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猛药连下 房地产业调整加速

2010年04月23日 01:49 来源: 第一财经日报 【字体:

  新“国十条”出台后,房地产市场闻风而动,二手房市场马上出现了降价抛售的情况,新房市场上动作快的开发商也开始打折促销。这说明新“国十条”对投资、投机购房者的行为产生了相当大的影响。

  并且这种影响还远没有结束。有迹象表明,这次房地产调控将开创一个新的房地产发展局面,彻底颠覆业界对房地产调控及发展模式的传统判断和认知。这种迹象来自于相关政策变化及创新,新“国十条”操作细则的出台是这种迹象的典型代表。

  房地产贷款一般分为个人购房贷款和房地产开发贷款,相关操作细则已被媒体曝光。中国银监会权威人士表示,第二套住房的认定标准,以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。其政策核心是认定第二套(及以上)住房以“房”为标准,而不是以“贷款”为标准。举个例子,以前购房者有一套老公房,但没贷款,在旧标准下,这个购房人是可以享受购买首套房贷款政策优惠的。但在新标准下,由于他已经有了一套房子,再购买商品房就被认定为“第二套”,需要付50%的首付,利率为基准利率的1.1倍。

  “以房为限”的操作细则将是对以贷款记录认定二套房政策的一个巨大改变。这将使得居民的购房行为彻底回归“买房为住”的轨道。当然,不以“贷款”记录为限制条件,也克服了老规则中对改善型住房需求的限制。居民要想改善住房条件,住大房子,只要把老房子卖掉,重新购买住房就可以享受首套优惠。在某种意义上也是“以人为本”的回归。既打击了投机需求,也给改善型住房需求一个合理的发挥空间。笔者以为,如果这个规定被严格执行,那么投机性的“全民炒房”将被终结。

  再看房地产开发贷款的操作细则。银监会权威人士表示,为贯彻新“国十条”,打击和遏制炒房者,对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政策。

  “三不贷”与“三挂钩”政策实际上是银行对进入房地产开发领域的贷款进行全程监管,核心目的是防范金融风险。银行之所以对房地产开发贷款进行全副武装的严防死守,根本原因是银行最清楚当前房地产市场的泡沫化程度之严重。一线城市投资投机性购房消费已占到整体市场销售比重的30%~40%。这次新“国十条”以前所未有的力度来限制购房信贷,将对房地产市场的销售产生重大影响,进而会打击房地产开发企业的资金回笼。而开发商的资金回笼与银行信贷资金的安全密切相关。

  因此,银监会这次从个人购房信贷和开发信贷两端一起来进行限制,是出于金融安全考虑的必须之举。可以预见,开发商面临的市场形势和融资形势将异常严峻。市场调整已成必然。

  这种调整将首先表现为市场观望气氛的浓重,以及市场预期开始转为悲观。体现在资本市场上,房地产股在新政发布后已经出现连续数天暴跌。这种恐慌情绪将逐步蔓延到房地产实体市场。很有可能出现的情况是,在2008年没有兑现的房地产企业整合潮,将在2010~2011年间出现。

 

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