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对“物业税” 提一个合并方案

2010年04月29日 05:20 来源: 上海证券报 【字体:

  房地产新政,急急如律令,一线城市的房价虽出现滞涨,但似乎依然顽强,看不出有明显下降的趋势。看来,仅有土地制度调整和信贷门槛提高,是不够的,税收似乎才是高房价真正的撒手锏,就如当年各种方法用尽,股指依旧故我,涨个不停,最后印花税才让其掉头向下一样。现在,各方都在猜测这个达摩克利斯之剑将何时,以及将以何种方式落下来。

  根据现在已经披露的各种消息,在短期,将开征一种消费税性质的房地产税,在长期,则要开征国际通行的物业税

  新的房地产税,是搁置土地出让金争议,将现有土地使用税和房产税合并。土地使用税是一种行为税,针对的是占用城市土地的行为,房产税则是一种财产税,针对的是房子本身,把两种性质作用不同的税组合在一块,自然有些牵强。房子本身只有贬值的趋势,真正增值的是稀缺的土地,这样组合的醉翁之意,是把土地和地上建筑物的价值合并,变成名义上的“房地产税”,以扩展税基。纳税人并非土地的所有者,所以,它终究并不是财产税,而是特别的消费税,把高价或则多套房屋视作奢侈品,要给予特别的抑制。跟现有的消费税性质类似,主要目的是限制单个家庭拥有房产的数量,减少投资行为。它的突出特点,是对于家庭的第一套房子,给予免税待遇。

  不过,且不说把第二套以上的房,变成名义上的第一套房并不难,单说税收本身,能否抑制房价,就大可疑问。

  现行与房地产有关的税负已经不低:对开发商征收的有营业税及其附加,以及土地增值税,对购房者征收的有契税、印花税。这还不算,开发商还要负担数十项费用。不过,开发商先行支付的所有税费,在房价不断走高的条件下,都全部转嫁给了购房者。

  消费税性质的税收,对价格有短期的冲击效应,但是,税收影响价格的程度和方向,首先取决于商品本身的需求弹性和供给弹性,简单说,如果商品的需求弹性大于供给弹性,则税收主要或者全部由购房者承担,房价将继续上涨。除非市场转变性质,变成买方市场,税收对于价格的影响将变弱,价格也有可能降低。

  目前的房地产新政,主要着眼的是需求方,价格在短期主要取决于需求,所以这些政策仅仅具有短期效应,但是,在长期,房价不是由需求而是由供给决定,房子多了房价自然就会下来。可是,以目前的土地供应、税费状况,大幅增加供给量,不是短期内可以期待的。所以,仅有抑制需求的短期政策,并不能在长期促使房价下跌。而在市场根本格局未改的情况下,对于那些所谓的刚性需求者来说,这些税收仅仅是提高了他们的购房成本。

  住房不单是商品,还是居民重要的资产。对于资产来说,税收的影响会有很大的不同。对于投机行为,税负较轻的消费税性质的税收,作用将是有限的。如果在持有环节征税,交易费用的提高,有助于减少交易的频度,从而抑制投机。

  但是,如此重要的税收,需要名正言顺。消费税则具有临时性的特征,物业税,才是最终的目的。物业税消费税的区别是,消费税是考虑纳税人拥有房屋的数量甚至价格,并且有一定的价值扣除,仅对房产的余值征收,还有其他减免措施,而物业税,则是一种财产税,没有价值扣除,也不顾及是否第一套房屋等等。

  物业是房价加上地价,所以,作为低价替代者的土地出让金问题,是绕不过去的。土地出让金,名义上不是税,实际上却是房地产中最大的一项税负,因为它是法定的,必须承受的,所以是真正意义上的税,而且一下子就征收70年,而房子的寿命却不一定能延续这么久。土地出让金,名不正,言不顺。

  土地并不是私人的财产,所以,就目前的土地制度来说,如果纠缠土地产权归属,则物业税永远推不出来。一个现实的考虑是,将土地出让金与房产税、土地增值税合并,作为“物业税”,每年征收。

  但是,地价是房价的基础,以多次(比如70次)征收的物业税,取代一次性的土地出让金,对于房价的冲击是显而易见的。这个可以采取存量房老办法即不征,新房新办法的措施来过渡。

  物业税的终极目的,不是降低房价,房屋是居民财产的主要部分,以此为基础的物业税,可以作为地方稳定而可靠的财源,以纠正地方政府目前依赖土地财政的非正常状态。从审计署披露的信息看,土地出让金收取和使用的不规范情况,十分严重。很简单,一下子获得70年的收入,使用起来,肯定不会那么小心。物业税则可以有效避免滥用,其征收额度,取决于第三方中介评估的房地产价值,以及地方政府为居民提供居住服务的规模,同时与存量房价格相照应,但无论如何不是现在招拍挂制度下离谱的高价格,其使用也同时有了明确的方向,杜绝与居民住房保障无关的浪费。

  无论如何,只有作为利益中人的地方政府从房地产中抽身,楼价才会步入正常的轨道,以此观之,物业税的征收势在必行。

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