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聂梅生:部分炒房客或被“套牢”

2010年04月23日 05:40 来源: 上海证券报 【字体:

  一季度房地产投资的迅猛提速,房地产贷款发放量的猛增,使得楼市泡沫迅速累积。与此同时,人民币升值压力和通胀压力不断增大,这些都使得国家不得不出手调控楼市。昨日,在上海房地产绿色低碳高峰论坛上,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生抛开会议主题,先向与会的诸多房地产商解读了此次中央调控楼市的背景和动机,并告诫房地产商们保持冷静,尤其保护好自身的资金链。

  聂梅生介绍说,一季度,房地产贷款发放量大增。根据央行发布的数据,2010年仅一季度新增贷款就达2.6万亿元,其中房地产开发贷款国内贷款3207亿元,同比增长31.1%,个人按揭贷款5227亿元,同比增长53.4% 。整个一季度,房地产开发贷与个贷共计8434亿元,占一季度放贷总量的32.4% 。而2009年货币供应完全宽松,新增贷款总额为9.59万亿元(2007年为3.63万亿,2008年为4.45万亿)的情况下,房地产开发贷与个贷共占比平均值为20%。今年一季度天量的房地产贷款致使供求双方资金十分充裕,继续推高资产价格的动力很足。然而,供给和需求双方的资金杠杆率同时提高,则意味着房地产泡沫积累迅速。

  按照聂梅生的测算,在去年前三季度,部分热点城市的房地产金融杠杆率从年初的2.86倍大幅提高到6.67倍,随着去年四季度房地产市场价量的继续走高,热点城市的房地产资金杠杆率已逼近10倍。如果考虑在土地环节上存在的资金杠杆(各种形式的股权融资基金),则意味着自有资金杠杆率至少翻一番。当前,自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将达20倍以上。大量资金快速进入房地产,通过土地、银行、投资炒房,快速流动造成房价过快上升,而当前供需双方资金杠杆率已经达到泡沫积累条件,由此造成的金融风险很大。为此,抑制高房价的问题很迫切。

  聂梅生分析认为,利用银行贷款炒多套房的投机客这次可能会被“套牢”。另外,去年高价拿地,准备用土地抵押贷款再做开发或再拿地的开发商,在地价款首付提高到50%的政策影响下,可能有一部分面临资金困境。

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