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京沪深一线调查:房贷新政三大悬疑

2010年04月20日 00:54 来源: 21世纪经济报 【字体:

  4月19日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后的第一个工作日。某股份行深圳分行零售部总监办公室,数十名房贷业务骨干围坐,人手一份文件,探讨房贷新政对银行影响和应对之策。

  这一场景,几乎成为了当日国内各家银行的“万能画面”。

  记者于北京、上海、深圳三地调查发现,与二套房首付成、利率已普遍收紧不同,几乎所有银行对三套房及以上住房的贷款审批,都陷入停滞状态。如在深圳,除工行率先宣布实行国务院房贷新政外,建行、农行、深发展、招行已停止接单,静待细则出台。

  包括招行、华夏、光大、建行、中行在内的商业银行均表示,正研究制定房贷细则,以严格贯彻执行国务院政策要求。

  目前可以确定的是,房贷新政将 “新老划断”,对存量房贷客户不作要求。“预计4月底前所有银行房贷细则会出齐。”一位银行业人士预测,“不过总行制定的细则仍然是框架性的,针对不同地区具备一定的灵活操作空间。”

  三地银行面临的共同悬疑是:谁将最终敲定哪些地区的三套房停贷?二套房的界定标准究竟如何?零售银行如何走出房贷新政的冲击?

  三套房停贷区域,谁敲定?

  国务院要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

  新政的关键是,如何定义“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”?谁来定义?

  国家统计局统计显示,2010年3月,全国70个大中城市中,与去年同月相比新建商品住宅销售价格涨幅最大的5个城市是:海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比涨幅最大的5个城市是:三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%。

  “如何界定房价上涨很快?横向比较还是纵向比较,环比还是同比?”一家股份制商业银行个贷负责人迷茫。

  “虽然涨幅不显眼,但说上海、北京、深圳不是全国价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,估计会成为一个笑话。”一家国有大行上海分行个贷负责人表示。

  事实上,由银行来认定“区域”非常困难,一则是认定标准不清晰,二则如果各家银行在各地区执行政策不一样,房贷政策执行严格的银行势必市场份额会萎缩,显然对于他们的业务发展不利。

  也正因为此,各银行目前对三套房政策暂不明确。“没有统一界定,银行混战,势必影响政策的严肃性,我认为还是应该由各个地方政府自己来出台政策。”上述银行人士称。

  招商银行当日对本报的回复亦称,对于三套房的房贷政策,各分行将根据当地政府及监管部门的要求严格执行。这为“属地界定原则”埋下了伏笔。

  4月19日,上海市政府已紧急召开会议,上海住房保障局、上海银监局等相关人士参会。上海银监局在会前已向一些银行机构征求了政策意见和建议。

  不过,地方政府财政收入依赖土地出让金,它的利益也与地产价格息息相关,因此,地方政府对房地产新政的态度难免暧昧不清。

  一位监管人士认为,类似北京、上海等一线城市的房价已严重脱离了居民收入水平,监管部门对银行的要求是大幅度提高多套房的首付比例,甚至目前的四成首付并不保险,同时建议提高贷款利率水平,甚至超过基准利率1.1倍。

  这也就意味着,不管是否停贷,三套房房贷门槛大幅提高是必然的趋势。

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