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关键词 差钱

2011年12月15日 13:34 来源: 杭州日报 【字体:

  关键词 差钱

  赵本山的小品《不差钱》让全国人民见识了抠门东北老头的冷幽默,而在史上最严厉的调控政策之下,房产市场遭遇了2008年以来最猛烈的“寒流”,一向财大气粗的开发商从“不差钱”的高姿态,变成了“差钱”的主儿。

  绿城屡陷“破产”传闻、裕兴不动产老板“关楼”、新建项目资金不到位成为“烂尾楼”……2011年的楼市,如果哪一方说自己不差钱,那应该是史上最大的谎言了。

  数据说明一切。尽管绝大多数开发商都表示,今年的销售情况还可以,压力没有2008年那时候大,但从前三季度的销售数据上看,却又是另一番景象。根据杭州透明售房网统计,今年1~9月,杭州主城区商品房成交16736套,相比去年同期的23179套,成交缩量近三分之一。事实上,与历史数据比较,今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低点。

  降价!降价!还是降价!这成为开发商“过冬”最有力的武器,但这也难以挽回整体市场销量大跌的趋势。除此之外,悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链,同样面临着前所未有的考验。

  根据国家统计局发布的数据,仅仅前三季度,开发企业到位资金规模61947亿元,同比涨幅较1-8月回落0.7个百分点。单从当时的数据来看,企业到位资金同比回落,表明开发商资金紧张程度仍然在加大,四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。临近年关,缴付银行贷款的日期迫在眉睫,这个“可能”也成为了不争的事实。

  一方面,四季度各大银行的放贷额度更加趋紧,融资难度有增无减;另一方面,开发商自筹资金减少,虽然一些大型开发商的融资能力较强,但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

  而在今年10月,银监会宣布,从10月13日起,将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务,其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金,全面截杀房企融资渠道,开发商资金链周转进一步恶化。

  数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。其中,最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。显然,过去的巨额举债已到归还之时。

  2011年的“金九银十”,留给楼市的既不是“金”,也不是“银”,而是一片萧条。银根紧,项目贷不出钱来;商品房存量居高不下,新增供应又不减,直接导致销售乏力;降价,便无法卖出曾经那样的好价钱;促销,只能徒增新的营销费用……最后的最后,便是“差钱”——外边的钱进不来,里面的货出不去。就连一向以杭州地产老大哥自居的绿城也屡屡深陷“破产”的传闻,无外乎两个字:差钱。

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  土地底价成交

  12月1日,杭州主城区本月的唯一一场土地出让会举行。随着一宗宅地的延迟出让以及一宗商业用地的直接成交,这场出让会的结束也标志着2011年杭州主城区(不含余杭、萧山)土地出让正式收官。

  再从今年春节过后追溯起, 2月28日,兔年的首场土地出让会便可以说是冷清收场。打响揭幕战的四宗商业地块,总计34多万平方米体量,其中两宗位于转塘,两宗位于下沙,并且都属于杭州正在建设开发的新区当中,地理位置非常优越。如果按照2010年的市场行情,这两个地块的商业用地卖得非常红火。不过当天的土地出让现场却没能再现2010年的红火的场面,四宗商业用地甚至没有进入书面竞价环节,全部以加价100万元这样一个近乎底价的价格成交。

  一头一尾,两场土地出让会上的地块底价直接成交让人们对于今年的土地市场不由发出一声感叹。第一场出让会的冷清标志着房企的资金链压力在年初就已经显现,让人们对于今年的土地市场有了不好的预感,最后一场出让会的冷淡收官则让人对于明年的土地、楼市行情更多了一分担心。

  随着房地产调控的深入,今年土地市场的底价成交、流拍取代了昔日风光无限、层出不穷的“地王”。

  从今年杭州楼市的年中报来看,2011年1-6月,杭州主城区土地出让宗数15宗,仅为去年全年的23.44%;成交面积408483平方米仅为18.71%;成交额775534万元,仅为去年全年的15.72%。其中宅地出让宗数不到去年两成,仅为17%;成交面积仅为去年的12.2%;成交额不足去年的一成,仅为7.95%。

  除了整体成交额下滑之外,一些放在往年土地市场必然会引来众人争抢的地块也在今年的土地市场频频遭受冷遇。以今年10月份为例,曾有两个非常引人注目的地块挂牌出让;一个是武林广场04号地块,东至中山北路、南至浙江省电子器材有限公司、西至浙江省科学技术协会、北至环城北路,靠近地铁一号线武林广场站和西湖文化广场站,可谓市中心绝版宝地,以压轴身份登场,最终却以底价成交。另一块是钱江新城单元A-04-1地块,东至储备地块、南至储备地块、西至新塘河绿化、北至香樟路,为钱江新城核心区剩余不多的商地,建成后可将钱塘江、城市阳台、市民中心、杭州大剧院等尽收眼底,同样也未逃直接成交的命运——2011年的杭州主城区土地市场,“底价成交”以前所未有的高频率不断出现,据有关资料统计,在全年成功出让的56宗土地中,有32宗未能进入书面竞价程序,基本上均因只有一家单位递交报价而以底价加价100万元直接成交,占全年成交面积的65%。

  开发商拿地的热情直接反映出房地产市场的冷热。融资难,资金链紧绷,库存高企,价格胶着,购房者观望心态浓重,以及开发商自身心态的转变,种种因素叠加,最终在拿地这个源头上反映了出来。有业内人士表示,当前形势与2008年相似,土地市场由热转冷,面对不少引人关注的好地,不论是外来大鳄还是本地实力派开发商,都吝于出手,闪电成交让不少人感叹意料之外、情理之中。对于大的房企来说,减少因囤地而造成的大量资金流出是他们度过寒冬最快捷也最有效的方式。

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