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房价调整到8折不稀罕 首套买家被挤掉三成

2011年10月31日 15:19 来源: 房地产时报 【字体:

  “金九银十”的下半场,没有迎来销售硕果,却意外点燃了降价导火线。9折让利底线被轻易突破,6折、7折瞬时搅动楼市。面对2011年的最后两个多月,折扣盘越来越多,折扣力度也越来越大,一场价格“暗战”正悄然蔓延。

  一方面,减少刚需购房者的购房成本是最直接也是最有效的方法,即打折和降价,其中打折由于其操作的灵活性,以及在关注度上的优势往往成为众多开发商优先选择的一种。另一方面,年底将至,开发商对资金更加渴求,迫切需要采用一些手段促进成交。

  市场拐点远未到来

  □新聚仁机构总裁李嘉政

  市场正在发生一些变化,一些项目或明或暗地大幅降价,一些业内人士认为市场拐点已经来临。但我认为,楼市总体市场格局并未发生太大改变,尤其是支撑市场平衡的一些重要条件未发生太大变化,因此,楼市僵持局面可能会维持一段时间。

  首先是国内的通胀形势并未发生变化。近期,要求人民币继续大幅升值的呼声正日趋强烈,预计将来迫于压力,人民币新一轮加速升值又将不远,这也将导致国内通胀局面进一步加剧。而国内通胀居高不下正是支撑当前市场均衡最重要的力量,市场避险资金进入房地产领域的需求依然强烈。

  其次,虽然各项调控政策依旧不见松懈,但实体经济的生存环境也因这轮调控陷入泥潭,尤其是中小企业。以出口贸易为主要业务的中小企业生存维艰,日益收紧的信贷政策更是雪上加霜。在这一背景下,不远的将来,信贷政策必将松动。虽然可能会出现定向或者差异化宽松的局面,但会在某种程度上间接地给房地产行业带来新的希望。

  此外,市场刚需依旧汹涌。近期上市的刚需项目,只要价格制定合理,销售依旧非常理想,新聚仁代理的金地艺境自今年7月开盘以来,因为产品优秀,又是刚需产品,多次开盘,连续热销,累计已完成1100余套销售指标。此外代理的刚需产品金鼎香樟苑、鼎秀园,今年开盘也都取得不错的销售业绩,连续多次登上上海商品住房销售排行榜。这些都说明市场需求依旧强烈。

  因此,虽然长达一年半的楼市调控已经导致大多数开发企业资金紧张,市场供需结构不平衡,但整个市场的僵持局面短时间内仍很难发生逆转,谈论市场拐点依然还早。当然在这个僵持期内,下一阶段市场也必然会发生一些新的变化,资金链紧张的开发企业势必会在接下来的时间内强化促销,尤其是一些大型开发企业的高端产品,以及一些区域供应量巨大的板块,其局部价格调整已经在所难免。

  明年贷款政策更紧

  □上海永庆房屋总经理陈史翎

  近日,沪上多家银行对首套房贷款利率上浮,这对刚需族伤害很大。

  首套买家挤掉三成

  首套房贷款利率上浮,有两个影响:第一,很多刚需族,资金本来就很紧张,经济实力不强,现在利率上去了,每月还款多几百元,他们就从咬咬牙买房,变成考虑考虑再说。第二,资金链没有那么紧张的购房者,他们可能会觉得,房价后面还会再降,于是选择观望,导致楼市总体观望人群增加。

  调控政策,早就挤掉了投资客,让整体购买力减少到原来的六七成。很多改善型以前买的房,利率还打8折,现在换房后,利率至少1.1倍,很多人受不了,换不起了。现在首套房利率上浮后,首套房客户估计又被挤掉三成,这样现在楼市的购买力只有原来的四成左右。

  调整到8折不稀罕

  对这次房价调整力度,我估计第一阶段,会有15%—20%的下降幅度。第二阶段,调整到什么阶段,要看欧美的情况而定。

  现在的经济早已经全球化。欧债危机,到底是用借钱的方式解决,还是印钞的方式解决,不得而知。我认为,通过印钞解决债务问题的可能性最大。一旦欧盟开动印钞机,中国政府就必然会采取更加紧缩的货币政策应对,否则会有更多的“热钱”涌入中国国内,这样就会带来更大的汇率上升压力。政府这样做的目的,很明显,是告诉“热钱”,在中国炒房不行了,炒股也不行了,要么别进来,要么进来后就做实业。

  这也意味着,中国的贷款政策还没到最紧张的时候,明年贷款政策会比现在更紧张。有人会说,现在贷款利率已经很高了,再高的话,老百姓吃得消吗?我倒认为,现在的利率还不能说特别高。台湾地区,利率最夸张的时候,首套房利率11.5%,二套房利率13.5%,这样的利率就是告诉你,别买房,别炒楼。所以我认为,如果你是非买房不可,而且不在乎房价涨跌,那趁现在还能贷到款,赶紧买。

  2009年,郊区房价涨得比市区房价幅度大,我建议在外围有房族,郊区的教育和医疗等配套远远比不上市区,尽可能往市区转移,外环尽量转向中环,中环尽量转向内环,内环内无论怎样都是最抗跌的。

  短期房价滞涨下滑

  □上海天地行房地产营销有限公司市场部经理吴晓冬

  进入第四季度,上海楼市已俨然成为引领全国楼盘打折促销的主力军。

  今年前三季度,上海商品房住宅销售面积和项目均下降15%。这也使得众多开发商采取各种各样的打折促销来吸引顾客,龙湖郦城、中海御景熙岸等与业主纠纷,进一步证明部分房地产企业资金链吃紧,开发商需要通过降价跑量来快速回收资金。

  9月上海楼市低位徘徊,10月成交也未见起色。截至10月23日,上海市10月份共计成交一手商品住宅30.27万平方米,和去年同期相比大幅下滑72%,成为近7年以来的最低水平。在当前政策稳定环境中,进入传统淡季的11月、12月,预计成交量将持续低迷。

  从目前走势看,在内部通胀没有明显下降,外部欧债危机还未见底的情况下,政府对于楼市的调控力度不会减弱,所以短期内房价将会滞涨,并可能带有一定幅度的下滑。从房产企业角度来看,由于购房者持币观望氛围浓厚,存量消化的萎靡,预计还会有更多开发商加入到打折促销的降价潮中来。

  但从中长期来看土地成本和建安成本随着物价上涨都会有不同程度的提高,而购买力在经济增长的驱动下也将得到上升;短期的调整只是挤去上一轮楼市房价上涨过快的泡沫,一但楼市调控和银根政策放松,房价仍可能重新引来新一轮上涨。

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