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楼市冬天还在后头 现在只是深秋的开始而已

2011年10月31日 12:06 来源: 理财周刊 【字体:

  也有些房产商以“冬天到了,春天还会远吗?”来自我安慰。我必须“残忍”地说:冬天还没有到!现在只是深秋的开始而已。

  楼市冬天还在后头

  就在房价松动的同时,愈来愈多的银行提高首购者利率,也使愈来愈多的人开始怀疑,政策之目的是否在逼使开发商走入绝境?因为众所周知,目前市场上唯一存活的最大族群,就是支付能力相对薄弱的首次购房人!

  提高首购利率暗合政策要求?

  据统计,目前已有14个城市开始上调首套房贷利率,包括:北京、广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等,最高上调50%,即房贷利率达10.575%,等于加息2次,有些地方甚至连首付都提高到四成,让消费者不知该如何下手购房。这对处境艰难的开发商来说,无异落井下石,雪上加霜。

  什么原因促使银行在此敏感时刻,违背中央在调控之初“保障首购”的承诺?

  首先是中央不断提高存款准备金、收紧流动性的不得已(无钱可贷),其次则是规避房价下跌的债权风险(尤其是不准查封的首套),同时也足以显示在银行管理层眼里,房贷不再是优质放贷品种,于是为了自己之创收,简单的以顺水推舟方式,提高购房者进入门槛。故而可以这么说,银行调高首购利率是出于私心,与中央的调控措施是分开的,属于各商业银行的自主行为,不能视之为政策组合拳。值得疑虑的是,中央此次未再采取类似干预佛山“限购松绑”的积极作为,是否说明银行此举暗合政策要求?这才是令人不寒而栗之处。

  刚需放大利率上调效应

  利率上调究竟会对市场产生什么效应?人言言殊,我的看法是,在不同阶段有所差异,买气旺盛的荣景时影响有限,因市场以投机、投资者为多,而出售时获利往往是以倍计,谁在乎这3%~5%的上浮。但在买气低迷时,影响便被无限放大,因市场以锱铢必较的刚需购买为主,要么降低购买总价、贷款额度、面积,要么开发商被迫配合其支付能力,更大幅度降价。因此,是购买者结构决定了利率上调是否产生明显作用,在目前贷款利率已位于历史高点的情况下,尤其如此。

  现在新的问题与困境,可能是开发商更愿意降价,消费者却更加观望,也催生、强化了眼下日趋严重,由开发商降价潮所引发的消费者退房潮。

  退房已成肥皂闹剧

  始终担当涨价排头兵的杭州,9月初世茂首府“裸降3500元/平方米”,中海紫藤苑迅速跟进,自此退房肥皂剧便一再上演。截至目前为止,至少超过25起。南京官方数据才显示10月新增退房53套,紧接着太仓、上海也相继“沦陷”,且降幅往往超过20%,上海房管局甚至被迫重申:开发商降价超过20%需重新备案。回想今年3月22日发改委发出“一房一价”的通知,要求各地在5月1日起执行,制定房价封顶上限以防范开发商趁机哄抬,孰料现在竟成了降价下限。政策与命运弄人,怎能不兴“今夕何夕”之叹?

  一手房兵败如山倒,二手房呢?我看情况也好不到哪里去。中原地产所发布的统计数据显示,10月上半月,住宅市场议价空间开始加大,最高可达10%,但买方保持观望,市场僵局并未打开,截至10月17日,上海挂牌房源为171705套,按目前消化速度,需要12.7个月。足可显示楼市处境困顿、举步维艰!

  楼市距离春天尚需时日

  即使市场已处在如此恶劣的状态下,仍有人调弄玄虚、接近“脑残”地说:降价是假摔、假跌,乃至砸打售楼处都是开发商雇用“佣兵”所为,目的在逼迫中央让步、松绑调控措施……云云。我想包括房产商在内,恐怕真有人认为:杀头生意有人敢,赔钱买卖没人做,房价在地价高企的情况下,是降不下来的,就算要降,幅度也很有限。乍听似有理,其实那是有预设前提的,便是在保“命”的前提下要保“本”,否则“命”都没有了,要“本”何用?留得青山在,才不怕没柴烧啊!

  也有些房产商以“冬天到了,春天还会远吗?”来自我安慰。我必须“残忍”地说:冬天还没有到!现在只是深秋的开始而已。赶快去找御寒的棉袄吧,否则严冬一旦来袭,你将受冻于荒郊野外。棉袄是什么?就是你降价售房的回款。

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