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“中低端需求最终会被政府的保障房所替代”

2011年03月04日 02:15 来源: 第一财经日报 【字体:

  “规模扩张,今天是蜜糖,明天或许就是毒药。”这是花样年(01777.HK)总裁潘军经常挂在嘴边的一句话。

  这句话的背景是,进入千亿规模之后的万科开始搭建3000亿元后管理平台,经营收入接近1300亿元的绿地集团开始布局2000亿元宏图,进入500亿元俱乐部的保利地产(600048)、恒大地产也在冲刺1000亿元目标。即便遭遇到号称“史上最严厉”的调控政策,几乎所有房地产企业仍在信誓旦旦地进行大规模扩张。

  花样年此时却选择转型:逐渐舍弃中低端产品,只开发高端产品,并从单纯的物业开发商转变为房地产综合服务运营商。

  潘军在接受《第一财经日报》采访时明确表示,房地产调控对花样年最大的影响,就是逼迫企业从一味追求规模扩张的行业惯性中脱身,加速自身的商业模式转型,而目前整个中国的房地产行业将进入一个大的“分水岭”。

  受各类调控政策叠加影响,北京、上海、广州和深圳等一线城市的楼市成交量在2011年2月份大幅萎缩,部分城市下跌幅度甚至达八成,房价下行压力逐渐累积。潘军认为,与2008年很多开发商能幸运存活下来有所不同,2011年将有部分房地产企业破产倒闭。

  根据公司公告,2010年度花样年累计实现合同销售金额为38.9161亿元人民币,较2009年的37.47亿元仅仅小幅增长,这与花样年要实现的每年30%的递增速度仍有一定的差距。

  但潘军表示:“花样年去年受到政策的一定影响,但未来两年大家可以看到花样年的发力。”潘军的信心在于,除了住宅,花样年旗下还有商业地产、物业管理等业务板块,这些板块并非是简单的附属业态,而是独立的产业形态,并成为花样年的重要利润来源。

  承接1月商业城(600306)市综合体的旺销势头,花样年旗下的成都美年广场、成都香年广场及天津喜年广场在今年2月份继续呈现热销态势,三个项目合计销售金额占比近六成。

  潘军表示,目前国内已有十多个城市陆续出台住宅限购令政策,写字楼、商铺等非住宅物业逐渐成为市场聚焦点,今年以来花样年在成都、天津等城市在售的多个商业城市综合体项目保持了稳定而良好的销售。

  根据花样年此前的公告披露,截至2010年12月31日,公司土地储备的规划总建筑面积为1393万平方米,权属土地储备规划总建筑面积为1387万平方米。其中商业城市综合体占比42%。

  潘军说,公司计划在2011年逐渐消化掉中低端产品,未来只开发高端产品,而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。

  与此同时,恰恰是因为迎合了以中低端市场为主的大量刚性需求,万科、保利地产、恒大地产和佳兆业等在二三线乃至四线城市布局的开发商,在2010年均实现了创纪录的销售额和市场占有率,花样年舍弃中低端市场的战略转型并不符合主流。

  潘军认为,政府大规模的保障房建设将对中低端市场形成替代效应。他大概算了一笔账:去年全国卖了10.5亿平方米的房子,今年政府要建1000万套保障房,按照每套保障房平均80平方米计算后的总面积就是8亿平方米,仅仅剩下2亿多平方米的市场需求,即是20%的高端市场。

  潘军说:“中低端需求最终会被政府的保障房所替代。”

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