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楼市调控:短期利空 长期利好

2010年10月15日 04:04 来源: 中国经济时报 【字体:

  在可以预见的未来十多年内,对于大多数普通居民而言,房子仍将是一种奢侈品。只要房子还是一种奢侈品,就没有必要为它的前途担忧。

  楼市调控动真格了。就在这个被认为是“金九银十”的所谓旺季,举国沉浸在节日氛围的日子里,中央有关部门再次打出调控“组合拳”。转眼间楼市风声鹤唳,成交暴跌。

  胶着、混沌和众多不确定性因素充斥的楼市,常常令人感到困惑、迷茫,甚至在抉择的路口徘徊。每当调控之时,人们总不免要观望一番,一场多空博弈也将随之展开。

  短期将会继续寻底

  需要指出的是,这一轮空前严厉的楼市调控是稳定之需,民心所向,是中央关注民生的实质性举措,值得肯定。

  从具体的调控政策来看,无论国庆前夕刚刚出炉的“国五条”, 还是今年4月出台的“国十条”,一个显著的共同点就是,采取了切实有效的措施抑制不合理需求,增加有效供给,给予炒房投机等不合理需求精准打击。

  譬如,在土地供应和用地监管方面,加大了普通商品住房和保障性住房的供地力度,对拖延开发进度、囤地行为加大了查处力度;在交易秩序监管方面,对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为也采取针对性措施,加大曝光和处罚力度;在信贷税收方面,提高了首付款比例,对贷款购买第二套以上住房的,实行差别化政策,通过税收政策引导个人合理住房消费;在责任追究方面,建立了考核问责机制,等等。所有这些措施,招招都是“实招”,如果执行到位,效果毋庸置疑。

  “国五条”是“国十条”进一步的明确和细化,但措辞措施更为严厉,“国五条”明确规定,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。同时要求各地切实贯彻落实中央关于房地产市场的调控政策,严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

  “国五条”的出台非常及时果断,在“金九银十”这个房价过快上涨可能再次抬头的情况下主动出击,说明中央对楼市调控的态度非常坚决,在中央动真格和“国五条”的“高压”之下,楼市调控已不再可能沦落为地方官员的政治秀,而是事关“乌纱帽”,正是这种情况下我们看到部分原本难产的地方细则很快出台,各地也开始纷纷跟进,各种地方版的包括限购、提高契税等内容的新政陆续浮出水面。

  以北京地区为例,自9月29日开始,各银行已经按房贷新政严格审批、发放个人房贷,不论套型建筑面积是否在90平方米以下,第一套购房首付都必须在三成以上,地税部门也已经开始严格执行第二套房契税全部3%的政策。与2009年政策最宽松的时候相比,“二套房”契税翻倍,部分房源增加的税费已接近总房款10%。

  实践证明,在抑制房价过快上涨的措施中,信贷税收政策效果最为明显。从以上因素及北京、上海等地出台的细则来看,限购住房(京沪以每户一套为限),暂停三套及以上房贷款,对贷款购买第二套以上住房的,首付款比例、贷款利率和契税的大幅度提高,购房门槛和成本必然随之“水涨船高”,很快将会对投资投机性需求产生一定的抑制作用。

  因而从短期来看,这些空前严厉的政策如同釜底抽薪,对于市场而言都是利空因素,近期随着投资投机性需求的减少,选择观望的人数增多,多空双方博弈的力量可能暂时失衡,楼市将会量价齐跌,继续寻底。

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