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房地产市场将重新进入观望状态

2010年04月23日 02:20 来源: 信息时报 【字体:

  对比2007年10月的房贷新政,此次房地产政策不仅速度更快,下药也更重,因此也被称为“史上最猛调控”,让业内直呼狼真的来了。

  政策效应让市场产生了立杆见影的效果,大有不让房价降下来誓不罢休的味道。从最近记者了解到的情况来看,大部分买家都暂时搁浅了买房计划,开发商也针对市场的突变采取了不同态度,推迟开盘、暂缓拿地……不难看出,接下来的房地产市场将重新进入观望状态。

  不少地产人士认为,楼价到了非降不可的地步了。

  1、五成首付%2B1.1倍利率:“一刀切”非常严厉

  新政:4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

  解读:该政策直指二次或以上的多次置业者。如果说提高首付,只是提前收了买家的钱,而利率的提升则是赤裸裸地增加了购房者的经济压力。

  举个例子,如果一套100万元的房子,二次置业者首付5成,贷款50万元。按照基准利率的1.1倍供20年房贷的话,月供为3737.88元。而如果按照之前7折利率,月供只需要3071.69元,相差近700元。

  点评:应将改善性需求区别看待。笔者认为,该政策应把二次置业区别对待,因为目前广州楼市中,二次置业者占到一半的比例,且不少二次置业者的确是为了改善居住需求。政策一下把二次置业连同炒房者一同打压,不仅居民改善生活需求的愿望破灭,二手楼市场的房源也会大大减少,不利于二手楼市的活跃。

  2、暂停发放三套房房贷:调控历史上首次出现

  新政:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

  解读:不少业内人士认为,该政策在调控历史上尚属首次出现,如果能顺利执行,将有效遏制主要以贷款炒房的投资客,房地产市场有望回稳。“虽没有强制要求,但是中央发出的警示,银行放款之前都会认真考虑风险,房贷收紧已相当明确。”满堂红研究部主任沈锐培表示。

  据统计,目前市场上买二套房以上的置业者,投资客占逾九成。这部分炒房者不仅“霸占”了相当一部分房源,造成空置率攀升,还为了高利润进一步哄抬楼价。沈锐培认为,中央再次收紧房贷政策,对未来楼价的预期将有很大影响,“短期内,投资客应该不会考虑再购入房产,而会抛出部分货源。”

  点评:前提界定不明或被“钻空子”。但也有业内人士指出,暂停发放第三套房贷款的前提条件如何界定将是一大难题。比如,如何来衡量区域价格是否过高、上涨得快不快?同时,谁来衡量、如何衡量?商业银行如何根据风险情况来决定放不放款?风险的标准是什么?又如何界定第三套房?等等。“如果这些都没有明确的规定,在执行方面将会有较大的难度,甚至会出现‘钻空子’的现象。”信息时报记者 徐凤

  3、非本地居民不放贷:直指“炒楼团”

  新政:对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

  解读:不少业内人士认为,这一条款是针对外地炒家而制定的。“如近期的海南楼市,活跃其中的几乎都是来自全国各地特别是温州的炒家。相信有关部门就是看到了这种现象,才决定出台这一抑制外地炒家的政策。”而这类炒家,其购房行为几乎都是投机性的,是楼市打压的重点对象。

  某大型开发商人士对记者同样表示,就该集团而言,这一条款对广州本地的项目影响不大,但对在外地的一些项目就不一样了,“比如我们在惠州的项目,大部分买家都是来自深圳或内地城市的投资者。虽然目前尚未有最新的统计数据,但估计这一调控的出台,将很大影响到楼盘的销售。”

  点评:炒楼团或曲线找本地代理人。业内资深专家韩世同则担心,这项政策会遭遇一些“规避”的方法,“以前申请房贷说要提供收入证明,结果很多达不到条件的人,都能通过各种方法取得合格的‘收入’。这次会不会也出现这种情况?”对此,有银行职员表示,对于一些外地炒家来说,还是有规避的方法,“如在本地寻找符合条件的‘代理人’,并以‘代理人’的名义去购房。”信息时报记者 李东元

  4、地方可限定购房套数:更像“笑话”的新政

  新政:严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

  解读:不少业内专家表示,这项政策只是附加且强调打击投机性购房,并没有实际上的作用。

  合富置业首席市场分析师龙斌表示,针对“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施”,其实广州没有必要再采取临时性措施。今年第一季度以来,广州的楼市成交量下降,楼价保持稳定,而且比较合理,并未出现大规模的炒楼现象。在广州市场,今年以来也没出现多个“日光盘”,也没有成百上千人抢购一套房的现象,这与北京、杭州、深圳等地的房地产市场存在着极大的不同。

  点评:换个身份证照样可炒房。针对“在一定时期内限定购房套数”,龙斌认为实际上很难操作,如果真的是一些炒房或投机性购房者购买多套房,只要换个身份证、换个名字,同样可达到炒房的目的。

  韩世同也表示,若要在一定时期内限定购房套数,就像是以前的“票证”供应了。早前海南房地产也声明每人限购5套,不仅没打击到炒楼者,反而成了一个笑话。

  5、税收调节房地产:或将加重买家负担

  新政:通知强调,要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

  解读:税收能否起到调节的作用?经纬行研究部经理朱欣苑认为,国家目前对房地产行业的调节,一直吹风要在税收方面来调节,重庆甚至已通过了特别房产消费税,“但我认为,加税并不是解决高房价的有效手段。房地产行业是卖方市场,加税很容易转嫁给最终消费者,增加购买者的负担。”朱欣苑认为,当前的高房价更是货币现象,是流动性泛滥的结果,因此收紧流动性比加税更有效。

  点评:征税对象应为炒家和富豪。“税收要真正起到调节作用,征税对象应为职业炒家和富豪群体,而不是改善型置业者和寻求保值的投资客户。”朱欣苑表示,对于职业炒家,应以其购买的频率和套数为判断标准,对一年或二年内购买的套数为征税的累计标准。而对富豪群体,则应直接征收别墅的特别消费税。信息时报记者 徐凤

  最新动态 广州多数银行已执行新政

  房贷新政出台后,部分银行迅速做出反应。截至记者发稿时,四大国有银行基本上已开始实行了新政,而个别外资银行虽然没有明确表态什么时候执行新政,但之前的利率折扣已终结。

  中国工商银行广东省分行表示,在4月15日接到国务院通知后,工行总行第二天便发布执行文件,宣布自4月16日起执行新政,同时对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。

  中国建设银行广东省分行内部人士也称已收到文件通知,全面停止原先执行的“首次置业首付最低两成、二套房贷首付最低四成”的规定;此外,中国银行(601988)也已开始正式执行新政。农行广东省分行也表示,4月16日即收到总行文件,目前各分行已按照最新房贷政策执行。

  据悉,各大银行在执行新政之外,对于如何界定二套房还存在不同标准。此外,对于是否停止第三套房贷款,多数银行称还未接到相关通知。

 

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