年中就对《英才》记者表示:“因为政策与执行的背离,调控难以深入。”时至今日,“降价”果然仍是一个难以突破的节点。

  “坊间认为,调控是有目标的。某些人说,目标是房价在现有基础上跌一半。中央红头文件说,房价涨幅要合理,防止过快上涨。合理是什么?过快是什么?没有标准。某些地方政府说,房价上涨的速度和G D P的增速基本同步,那9%就合理;跟居民收入增长同步,那10%就合理;和通胀同步,5%就合理。”钟伟对《英才》记者说。“目前,从全国的房地产均价来看,同比还是上涨的,而环比是在下降。下降是不是比上涨更好?是不是更有利于中国经济长远增长?没人知道。”

  实际上,地产商们对未来一样有困惑。“G D P保八,是政府的底线。但是今年前三季度的GDP增长9%。这说明,GDP还不需要靠房地产拉动。这就不足以让政府改变调控政策。”任志强说。但是,政策没有给市场一个稳定的预期。“政府控制房价,不让增速超过收入增长,我觉得是对的。但是,房价会涉及政治问题,因此市场对未来不好判断。”

  没有人否认,此次持续了近两年的调控,已经触及到了制度问题。首先,土地财政是一个老话题。调控许久,该制度仍是“我自岿然不动”,所以,各地方政府仍然靠限购、限贷、限价等政策来调控市场。

  11月2日,珠海市出台楼市双限政策——限购和限价,成为全国第一个正式“双限”的城市。虽有珠海市市长表示,“在别人的眼里,房价过快增长,政府可以赚大钱。在我们心目中并不这么认为。”但任志强却指出,“实际上,是他们无法完成省里下发的房价指标。为了这个,他们不得不限价。这都是政治问题。”

  至于房地产与宏观经济,更是一个老话题,地产商们依然认定房地产是独一无二的支柱产业,拉动经济最后还是要靠房地产。只不过,“在房地产市场发展过程中,确实存在中央和地方利益不一致问题。但是,在房地产市场发展和国家经济安全、社会稳定之间,后者显然更加重要,大家要服从这个大局。”刘洪玉表示。

  行业拐点是否到来?

  在2011年的这个冬天,再谈论价格拐点似乎已经有些落伍,行业拐点是否真正到来,才是所有房地产企业需要思考的问题。

  “无论从哪个角度看,调控都远未到可以放松的时候……制度改革还刚刚起步……如果放松调控,楼市还是会回到过去的轨道上,房价必然会大幅反弹,甚至超出前一次的水平,坚持两年的调控将前功尽弃。”11月9日,《人民日报》刊发的文章再次说明了决策层看待调控的态度——先调控,再改革房地产制度。

  所谓改革,大部分人最先想到的,就是住房双轨制。政府虽提出“一千万套保障性安居工程”的目标,但事实是,双轨制的改革进度依然缓慢。

  “从整个房地产市场调控的逻辑来讲,是比较混乱的。”钟伟如是说,“让上帝的归上帝,让凯撒的归凯撒。但是,不能说因为上帝要做上帝该做的事情,就让凯撒滚一边去。”保障房本该是政府的责任,但是商品房也不该因此出局。钟伟将商品房和保障房比作宝马轿车和公共汽车:“为了方便出行,政府增加了大量的公共汽车。但是,这对宝马车的价格肯定影响不大,顶多对夏利车有影响。但是,如果宝马的价格过高,政府要调控,那就要么证明宝马涉及不正当竞争,攫取暴利,损害车主利益;要么证明,宝马车对广大人民群众是必不可少的交通工具,公共交通不能太贵。《价格法》中有几类价格,是政府直接定价,比如公共服务,水电等等。但是,商品房并不在列。”

  “双轨制,应该先强制规定经济适用房、保障房等等退出流通市场,对上市交易行为重罚。那时,还会有人去抢经适房吗?”在杨少锋看来,政府首先该在保障房制度上补课。如今,“富人买了保障房,而穷人等着买商品房”现象并不少见。

  而刘洪玉的观点则颇像一锤定音:“本次调控的效果已经显现。今后的工作,主要是如何巩固调控成果,促进房地产业持续健康发展方面。”

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