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地产调控不能再半途而废

2010年04月23日 03:06 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  房地产新政一周,市场胶着。

  按说,此次房地产新政具体且严厉,比如差别化信贷政策,限制异地购房,增加一倍以上住房用地供应量等,相对于历次的房地产调控,力度不可谓不大,但市场反应矛盾、狐疑。

  北京通州地区,两个月内房价翻了一倍的地方,零散几家开发商将原定的开盘价调低了两三千块,似乎是房地产新政生效的例证,部分民众非常情愿陶醉于政策威力和房价下跌的美好预期中。

  不过,这也许只是民众“挑选”信息的结果,并不是事实的全部。大多数地方,二手房价格坚挺,房地产开发商更是决心将价格硬撑到底。

  他们有充足的资本:房屋炒家在五年房价飞涨中赚取几倍甚至几十倍利润,他们不怕房子跌价一半;房地产开发商早在去年以来极度宽松的货币政策中,囤积了至少两年的粮草,不怕信贷紧缩的冬天。

  很多人从2004年以来三次房地产调控的结果中吸取了教训,对于此次政策到底是真调控还是假调控仍将信将疑,造成了政策出台后浓重的观望氛围。

  2004年以来的房地产调控,总是开始令人充满希望,最终愈来愈令人失望。类似抑制房价上涨与控制土地供应的互相矛盾政策同时出台,部门各自为政,各地方随意解读政策等怪现状十分常见。更大危害还在于,前期政府信誓旦旦调控,随后经济稍有风吹草动,政策立即转向另一极端,造成市场人为波动。结果是,短暂的压抑之后,产生更大反弹,最终形成越调控房价越暴涨的恶性循环。

  出于土地财政、经营城市和利益输送种种做法,民众对地方政府是否有意愿和决心打压房价存疑,但相信中央政府部门能否破除地方利益束缚,维护民生,消除泡沫隐患。不过,多次调控与最终结果的严重不符,导致公众对整体的房地产调控政策不信任。

  本轮房地产新政,数字化了历次调控十分模糊的政策界定,透露出了中央政府的巨大决心。

  不过,很难说,目前的政策都触及房价上涨的根本,“国十条”严格来说还是一个临时性的措施。

  二套房、三套房提高首付比例和利率,并不是新政策,可以抑制投机,但能保证这个政策会执行多长时间?几次调控政策都说明,这从来都是一个灵活的工具。异地限制购房,谁来执行这个政策?各地方政府还是中央政府哪个部门?如何限制,多长时间?增加中小户型和保障房土地供应,谁来实施,谁来增加?国土资源部还是各地方政府?

  这些政策之灵活,决定了执行效果的不同。而近几年的房价飞涨,实际上根本原因在于,土地的政府控制、货币信贷滥发等。除了以上临时性抑制房价上涨措施外,更需同时启动一下政策:

  一是,提高利率水平,改变流动性预期,表明政府彻底挤压资产泡沫决心。也只有如此,才能改变流动性过剩局面,为投机行为釜底抽薪。二是,同时启动财税改革,理顺中央与地方财税关系,虽然这项改革复杂而且艰巨,但必须及早着手。三是,改变地方政府对土地的政府垄断供应。

  如果,上述根本性政策并未随后推出,市场预期将很难改变。也许严厉的国十条执行后,在3-6个月内,北京、上海、深圳房价会下跌20%,甚至30%(其实那些跌幅还不够北京两会后上涨的幅度),但巨大的不确定性难以消除。

  由于房地产开发商和既得利益集团深知中央政府底牌和投鼠忌器矛盾心理,博弈天平很有可能发生倾斜。为保持房价高位运行,房地产行业最佳选择即绝不降价,减少楼市供应,减少房地产投资。房地产投资下滑将带动GDP增速下滑(2009年,中国GDP增长8.7%,其中投资拉动正好是8.7%,房地产拉动效应几乎占据三分之一),如果全球经济复苏仍然乏力,新的经济增长因素无法有效启动,经济增速触及政府誓保底线,可能发生什么后果呢?

  彼时,经济二次探底质疑声将会此起彼伏,放松房地产紧缩政策的呼声将高涨而热烈,结局你可以想象。

  果真如此,房地产调控政策将彻底失去民众信任,无数心怀希望的民众将会彻底绝望地投入到房产购买大军中,房地产价格将弹得更高,更快,更强。珠穆朗玛峰上的房价,再次进行调控的空间大大被挤压,等待的只能是惨烈的泡沫经济破裂,那时熊市才真正来临了,并且冬天会很长很长……

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