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黄岛“撞限房”:产权续期无定论 续期方式成难点

2011年04月20日 22:32 来源: 每日经济新闻 【字体:

  从青岛乘坐轮渡只需15分钟,就能到达黄岛经济技术开发区。

  依山傍海的黄岛空气清新,阳光明媚的4月正是一年中最宜人的季节。而当《每日经济新闻》记者踏上这个岛屿,去寻访全国首批土地使用权到期的住宅区——阿里山小区时,发现小区居民的心里似乎已经一扫两年前的阴霾,如同此时的天气一般恬静而淡然——2009年6月30日,土地使用权到期的“大限”一度曾让这里手握20年小产权证的居民焦虑不安,尽管这一问题至今依然没有结论,不过“至少还没影响到最起码的正常居住,甚至连房屋买卖、过户等一切都在照旧”。

  记者在调查中还发现,实际上不光是阿里山小区,当地的黄岛东小区、紫金山小区、张宝湾小区、老官厅、长江新村等部分住宅也都即将或已经同样面临土地使用权到期的问题,而居民们能做的,除了期盼,只有等待。

  部分“撞限”住户已续期

  金先生1995年在黄岛紫金山小区由单位分配了一套120平方米的房子,尽管许多邻居的房屋产权都即将或已经到期,但他还剩余近30年的产权。

  金先生告诉《每日经济新闻》记者,作为当时这里开发商“广厦房地产实业总公司”的员工,公司给包括他在内的4名同事分房的时候,同时办理了产权续期手续。作为这里的老住户,金先生曾看着这个小区的楼房一幢一幢建立起来,而对于阿里山小区、东小区等首批撞限房,金先生同样很熟悉,因为那就是他所在的广厦公司开发建设的。

  “这里原来是我们单位的职工宿舍,也只有20年产权,现在也都重新卖出去了。”金先生指着紫金山路85号一幢经过重新粉刷的7层小楼告诉记者,由于紫金山小区经过不同开发商在不同时间段里拿地后陆续开发,因此产权期限从20年、30年,到50年、70年都有。而在整个黄岛,这样的现象非常普遍。

  金先生所说的只有20年产权的居民楼里一位居民随后向记者证实,他们的房子是2009年从一个名叫源聚鑫的开发商手中买来的,买房时也知道产权即将在2012年到期,“不过大家都觉得只要房产证能办下来,土地证到限应该不受太大影响。”

  无独有偶,1997年举家从内蒙古来到黄岛的李先生也于2009年在阿里山小区15栋楼买了一套房,他对记者回忆说,原房东20年的房产权的确是到期了,但后来又由原房东的公司续签了30年,所以过户到他名下以后,目前他还有28年的土地使用权,他也不需要为此支付额外的费用。此外,在大批产权到限的东小区,也有居民对记者反映类似的情况。

  记者随后以买房者身份走访了阿里山小区、紫金山小区周边的多家房屋中介机构,多名中介人员向记者证实,除上述小区以外,张宝湾小区、老官厅、长江新村等部分房子的土地使用权也即将到期,但房源并不是很多,且使用权到期的风险也依然没能拉低这里的房价。至于部分产权到期的住户续期现象,虽然不多见,但也不是个案,具体怎么续很难说清楚,但可以肯定的是,现在续不了,撞限房买卖目前没有土地证。

  源于“历史遗留问题”

  像黄岛这样出现大批房屋产权到期的现象,在全国其他地方并不多见。这其中究竟有着怎样的故事?

  中共青岛市委经济技术开发区工委宣传部 (以下简称黄岛新闻处)的负责人告诉记者,黄岛曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一,1985年3月14日,开发区的第一批拓荒者从青岛赶往薛家岛,才开始了这片土地的开创之路。

  1989年,黄岛开始建设第一批商业化住宅小区,由于当时尚无政策可依,黄岛在国有土地使用权出让上,对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权设定了20年和30年不等的期限。一年后的1990年5月19日,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布,规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

  对于当时为何会作出 “20年”期限这样的设定,现在似乎谁也无法说清楚,但金先生认为,之所以目前黄岛会出现大批量到限房屋,除了阿里山小区在1989年这个尴尬的时间节点确切设定20年土地使用权之外,其余多数跟开发商的拿地时间与开发时间延后有关。“1995年以前批的地皮基本都是20年的,从1998年以后开始才出现常规的50年、70年。”

  青岛房地产专家张百忍对上述说法予以认同。“如同全国房地产市场一样,黄岛大部分房子也是从1998年以后才开始真正开发,以前多是公家的房子买断。”

  张百忍告诉记者,在青岛市内这样即将到限的房子其实不多,主要集中在黄岛。而黄岛最初开发时一片荒凉,且交通不便,“当年大多数人只能坐着小船上岛,很少有人愿意去,很难发展,土地相对也就便宜。”

  地方政府仍静观其变

  记者实地走访黄岛撞限房时曾多次联系黄岛房产局相关人士,当地新闻处的负责人对记者表示,目前当地政府的态度依然是等待上级主管部门的意见,黄岛区房产局目前的观点和之前一样,在国家出台《物权法》细则对“自动续期”作出更权威的解读之前,他们不便也给予不了确切的解释。

  黄岛新闻处的人同时告诉《每日经济新闻》记者,针对2009年部分住房产权到期后的买卖,政府在房产交易所会要求买房人签订一个告知性的协议,表明买房人知道这个房子产权到期,以避免今后的纠纷,其他过户程序都不受影响。

  记者从当地房地产中介也了解到,在土地使用权到期后的两年里,所出售的阿里山小区房子只有房产证,没有土地证。

  黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青之前接受媒体采访时表示,他曾专门就“阿里山小区撞限”和青岛市国土资源和房屋管理局相关领导于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司,得到的答复是留下书面请示,回去等候消息。之后,赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是,国土部已将相关材料转交给全国人大,目前还没有进展。

  记者近日联系青岛市国土资源和房屋管理局得到的答复也依然是暂时没有任何进展。

  有公开统计资料显示,青岛开发区自成立以来,包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗,总用地面积667.5亩,业主总数为5071户;土地使用年限为20年的共33宗,30年和35年的出让土地8宗。其中有一宗33.6亩土地使用权限截止到2009年6月30号,涉及业主310户。

  土地续期方式成难点

  在位于黄岛经济技术开发区北江路的张宝湾小区里,当记者向居民打听是否有部分产权即将到期的房子时,一些年老的居民却对此作出了激烈的 “反驳”:“这里是原村就地拆建,这里的土地永久性归我们所有,没有几十年使用之说!”

  对此张百忍认为,先不论这些居民对房屋土地使用权是否有客观、正确的认知和了解,他们对土地最朴实、原始的看法似乎就应该是世代相传,永无期限,包括在这片土地上新盖房子的土地使用权。而事实上,房屋的所有权是业主的,而与房屋密不可分的土地使用期限最高上限只有70年,这成为所有问题的焦点所在。

  张百忍接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,对于全国首批撞限的房屋,如何“续期”成为众人关注的焦点,尤其针对应该“无偿”还是“有偿”引发了很大争议。

  记者查阅相关资料时发现,有关土地使用权的历史可追溯至上世纪80年代的深圳,那时候特区刚刚开始建设,非常需要资金,为了解决资金瓶颈难题,深圳在国内首创了国有土地有偿、有期的使用制度。公开资料显示,1982年颁布的 《深圳经济特区土地管理暂行规定》规定了各类划拨用地的使用年限及土地使用费的标准,其中工业用地最长年限为30年,商业用地20年,商品住宅用地50年,教育、科技、医疗卫生用地50年。据了解,刚开始这个规定主要针对的是外商,因为引进外资是那个时间段的当务之急。

  对于如何续期,1990年国务院出台颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第四十条规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。《条例》第四十一条又规定:土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。

  3年后出台的 《城市房地产管理法》对于这个规定有了一定的改进:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

  2007年出台的《物权法》对土地使用权期限做出了重大调整:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”但至于如何续期,至今还没有明确的规定。

  此外,2009年初,《土地管理法》修改稿中也涉及到了土地续期问题。如49条新规当中,最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,这种表述曾被认为是为日后“有偿续期”埋下了伏笔。

  张百忍认为,从1998年全国大规模开始房地产开发算起,除此前公变私的一批房子可能很快到限之外,全国范围内还没有到达一个普遍 “撞限”的爆发点。由于如何续期涉及多方利益,在目前处于调控敏感期的房地产市场,短期内恐怕都很难有个明确的说法。

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