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楼盘降价诚意不足 水分大优质房源被雪藏

2011年11月30日 09:57 来源: 中国证券报 【字体:

  11月下旬以来,一线城市楼盘价格战愈演愈烈,不少楼盘价格宣称大幅降价,推出六折、七折优惠,但中国证券报记者实地走访发现,降价确实是真,但折扣却有很大的水分。很多楼盘通过报高之前的价格,或者推出品质较差的特价房来吸引购房者。

  上海住宅成交跌入谷底

  上周末,上海外环外的闵行区浦江镇、宝山区顾村、罗店推出了3个新盘,价格较之前都有所下降。位于宝山区罗店的旭辉澜悦湾,11月27日推出 150套房源,开发商宣称原价每平方米1.2万元,当天开盘折后均价每平方米9800元,最高一套可优惠将近30万元。这也成为上海市区罕见的单价跌破万元的新楼盘。

  上海市中心区域的一些新盘也开始通过不同方式降价促销。闸北区项目复地新都国际上周末开展竞拍,竞拍为面积70多平米的两个单元,以100万元开拍,吸引大批购房者关注,活动当天有50多人参与竞拍。这两套房源最后以225万元和230万元成交,相比原总价280多万,有20%的优惠幅度。作为内环的高端楼盘,这样的优惠在上海楼市并不多见。

  北京楼市也不断涌现“零利润”楼盘。11月19日,位于北京大兴区的龙湖时代天街项目以11800元/平方米的起价入市,这一售价吸引了大批购房者。近期除通州区的京贸国际城、润枫领尚、东亚逸品阁、大兴龙湖时代天街等项目几乎“零利润”销售外,房山区的翠林漫步、首开熙悦山、顺义东香庭等项目的定价也较周边楼盘均价低2000-4000元/平方米。

  根据网上房地产数据统计,11月21日至27日一周上海商品住宅成交面积为9.75万平方米,环比上一周下跌12.7%;成交套数878套,环比下跌13.8%。商品住宅周成交量再度跌破10万平方米,最近4周里已有3周的成交量低于10万平方米。11月1日至28日,上海市商品住宅累计成交面积为38.2万平方米,成为近6年以来的最低点。德佑地产研究部主任陆骑麟表示,尽管刚需群体庞大,但多数楼盘的价格仍然相对偏高,无法吸引以刚需为主力的购房者入市,这是当前楼市成交仍然低迷的主要原因。

  优惠促销水分较多

  就在开发商宣称大幅降价的同时,中国证券报记者调查发现,部分楼盘折扣存在较大水分,或者只推出少量特价房源,且品质相对较差。有些开发商仍对后市存在乐观预期,少量分批推出特价房,甚至将好的房源留起来以后再卖。

  以上海的新盘旭辉澜悦湾为例,该项目此次获得预售证共计有332套可售住宅房源。该楼盘对外宣称办3万会员卡就能享受最高30万的优惠,折后均价9800元/平方米,单价比原定价低了3000元。开盘当天,旭辉澜悦湾实际推出的可享受优惠的房源仅为150余套,剩下的一半房源被“雪藏”。

  有些楼盘通过特价房、拍卖房、团购房等形式,或明或暗的进行“半捂半降”的降价策略。如上海浦东的万科清林径,降价房源用分批的方式向市场释放。

  更有楼盘通过抬高报价,来虚构出大幅折扣。上海的高端楼盘世茂滨江花园宣称,目前报价在10万元/平方米以上的4号楼通过团购可享7.5折优惠。但实际上7.5折左右的折扣价正是目前世茂滨江花园的实际成交价,所谓的大幅价格折扣并不存在。松江区的九城湖滨项目,对外宣称原价23500元/平方米,通过团购最高优惠可达50万元,而实际上优惠后的价格才与该区域其他楼盘价格相当。

  宣称价格打五折的北京楼盘——中弘北京像素,正在销售的南5号楼拟售均价为22500元/平方米,实际在售均价为11600元/平方米。据透露,大幅优惠的南5号楼与之前房源品质差别较大,紧邻马路边,没有天然气且是商业水电,一层30多户全部开间,居住密度高,产权不足50年。

  上海中原地产研究总监宋会雍指出,之前上海市场大幅降价的龙湖、中海等项目,可能是因为资金链比较紧张需要回笼资金,或是项目销售指标给出了硬性要求。而近期出现的一些降价楼盘可能资金压力并不大,销售目标弹性也相对大,仅仅是希望借降价来炒热市场。

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