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新政困身 彷徨买家咋置业

2010年04月30日 14:56 来源: 广州日报 【字体:

新政困身 彷徨买家咋置业

  面对市场环境的变化,购房者需要多准备几套置业方案应对。 (陈白帆 摄 图片来源:广州日报)

近期不少商铺销售升温。(李凤荷 摄 图片来源:广州日报)

  陷入首付不够、利息暴增的困境也有解决方案

  “手上的钱不够五成首付怎么办?”、“如何才能省利息?”、“现在到底需不需要买房”……在楼市新政犹如一记重拳击中楼市后,不少买家发出这样的疑问。而面对楼市的这一新情况,记者发现买家的态度也在发生变化:有犹豫不决陷入观望的,有毫不畏惧坚持入市的,也有不堪重负放弃买房的。而他们现在遇到的最大问题和困惑是什么,化解这些问题的措施又有哪些呢?为此记者专门搜集了一些近期买家的典型案例,并请有关专家给予解答,希望能给正陷入焦灼不安情绪的买家提供一些借鉴。

  从记者搜集的案例来看,目前买家遇到最大的问题就是二套房的首付和利息问题,而首付又是其中最重要的一点。根据楼市调控新政,二套房首付最低要五成,而且利率上浮1.1倍。而此前一般二套房首付最低只需三成,两者比较有两成的差距。按照目前广州的楼价情况,购买一套房基本上都是在百万元以上,两成首付的差距意味着要多付几十万元,而这并不是一般人能承受得起的。据了解,目前不少买家退房都是卡在了首付问题上。利息是困扰买家的另一个重要问题。利率从以前的最低7折4.16%上升到现在的1.1倍6.53%,如果以100万元20年的商业贷款来算,每月月供就要增加1300多元,总的利息支出要增加30多万元,这其中巨大的差距也让不少买家难以承受。

  如何解决这些问题?专家指出,由于政策执行相对严格,在商业贷款上有效的规避办法很少,只有多采用纯公积金贷款的方式。不过选择公积金和商业贷款的组合方式,首付仍需五成,只是利息支出减少。在还款方式上,买家应选择以节息型的还款方式为主,如不少银行推出的双周供、存贷通、存抵贷和活利贷等还贷方式都能有效减少利息支出。 记者 黄涛

  首付不够型

  粤语“扑水”一词,意为紧急调度资金。目前住宅市场也出现了不少“扑水族”,他们有的是已签购房合同被追加首付,有的是迫切入市不得不筹集五成首付的“刚需”。除了跟亲友借钱,都市人还可以怎样在短时间内筹集额外增加的首付款呢?

  三成变五成 差款40万

  张先生是迫切改善住房的人士,他本来住在一个房改房里,现在家里添了小孩,想买一个三房单位。他在老城区看中一套一手新房,总价达200万。按照房贷新政,他必须支付五成首期,但他只预备了三成首期,即60万元,另外40万元去哪里找?

  押旧买新做纯抵押

  解决方案:良策按揭有关人士表示,张先生的案例符合押旧买新的情况,他可以利用手上的房改房作纯抵押贷款,获得额外的40万元。购房者手中的房子最高可贷款七成,年期到20年,利率最低可为基准利率,比二套房贷的利率低。张先生可根据情况决定申请押旧买新的贷款额,因为他若选择押旧买新,意味着每月要同时还两笔贷款,月供压力不容忽视。申请押旧买新的纯抵押贷款,客人需要提交自有的房产证、个人身份证明、婚姻状况证明、购买新房的房屋资料等到银行进行审批。

  首期款差一成 实在无余钱

  王小姐是独自一人在广州工作的单身女子,她看中一套93平方米的新房,受到房贷新政影响,作为上车族的她必须支付房价30%的首付款。王小姐看中的这个楼盘是市郊边缘的房子,开发商不愁卖,也不打算帮她暂时垫付额外一成的首期款。王小姐告诉记者,家里已经为她出了大部分的首期款,实在找不出余钱来给那一成首期。

  使用个人信用贷款

  解决方案:王小姐是政府公务员,薪高粮准,符合个人信用贷款的资格,专家建议王小姐用个人信用贷款来临时支付额外的一成首期款。记者在某外资银行的网页上查询到,个人信用贷款又名无抵押贷款,个人提交工作单位、收入等资料后,最快4天内批复贷款申请。这个外资银行可提供贷款额两万至10万元的个人信用贷款,年期最长为4年。银行人士建议,王小姐还可以利用手上两个信用卡透支支付小额房款缺口。记者李凤荷

  悲情买家步步受制 宁损定金放弃买房

  小易看房多年终于相中一套房子,下定没几天,国家就出台了楼市调控新政,要求第二套住房要首付五成并且利率上浮1.1倍。由于他只能支付三成的首付,只好到处打探消息,看能不能找到放贷条件相对宽松的银行。这时银行告诉他,他目前有两套住宅贷款记录,因此这次购房要作第三次置业处理。小易去人行一查,原来他贷款购买了车位被银行记成了住宅贷款。解决这个问题后,一家银行表示,只要还清了房贷,再次购房可视为首次置业。小易联系这家银行的同时,也把贷款赶紧一次性付清了。谁料,就在小易还清第一套住房贷款的第二天又传来“噩耗”:二套房界定不以房贷记录为准,而是以房管局登记为准。“我就搞不懂了,我只是想买个房给父母住,又不是炒房,怎么政策老是跟我过不去呢”,小易一怒之下3万元定金也不要了,房也不买了。

  用公积金贷款可首付三成

  解决方案:有关专家表示,小易现在买房遇到的难题主要是首付的问题,由于现在二套房首付要五成,超过了他的支付能力,因此按照现在的政策,他选择商业贷款的路已经堵死。专家建议,小易可以考虑公积金贷款的方式。目前广州公积金贷款还没有变化,即便是二套三套也可以首付三成。小易目前第一套住房无论有无申请过公积金,在已结清所有房贷的情况下,仍可申请最高50万的公积金贷款,如果是以夫妻名义申请,最高可达80万元。 记者 黄涛

  打算退房型

  没了优惠利率 萌生退房意

  眼看楼价越来越高,小梦终于忍不住出手,今年1月购入海珠区某指标性楼盘,签完约过了没几天,办理按揭的中行就下了通知,说是收紧房贷,调整利率,小梦被开发商告知“我们(开发商)已经和银行协商好了,这批买房的业主都可以赶上贷款七折利率的末班车”。最近,中央政策不断,小梦有点心焦,怎么签合同都已经将近三个月了,都没动静呢。小梦抽空查了一下阳光家缘,她发现自己这一批买房的,都显示是已签约状态,还未办理备案以及预告登记。如果没有办理备案及预告登记,就无法办理抵押登记,银行就没办法放款。于是,小梦去律师行调看了自己的贷款合同公证书,上面赫然写着“下浮15%”,即利率按基准利率的85%执行,而批准的日期为2010年2月24日。小梦这下可傻眼了,现在自己每个月的利息额要增加40%!

  小梦非常愤怒,如果当时律师行能即时如实通告自己的贷款利率情况,她完全有时间去找另外的银行来做按揭,损失也就不会有那么大了。心灰意冷的小梦想到了退房。客服部门表示,如果要退房,必须先向开发商提交退房申请书,表明退房原因。接下来,就必须走流程,经过开发商项目公司以及集团公司审批后,方能最后决定能否退房。

  退房需衡量损失至少数万

  解决方案:退房需要缴纳两笔费用:已交楼款的2%。作为退房的手续费以及3元∕m2的退房费。如果按100平方米、200万元总价首付三成即60万元来计算,这笔费用应该是1200元加上300元,共1500元。而此笔费用只是相关政府管理部门收取的必须费用。

  除此之外,买家还必须为主动退房付出违约金。小梦翻看了自己签订的商品房买卖合同,里面没有一条是关于退房费用的。对此,记者采访了广东正大联合律师事务所律师李瑾。李律师表示,一般在合同中,满足乙方即买家可以退房的条件为逾期办理房产证和逾期交楼。至于小梦遇到的情况,在合同中如果有对此约定从约定,如果没有约定的话即要看双方协商的结果。一般的情况是,作为买家的乙方需要缴纳签订认购书时的定金作为违约金。而记者采访了多家发展商发现,也有在合同中约定缴纳总房款10%或不等比例的金额作为违约金的。

  而在签订商品房买卖合同之时,买家还需要缴纳各种税费。相关专业人士告知,这要视合同办理程序为准,如果是办理登记备案或抵押登记已经发生的费用,开发商不予退回。而如果没有发生,则须如数退回。按小梦的情况,她签订认购书时缴纳定金5万元,退房费及手续费1500元左右,再加上开发商有可能退回的4000元,小梦总共的损失在47500元左右。记者龙蕾

  该不该入市?碰到心水楼 买家不怕跌价

  骆女士在老城区有一套两房单位,家里三口人,先生和女儿都一直想有一间独立的书房。想在靠近自己上班的龙洞板块买套三房,哪曾想,四处转了一圈,都没有适合的三房单位推出。好不容易传出“宝翠园”有三房单位推出的消息,却刚好遇上了楼市新政的出台。

  五成的首付对骆女士而言并不是太大的问题,楼价会不会跌倒是最让骆女士感到担心的一件事。买吧,万一楼价真的跌个一两成,那自己多年的积蓄岂不是不见了一截?不买吧,这种既朝南又有小区的单位以后也少有了,万一日后买不到怎么办?先生倒是干脆:“反正你买房子也不是投资,好不容易找到一间自己喜欢的。买了再说,也许跌完之后还能涨回来呢。”结果,骆女士是抱着“跌就跌吧,还是先买了再说”这样的心态,买下了自己喜欢的单位。记者 王荔珏

  还能投资吗?部分投资者转投 商用物业怀抱

  房贷新政实施,五成首付及基准利率1.1倍的贷款利率,与商业物业的按揭条件接近,开发商憧憬商用物业有可能转变成投资者的“避风港”而加大推广力度,市民手机上也频频接到产权铺的销售促销短信。记者从多个商用物业项目了解到,房贷新政后的确多了住宅投资者前来咨询,珠江新城高端住宅投资客回流转买几百万一个的万丽皮具城批发铺,该项目上周末成交上升了30%。市场人士表示,由于商铺和写字楼的投资门槛比住宅高不少,楼市资金大规模“住改商”尚未涌现,建议投资者多了解商用物业的投资渠道。

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