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巴曙松:资本金比例和税收将成楼市调控备选手段

2010年04月27日 05:56 来源: 上海证券报 【字体:

  为抑制房价的过快上涨,国家近来推出一系列调控措施,市场也迅速做出了反应,部分城市楼市有所降温。如何看待房地产市场近期走势?未来还可能有哪些调控措施出台?针对这些问题,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受了记者采访。

  上海证券报:在国家一系列房地产调控政策陆续出台之后,市场出现了明显的反应,部分城市楼市有所降温,一些炒房资金也出现了撤离的迹象。您如何看待这一现象?

  巴曙松:房地产调控政策出台之后,市场迅速出现调整,反映了政策的效果在提高,也从一个侧面反映了房地产的金融特性,因为如果从实体经济的传导来看,从房地产政策落实到逐步见效,是需要一定时间的,目前局部市场出现迅速调整,本身就反映这一部分供求的变动具有投资品的金融特性。因此,我们需要关注,如果多元化的投资渠道没有很快完善,那么,是否会在一定时期后,这些炒房资金又会回到房地产市场上来?或者说,在人口结构、供求关系、金融资产配置结构等没有明显变化的情况下,如何减弱房地产金融资产特性而强化其消费品特性?这是十分重要的问题。

  上海证券报:这次房地产调控与以往相比有什么特点?

  巴曙松:与此前的多次房地产市场调控政策相比,客观地说,当前正在进行的房地产调控政策在针对性和预见性等方面都有了较大提高。

  从预见性来说,以2007年的房地产调控为例,在2007年9月启动的房地产调控政策出台时,实际上市场已经出现了明显的供大于求,即使不做显著的调控,市场也预计会有平稳回落,加大调控力度反而使得市场的波动加剧。而起步于2009年7月的房地产调控,面临的则是显著的供不应求的环境。

  另外,这一次的房地产调控政策目标非常明确,就是要扩大供给、抑制投资和投机性需求、加强对市场秩序的监管。而此前的调控往往着重在打压需求,但是对需求的调控可能导致房地产开发企业不敢进行开发,从而使得市场供应大幅减少,反而可能促成下一周期的供求失衡。

  上海证券报:在未来的调控措施中,可供选择的手段还有哪些?

  巴曙松:近期出台的政策对房地产市场的调控力度较大,但是对房地产企业的直接影响并不显著。在未来的调控中,资本金比例调整可能成为备选政策工具之一。这个政策工具的影响会十分显著,特别是对一部分小房地产公司。

  2009年上半年,国家大幅调低了资本金比率,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。如果将来把最低资本金比例恢复到之前35%的水平,可能会对部分负债率过高、扩张过快的房地产企业产生显著冲击。

  另外,增加持有环节的税收(例如房地产税),在现有法律法规条件下也是可以考虑的,因为这可以抑制投机,促进存量房地产的盘活,从而更好地协调供求关系。

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