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保利地产:“将利润用到刀刃上”

2011年03月04日 02:15 来源: 第一财经日报 【字体:

  对于突然被万科(000002.SZ)又拉开了一大截距离,保利地产(600048)(600048.SH)心里多少有那么一点不自在,但这并不代表它会选择“坐以待毙”。

  就在公司刚披露的2010年年报中,保利地产就已经透露出快马加鞭的“蛛丝马迹”,其中包括:2011年房地产投资计划为800亿元,去年不惜为土地储备增加500亿元的投入,以及慷慨分红,笼络投资者为再融资“时刻准备着”,种种迹象显示,调控当头,保利地产一点没有减产的意思。

  与此同时,保利地产也不得不为“规模增长”付出代价。一边是土地成本、融资成本以及原材料、人力成本不断上升,另一边却是房价预期下降以及未来二三线城市结算比例逐步增加,保利地产的利润空间也将在其规模扩大的过程当中面临被消耗与吞噬的风险。

  “巧妙”的净利增长率下滑

  保利地产披露的财务数据显示,去年营业收入358.94亿元,同比增长56.15%,净利润49.20亿元,同比增长39.80%。公司同期实现销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%,以销售额计算,保利地产也超越中海地产,成为国内第二大上市房企。

  在大多数券商研究员看来,保利公布的这张成绩单已经相当不错,尽管公司毛利率从2009年的25%下降到24%,但净资产收益率却由2009年的14%上升到17%,更关键的是,公司账上的预收账款高达515亿元,相当于同期营收的143%。这意味着,尽管可能面临宏观调控而引发的市场下降风险,但保利地产未来1~2年的业绩锁定情况相当理想。

  无论从营业收入还是净利润看,保利地产都创下了公司创立以来的新高。但其中一个颇为微妙的变化却值得关注,即该公司的净利润增长率在持续4年高速增长后首度下降。

  数据显示,保利地产自从2006年上市到2009年,几年的净利润增长率分别为:61.92%、126.04%、50.35%、57.19%。但到了2010年,该数字跌破50%,直达39.8%,创下历年来的增长新低。

  对于净利润增长率的下降,保利地产相关负责人解释为:一方面公司规模扩大,增长速度势必放缓;另一方面,当年的结转资源中相当比例来源于2008年底、2009年初的房价低谷阶段。

  从某种程度上看,净利润增长率的下降对于正在越做越大的企业来说的确难以避免,但就保利地产而言,原本有充足的资本确保该数字的平稳。数据显示,保利地产去年的预收账款高达515亿元,是当期结算收入的1.44倍。这意味着,只要适当赶赶工期,把利润做高一些并不困难,显然保利地产并不愿意这么做。

  熟悉会计制度的分析人士对《第一财经日报》记者指出,在2011年房地产行业各种不利预期之下,如果不做会计上的调整,房地产企业很可能在2011年的年报中给投资者留下不好印象,所以将一部分业绩递延到2011年实现,是比较明智的处理方式。另外,2010年地产公司的融资计划都没能实施,但这些公司大多数都没有放弃股权融资的打算,存留一部分利润以备融资需要,可以让届时的报表更好看。

  事实上,保利地产采取的方式,为大多数地产上市公司所惯用,而这种调节方式相对地缓冲了房地产行业的波动性,这也是所谓的“利润要用到刀刃上”。

  财务策略依旧激进

  去年,由于万科突然发力年销售额冲破1000亿大关,一度让保利地产的表现相形见绌,被部分分析人士评论为“增速放缓”,但这恐怕不是全部事实。相反,即使没有在股市上融资,该公司依然利用销售回款和银行借款支撑着扩张的步伐。

  数据显示,公司2010年经营活动中的现金流约-224亿,比2009年同期的-114亿翻了接近一倍。

  事实上,保利地产去年实现销售回款660亿,其经营活动中净流入也超过600亿,并非没有钱的企业,但再高的收入依然顶不住更大规模的支出。数据显示,其“购买商品、接受劳务支付”高达743亿,其中绝大部分便是用于土地市场的扩张。

  保利地产相关人士也表示,2010年的净流出较多,主要因为当期总共支付了土地成本约500亿。据透露,2009、2010两年保利地产大量增持土地,但2009年各地方政府的付款条件宽松,当年不少地的地价宽限到2010年支付,但2010年买的土地则大多数被要求在短期支付,这就造成了去年集中支付土地款的现状,使得经营活动中现金支出量过大。

  同时,保利地产去年的银行借款额度也较2009年大幅上升,从而使得其账面上持有货币资金191亿,全年的现金净流入为39亿,但其资产负债率却逼近80%的高点(未扣除预收账款)。

  上述分析人士称,整体而言,保利地产的流动性不错,盈利能力也强。但由于房地产企业外部的融资渠道不是很通畅,公司应该会有点资金链紧绷的感觉。不过,保利地产背后有保利集团这棵大树,短期内肯定不会有问题,这从今年还能高额分红(近10亿元)的举动便能判断。

  从保利地产的财务数据看,该公司无疑将去年的大部分销售回款投入到土地市场上,用于扩大再生产,新增储备项目48个,新增权益建筑面积约1547万平方米,平均楼面地价3124元。同时新进入福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港(601008)、常州、南通、营口等12个城市。

  联合证券发布报告称:2010年保利地产全年新开工1000万平方米,比上年增长77%。充足的新开工量确保了公司2011年具有充足的可售货源,由于公司在2010年1~10月的推盘去化率平均为85%左右,根据公司一贯的快速周转的销售策略,“我们判断公司在销售规模超过500亿以后,依然能够保持30%以上增长”。

  对于2011年,保利地产表示其全年投资计划为800亿,较去年仍然有所增长。目前,保利地产总资产规模已经超过1500亿,较其在2009年底提出的2000亿目标已经不远。

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