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近期各地房产新政 是重拳还是绣花枕头?

2010年07月02日 01:08 来源: 信息时报 【字体:

  自“国十条”出台以来,全国各地房产新政如雨后春笋般拔地而起,新政内容可谓五花八门。但就在各地新政频繁出击下,多地房价依然持续走高,不少人开始怀疑,此轮新政究竟出的是“重拳”,还是迷惑人的“绣花枕头”?

  对此,中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前表示,任何政策都有一定的滞后效应,不可能一推出就让整个房地产市场产生根本性改变。相信此轮房产调控政策不会成为“空调”,其影响在一段时间后将会显现。

  广州:二套房认房认贷

  效果:一二手成交均降

  新政要点:从上月开始,广州多家银行开始落实住建部、央行银监会联合规定的“认房又认贷”,即对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,还要看是否贷过款。除了要到房管局查询申请人住房情况外,还要求申请人提交房产持有证明、诚信保证等文件。

  业内点评:合富置业首席市场分析师龙斌认为,“认房又认贷”将加剧楼市的观望情绪,短期内房屋成交量将继续保持“冰点”局面,越来越多购房者持币待购。同时,开发商开发新盘的热情将降低,对后市不看好,这可能会导致今年内的一些大宗土地出让计划流产。

  政策影响:该政策出台后,投资客开始逃离广州楼市,刚性需求买家也陷入观望。端午3天,广州一手房成交量同比下降约七成。近两周,不仅一手房市场成交持续低迷,二手房成交量也持续下滑,更不乏有多家中介减少店铺数量。

  深圳:部分人停发房贷

  效果:新政后量价齐降

  新政要点:日前,深圳版“国十条”规定,暂停发放第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民,暂停发放住房贷款。

  业内点评:深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,深圳版细则之所以没有对非本地户籍居民等实施“限购”,是因为国务院“新国十条”颁布之后,深圳楼市已开始大幅调整,“从数据来看,成交量每隔一周就下降一半,没必要再出台严格的措施。”不过王锋表示,如果没有达到预期,不排除出台更大力度的调控措施。

  政策影响:新政后,深圳一手房成交量持续下滑。6月10日~16日,深圳一手房成交面积环比减少33.1%,总成交套数减少26.94%。商品住宅成交均价15167元/平方米,环比下跌15.70%。

  上海:“公租房”打前锋

  效果:楼盘低折扣销售

  新政要点:上海房管局发布征求意见稿,将推出公共租赁住房,并将保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口,价格将略低于市场水平。

  业内点评:业界认为,作为配套措施之一,公租房方案有为房产税“打前锋”的意味。因为一旦开征房产税,可能会使部分出租房持有者抛售房产,或因成本增加将税费转嫁给租客,而发展公租房可对此形成缓冲。

  政策影响:据中国房地产信息集团统计,上海部分楼盘开始八折降价销售,计划于本周双休日开盘的楼盘不约而同选择低价销售,价格比之前对外宣称的预售价低两成。如6月19日开盘的万科花园小城,今年4月预期价格为1.8万~2万元/平方米,但日前该楼盘表示,开盘当日90平方米公寓的报价折后仅1.5万~1.67万元/平方米。

  山东:探索土地出让评标

  效果:房企拿地陡然放慢

  新政要点:6月18日,山东出台相关意见,要求房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。探索土地出让综合评标方法,抑制居住用地出让价格非理性上涨等。

  业内点评:山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,山东此次新政的最大亮点就是“探索土地出让综合评标”,这意味着山东将对沿革已久的招拍挂“价高者得之”的土地出让制度进行探索改革,可能会抑制土地成交价格的非理性上涨。

  政策影响:据山东媒体报道,新政后,山东商品房和二手房市场皆进入观望期,一手成交甚至进入“冰点”。同时,开发商的拿地步伐也陡然放慢,很多有意向拿地的开发商也暂时搁浅。

  宁夏:开发商利润设限

  效果:估计难实施到位

  新政要点:近日,宁夏回族自治区指出,将加强商品房预售管理,商品住房销售应明码标价对外销售,利润率控制在12%以内,备案价格6个月内不得调整;确需调整的,备案价格涨幅不得超5%。

  业内点评:宁夏某报资深记者表示,所谓“上有政策,下有对策”,如果相关政府部门监督不到位,开发商依然会采取相应的应对措施。尤其是在控制开发商利润率方面,从某种意义上说,开发商利润率本来就是不透明的,很难进行控制,再说利润上限在12%,已处于相当高的范围内。

  政策影响:据银川媒体报道,新政出台前,银川房地产市场处于上升阶段,不仅本地人热衷于投资房地产,连一些省外投资客也跑来购房;而新政后,省外投资客不见了,本地买家也开始观望,一手房成交量有所下滑。

  厦门:地产开发申报制

  效果:被批“形同虚设”

  新政要点:日前,厦门实行房地产开发利用申报制度,用地单位在项目开工、竣工时,应向土地出让人书面申报,土地出让人应对合同约定内容进行核验。对于违规的要向社会公示,计入诚信档案,禁止一年内参加土地竞买资格。

  业内点评:著名房地产营销专家谢逸枫认为,申报制度对遏制开发商炒地、囤地的现象没有实质性的作用,因为申报制度没有规定惩罚措施,也没有规定具体什么时间在什么情况下属于违规,什么情况下就可清理闲置土地。同时,对于清理闲置土地由谁去执行、监督,都没有具体的规定,这样的制度仅是“形同虚设”。

  政策影响:新政后,厦门土地拍卖市场似乎没有受到太大的影响。据媒体报道,新政出台后的首场土地拍卖会上,13幅地块中的11幅成功拍出,总成交金额43.7331亿元,其中厦门注册的房产企业拿走了8幅地块。

  专家观点

  中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容:调控不会成“空调”

  任何政策的出台都有一定的滞后效应,不可能一推出就让整个房地产市场发生根本性改变。尤其房地产是一个周期相当长的产业,政策效应滞后期会相对长一些。

  目前,不少城市的住房销售出现急剧下跌,已表明政策影响开始显现。因此,大家根本不用担心,当房地产市场需求性质发生改变的时候,市场不改变是不可能的。总之,“国十条”并没有成为“空调”,也不会成为“空调”,改变只是时间问题。

  中国自身房产专家陈真诚:地方新政皆无新意

  从近期多个城市出台的政策来看,几乎都没什么新意,基本上是中央政策的翻版,因此被关注度不高,对市场影响也不大。目前对房地产市场影响最大的,主要在于中央政府的政策和执行力度,以及可能继续出台的政策,如是否开征房产税、土地政策是否继续从严、房地产信贷政策是否进一步从紧以及会否加息等。

  记者观察

  谁能动楼市的“奶酪”?

  近期,在一系列房产新政组合拳重压下,全国多地的一手房成交量持续下滑,房价却始终坚挺,我们不禁要问,究竟谁才能动楼市的“奶酪”?

  政府目前尚没能动楼市的“奶酪”。近期,一系列宏观调控政策频频出台,却仍没有达到预期效果。数据显示,4月全国70个大中城市的房价涨幅仍达12.8%。开发商不愿动楼市的“奶酪”。一向吃惯了“鲍鱼人参”的开发商,怎么会愿意降低姿态去啃“馒头”?即使意识到楼市开始走下坡路,依然会掩耳盗铃式地坚挺高房价不放。购房者能动楼市的“奶酪”吗?纵观近年来,即使购房者大喊“买不起房了”,但不管房地产业处于“熊市”还是“牛市”,始终不缺少购房者。

  那么,究竟谁才能动房价的奶酪?那就是市场。货币的供给量过大和土地的供给量过低造成的供求关系恶化,只有通过平衡供求去解决。

  然而,无论货币供给量还是土地供给量,归根到底,方向盘还是由掌控在政府手里。增加土地供应,无疑是近两年最热门的名词,但“紧缺论”依旧高涨,何解?只因增加土地供应也要顺应市场结构性需求。就如广州楼市,最不缺地的是近郊,而寸土寸金的是中心区,真正解决了这个问题,才能真正让房价趋于合理范围。

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