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一次用足公积金贷款 改善型需求者4招应对新政

2010年04月26日 06:57 来源: 第一财经日报 【字体:

  随着差别化信贷政策、“认房不认贷”的标准出炉。信贷杠杆被解除,投机炒房能量被大幅削弱,但同时也加大了改善型需求者的购房难度。

  《第一财经日报》记者计算:以一套价格200万元的普通公寓为例,假设贷款五成,以15年等额本息计算,对于二次置业者而言,信贷紧缩前按照8.5折利率每月需要还款7934.01元,信贷紧缩后按照1.1倍基准利率每月需要还款8727.57元,月增加793.56元,利息合计相差14.28万元。

  那么,突然被提高首付门槛的90平方米以上的首次购房者,以及此次被新政“误伤”甚至“错杀”的改善型二次购房者,如何在政策允许的范围之内,合理地将购房成本最小化呢?

  方法一:一次性用足公积金贷款

  凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜介绍:中央出于打击投机性需求的目的,房贷利率优惠正在逐渐缩减甚至取消,这对改善型消费来说有“殃及池鱼”之嫌,但毕竟是事实,因此购房者必须重新重视住房公积金贷款。

  2009年,由于房贷利率水平一度降至4.158%的低位(七折优惠),这使得一部分人不再重视公积金贷款,因为公积金贷款3.87%的利率水平与商业贷款相差不到0.3个百分点。但目前的情形已经发生巨大变化。

  据了解,目前大多数首套房购买者只能申请到8折优惠,利率为4.752%,与公积金贷款利率相比,相差0.88个百分点。

  因此建议购房者在买房之前,尽可能让自己符合足额申请公积金贷款的条件。如在上海账户中余额不能少于7500元。

  此外,住房公积金的其他用途也可以充分利用起来。如上海可以申请住房公积金装修贷款,其标准为1000元/平方米。

  方法二:买家抓住良机,转嫁税费成本

  汉宇地产高级经理吴俊告诉记者,房屋买卖的格式条款往往约定买卖双方各自承担应付的税费。但是,交易惯例中大部分房主要求的是房屋“到手价”,也就是常见的交易习惯是由买方来承担交易过程中所有应付的税费。

  市场一夜巨变。易居臣信分析师杨晨青表示,从当前市场反馈来看,买方观望气氛已初露端倪。

  而不少挂牌房东心理价格也明显松动,买卖双方强弱地位变更,为买家转嫁部分税费成本提供了可能与实际空间。对此,买房者要做的就是找出可以减免的税费,并要求卖家积极配合。

  按照规定,如果卖方出售自己名下的普通住宅,且自住5年以上,可免征营业税,因此购房者要加以留心。

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