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三四线城市房价飙升 “限购令”或被迫扩容延期

2011年06月09日 14:40 来源: 济南日报 【字体:

  最近几天,一则《楼市“限购令”或扩至三四线城市》的消息,引发各方关注。记者采访发现,作为替保障房建设争取时间的一项政策,在各地保障房建设迟迟难以开工,一二线城市限购之后三四线城市房价迅速上涨的背景下,原本被认为不该对所有城市一刀切的“限购令”,或将被迫扩容延期。

  ●不限购引发三四线房价飞涨

  在新“国八条”出台后,各地迟迟没有出台地方配套政策,直到最后期限即将到来,各地的“限购令”实施细则才终于出台,出台并执行限购政策的城市,主要包括4个直辖市、除拉萨以外的省会城市和计划单列市,大多数处于三四线的地级市、县以及县级市并没有出台并实施限购政策。随着一二线城市限购政策的实施,“不限购”成了三四线城市房地产开发项目的营销卖点,东部沿海拥有大量海景房项目的一些市县乃至乡镇,以及环北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市的周边城市,房价随之出现了较大幅度、不太理性的快速上涨。

  海阳市一个房地产项目的负责人告诉记者,近期以来,当地房价上涨迅速,城区房价每平方米4300元左右,海景房则已接近5000元/平方米,该公司为亚沙会配套的项目,入市价位将是当地数一数二的,比现有均价肯定会高出不少,“主要是面向外地购房者。”

  报道则显示,4月北京、天津房价环比出现下降时,北京周边的三四线城市却截然相反:河北邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首,廊坊房价涨幅居全国百城第5位,保定、秦皇岛也都有不同程度的上涨。而在一些未限购的资源型城市如内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同,以及一些经济实力相对较强而区位优势又比较明显的县级市,当地人本身狂热的投资热情和一二线城市限购带来的挤出效应,同样使这些地方的房价出现了不合理的上涨。

  ●限购应扩至三四线城市

  事实上,早在限购政策出台之初,这一被认为不该一刀切的政策,就曾引发有识之士的忧虑。本报也曾对一二线城市限购产生的挤出效应可能造成三四线城市房价快速上涨进行分析报道。显然,媒体和有识之士的担忧,一开始并没有引起政府职能部门的重视。直至最近,国家有关部委才陆续将中小城市房价、地价变化情况纳入监控范围。

  据媒体报道,在国土资源部将土地市场监控范围扩大到全国所有县级及以上城市后,部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市,也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”名单。与此同时,中央政府已在考虑,对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地住房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策,而已纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据变化情况,将成为决策的依据所在。

  分析人士认为,房地产调控本应是全国一盘棋,不应该区别对待。因为房地产市场本身具有特殊性,同时牵动着政策、资金和各方的利益博弈,如果不采用统一的调控政策,必然“按下葫芦浮起瓢”,后果很可能造成本处于“亚健康”状态的部分二三级城市和“尚处健康”的三四线城市都进入“病危”期。从这一点看,作为特殊时期临时性的行政性干预手段,“限购令”不应该区分所谓的一线城市、二线城市还是三四线城市,只要是房价过高、上涨过快、调控压力较大的城市,都应当纳入限购范围,尤其应当遏制不合理的投资投机性购房。

  ●需为保障房进一步争取时间

  据新华社报道,因为资金短缺等原因,目前全国约有7成保障房没有开工。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期,但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。

  事实上,记者采访发现,除了资金难题外,保障房项目审批“绿色通道”迟迟未能建立、项目审批时间过长,开发商贷款难度大、融资成本不断增加、开发利润降低,以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布实施以来项目征地拆迁难度加大,同样是保障房迟迟难以开工的几个原因。

  早在国家出台限购政策之初,专家和分析人士就曾指出,楼市限购政策,一是为了抑制不合理的住房消费需求,配合其他政策调控楼市促使房价理性回归,另一方面则是通过延缓部分人的住房消费需求,为保障房建设争取充裕的时间。但各地在制定出台“限购令”配套细则时,大多将政策的执行时间暂定为1年,原因是多数地方乐观地估计1年之后,今年开工的保障性住房将对百姓的需求形成供应。

  但从各地目前保障房建设的进度看,在仅剩下半年多的时间里,保障房开工建设依然面临巨大的各种难题,在限购政策1年的暂定期限结束后,未必能对百姓的住房需求形成事实供应。分析人士指出,从目前看,为避免半年多后此前大量累积的住房需求得不到满足引发市场成交的爆发性回暖和房价的报复性上涨,同时进一步为保障房建设争取时间,“限购令”必然还将持续较长时间,一些地方的限购政策甚至有必要在1年的暂定期限基础上进一步延长。

  ●调控仍需强调执行力

  记者注意到,在《商品房明码标价规定》实施后,目前的调控政策基本上可以概括为“三限”,即限购、限贷和限价。

  分析人士指出,限购抑制了投机投资性购房,减少了市场需求,某种程度上变相地增加了市场供应;限价控制了价格上涨空间;但最有杀伤力的仍是限贷,在有限的市场需求中,限贷不仅收紧了个人住房贷款,进一步迫使购买人群缩小,挤压了市场空间,更重要的是收紧了开发贷,将大多数融资渠道本来就狭窄的中小开发企业推向资金“黑洞”,一部分企业为求自保必然通过“卖地、卖股、卖项目”来进行自救性输血,对开发企业自有资金比例提出更高要求,可以防止房地产泡沫的放大,但也在一定程度上影响了开工量。因此,在控制通胀基础上,应当考虑通过其他途径拓宽开发企业的融资渠道,以确保未来楼市供应能够不断增加,从而进一步化解供需矛盾,稳定市场预期,助力楼市和房价调控。

  此外,分析人士认为,目前最可怕的是,房地产调控政策出了不少,该用的政策招数都已用到,但很多人都不相信房价会下降,原因在于政府的政策往往“雷声大雨点小”。因此,在保障房建设尽快跟上的同时,商品房市场调控方面仍应强调当前政策的执行力度。(记者 刘文忠)

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