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潘石屹大玩网络直销 “一房竞价”抢眼“一房一价”

2011年05月03日 03:54 来源: 证券日报 【字体:

  5月1日,商品房销售“一房一价”开始实行。同一天,新浪乐居展出了SOHO中国拟于5月15日在新浪网公开拍卖的16套房产(含SOHO前门大街1套商业项目的承租权)。

  此前4月29日,SOHO中国举办新闻发布会,与新浪乐居、易居中国以及世联地产(002285)举行“网上销售及代理战略合作仪式”。在签约仪式上,潘石屹声称要通过网上销售来“把房子的定价权彻底交给客户,用公开透明的信息来建立形成健康的定价机制”。

  显然,继4月23日,SOHO中国在网上将朝阳门SOHO二期-122商铺和银河SOHO1-152户型分别以720万元和1202万元销售出去后,潘石屹有意将“噱头”变成“趋势”。潘石屹随后宣称,SOHO中国将会把旗下银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公馆共15套房屋在网上进行销售。同时,原由SOHO中国自持的前门大街的一套商铺也将在网上进行无底价出租。

  “一房竞价”抢眼“一房一价”

  在4月29日的签约仪式上,潘石屹指出,房地产行业的中间机构靠垄断信息来牟取暴利,而其推行的网上销售将致力于用公开透明的信息来建立并形成健康的定价机制。

  登陆乐居网可以发现如下信息:户型简介(含单元号码、套内/建筑面积、物业类别、楼层、层高、最高限价以及机电条件);户型图;产权证/预售证以及项目整体情况介绍。

  网上竞买者需经过注册,签署购房/租房信用和资格守信协议,通过这一流程来确定购房/租房者的资格,同时进行相应的权利与义务约束。之后,竞买者通过支付宝支付竞买保证金后,开始进行竞买。

  相比于潘石屹的自定规则,4月26日北京市出台的《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》(以下简称《细则》)对商品房销售的规定则更为全面、细致。内容除涵盖了SOHO中国在乐居房产上对外公示的信息外,《细则》还要求商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售;物业、停车管理等收费标准进行标示。

  因此,目前看来,和“一房一价”相比,SOHO中国网上售房模式在透明度与信息提供方面,尚不及《细则》规定全面。

  目前,市场担心面对“一房一价”,会出现开发商报价不实以及执行不力。相应的,从网友的留言可以看出,公众也担心SOHO中国的网上竞拍环节,会出现不正当竞价行为等问题。

  以暴利的标准来让利?

  经过4月23日“试水”之后,潘石屹公开表示,其第二套房子(银河SOHO1-152户型)的销售损失了360万。据其称,该项目是在调控政策出来后“调”出来的住房。彼时,潘石屹等人因担心出现竞拍天价而自行进行的封顶限价,却不料成交价与最高限价1562万元相比,相差360万元。另有搜房网数据显示,4月15日成交的银河SOHO的户型均价最高不过70000元/m2。同样,SOHO中国2010年年报显示,银河SOHO的销售均价为69274元/m2。

  固然,户型不同、条件不同的房子售价高低不一一。不过,银河SOHO1-152户型每平米高出均价近1.5万元的最高限价,制定标准从何而来?而其所称360万的损失,又是谁的标准?如果,网上售房真的具有价格发现功能,那么银河SOHO1-152户型的成交价应为市场均衡价格。那么,该户型每平米单价高出“均衡价格”近2万元,算不算“暴利”?

  网上销售能恢复价格功能?

  4月29日,潘石屹在签约仪式上称,供求失衡和不完全信息导致住宅市场扭曲。今年开始的更为严格的调控手段,其结果是“导致市场中最敏感、最有效的信号——价格开始失灵了”。在潘石屹看来,作为开发商来说所能做的、最有效的办法,就是在互联网上将所售房屋的信息彻底公开,从而在更为充分的信息下建立以客户为主的定价机制——由购房者来决定价格。

  自2010年4·17新政实施以来,房价的每一轮的反弹都会招致更严格的调控政策出台。而自今年以来,以北京为代表的最严格的限购令出台,致使市场进一步陷入胶着状态。一房一价还未实行,发改委已传出要出台反暴利法规的声音。正如一位地产分析师指出的那样,现在的政策着实让人“看不懂”,限购令以及一房一价下,开发商目前的难题在于,如何定价?又如何在稳定价格的前提下卖出房屋?

  潘石屹选择在此时有所行动:在销售模式上进行创新,将定价权交给购房者——“房价不再是开发商说了算、政府说了算,而是客户说了算、市场说了算”。

  5月15日,SOHO中国将展开第二轮网上销售,涵盖了写字楼、商铺以及公寓,还附加上出租物业。潘石屹指出,这一次的网上销售将是非常繁杂的一次试验。签约仪式上,易居中国董事局主席、CRIC董事会联系主席兼总裁周忻公开表示,房地产电子商务化过程中,他们也在试水,也愿意为此付出代价。

  究竟,网上竞拍能不能恢复房地产市场的价格发现功能,尚需时间验证。

  ■记者手记

  4月23日,SOHO中国网上售卖2套房源时,曾遭遇到媒体的质疑。潘石屹一如既往在微博上进行高调回应,为坊间提供了话题之余,也着实免费宣传了一把。如今,搭着“一房一价”的顺风车,潘石屹率先提出了网上售房模式以及房地产交易公开透明化的理念,可谓把“捷足先登”一词发挥到了极致。

  此次,潘石屹带领下的SOHO中国率先发起网上售房的潮流,同样需要时间以及努力去推动,直至模式得以建立、理念得以传播。不过,若真要使得房地产行业的信息得以完善、价格得以发现,恐怕还需要开发商们能够有诚意、再有诚意一些。

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