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城市多大决定房价多高 为什么人们喜欢大城市

2010年05月07日 07:29 来源: 第一财经周刊 【字体:

  最猛的房地产调控政策来了,房价又会变成什么样呢?

  一个理财者的财富大概有多少是由偶然性决定的?这个概率大概可以等于他有多碰巧能在4月17号,也就是中央政府颁布“新国十条”之前卖出自己的作为投资的房子。

  这个严厉的调控政策简直让中国这些大城市炸了窝。最近一个星期总是有人在问我:“你看房价会怎么样?”

  我的天,我怎么会知道呢,但是为了保持住我在几个朋友中的“业内人士”形象,我倒可以试着说说。

  房价要下跌了吗?

  如果想说清这个问题,还要说到1994年的分税制改革,改革使得中央政府的收入大幅度上升。在分税制改革前,中央政府收入占GDP的11%,而在税改后,据官方统计,这个比例达到了20%,而加上其他各项收入中央政府的整体收入应该类似于美国,大概占到GDP的30%。虽然税改使中央政府获得大部分税收收入,但在总体支出上地方政府却要负担70%。如果地方政府还要在地方建设上投入大量资金—因为地方经济发展和地方官员的考核有很大的关系—对此中央政府只负责投入很小的一部分资金,这些投入项目包括国家重点大型基础建设项目和商业价值差、地方政府不感兴趣的建设项目,比如农村教育以及基础医疗设施建设。

  地方政府因此面临着很大的融资压力,市一级政府为了筹集资金,最好的办法就是用土地换投资。城市的基础建设项目一般由城市投资公司来运作,这就是大家都听说过的城投公司,这些公司一般都隶属于市政府的某个部门,比如财政局或者地方发改委。这种城投公司根据城市规模或者经济所处时期不同数量也变化很大。一级城市可能有十多家这样的公司,而二三级城市可能就只有四五家;金融危机爆发后,在中央政府无条件追求增长和银行将借贷变成一种使命的情况下,城投公司的数量由4000家暴涨到8800家。

  地方政府一般将所拥有的土地注入城投公司,这些土地可能是重新规划转为工业用地,也可能是整理出来的住宅和商业用地。在地方性项目开发过程中,土地可以作价为资本金注入城投公司,只有项目资本金达到一定比例,项目才能开工—重大项目要有国家发改委审批—中央政府通过调控允许开工的资本金比例和审批重大项目的速度来调控城市经济建设速度。在项目获得批准后,城投公司会把土地抵押给银行换取资金,或者直接把土地卖掉—这样的收益应该更高—由于中央政府对一些地方基础建设项目不愿意出资,比如地铁项目,这种项目由于建成后会带动地铁站周边的房地产和商业繁荣,中央政府会认为这种耗资巨大的项目最终的受益者是其所在的城市,应该由该城市自己筹资。所以地方政府对土地市场价格非常依赖,比如在北京,2009年第一季度,土地市场价格下跌的情况下,土地出让获得的收入为27亿,这和2008年同期的192亿相比下跌了86%。

  特别是在2008年底,中央政府宣布4万亿的投资规模后,城投公司们的贷款总额预计在6-8万亿人民币。对土地价值的评估可以说是城投公司的命脉所在。如果市场对土地价值预期下降,参与土地买卖的资金就会大量减少,这种市场波动会导致银行对城投公司贷款收紧,这可能直接引发城投公司的债务问题。

  如果形成城投公司的债务危机,其实,这就是一场地方政府的债务危机,因为城投公司的贷款都是由地方政府来做担保的。中央政府为了平息这场危机,又一定会出来解决问题。由于中国的大多数银行由国有控股,所以在危机情况下,中央政府有能力让银行对城投公司停止催债,或者用行政手段剥离债务;也可以再次像2008年底那样出台类似的救市投资计划,以维持土地价格水平。如果这样,房地产价格也将随之稳定。但是出现这种波动可以说是中央政府在2008年和2010年对房地产政策态度颠簸较大造成的。

  看来解释房子价格到底怎么样可真是件枯燥的事。

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