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房价为何“越压越涨” 怎么分享楼市泡沫的风险财富

2010年04月19日 07:18 来源: 理财周刊 【字体:

  文前提要:今年以来,楼市调控又掀一轮政策风暴。然而,在经历了短暂的“冷冻”之后,近期市场再次出现了明显反弹上翘的迹象。为何调控政策频出,楼市却总是能顶住压力始终向上?透过现象看本质,通过对10多年来中国楼市发展历程的分析,我们认为,货币供应量才是真正的“无形之手”。在货币供应增量持续高速增长的大环境下,一时的政策打压难以改变房价长期上涨的趋势。

  楼市“冬歇”后再现上翘

  “楼市怎么又涨起来了,真让人有些看不懂!”近一段时间以来,许多关心房地产市场的投资者都发出了这样的感叹。“原以为年初出台了那么多政策房价还能够有所调整,所以想等一等再看一看,但没想到市场只是相持了这么短的时间就马上又热起来了!”一位购房者这样无奈地说。

  的确,近期一系列数据也表明了市场的这一特点。根据中原地产对9个重点城市的检测,在刚刚过去的一周,各城市一手住宅成交量继续上涨,其中沪、杭、渝三市反弹幅度分别达88%、75%、366%,京、沪两市新房成交量甚至达到2009年上半年高峰期的平均值。

  统计显示,北京3月份二手房总成交量已经达到27820套,创出历史上第三成交高峰,而且为了防止卖家毁约,北京二手房定金也一下子翻了5倍。而来自深圳的数据显示,深圳新房买卖在3月20日之前一直都毫无起色,日成交都在百套以下。但自3月下旬开始,新房成交开始抬头,日成交回升至百套以上,并一路攀升,至月底日成交升到了279套。

  杭州楼市就更让人有些看不懂了,在经历两个月的“冬歇期”后似乎迎来了一次开门井喷,千万豪宅抢购、半夜排队抢号、卖号、“日光盘”等现象屡见不鲜,杭州楼市迸发出各种热词,声势十分惊人。据了解,日前位于杭州下沙的保利东湾楼盘通知开盘,仅170余套楼房引来一千余人排队等候,且该楼盘在4小时内基本售罄。

  对于当前的市场,很多人都会产生这样的疑惑,为了调控房地产市场,国家曾煞费苦心出台了一系列政策,使得此前火热的楼市一度陷入了沉寂,那么为何没有过多少时间,市场就这么快出现了火热上升的景象呢?

  年末年初,为了调控过热的市场,国家明确提出必须遏制过快上涨的房价。在这种情况下,税收优惠“到期”、收紧二套房贷等一系列措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿,楼市的观望情绪一下子变得浓重起来,成交量的快速下滑成了最为直接反映。而到了3月末,许多投资者突然发现政策出台后市场并没有出现相应的调整,于是市场中一直被压抑的需求重新释放出来,从而造就了楼市快速转暖的市场景象。

  4月15日,楼市再出新政。国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,从入市门槛和资金成本上入手,这将断了部分投资客的“命根子”,可谓给楼市下了一剂猛药,短期内预计会对市场带来直接的影响。然而,这剂“猛药”真的能破解地产泡沫吗?楼市是否就此出现拐点呢?

  市场上涨势头未变

  其实,很多人都会有这样的疑问,回想此前一系列调控政策推出时,也可谓是声势浩大,当时市场普遍认为其将会对市场产生不小的影响。然而这些政策只给市场带来了短暂的“休整”,楼市马上又露出了原来的面目,这究竟是怎么回事?

  其实,如果我们仔细分析一下中国房地产这10多年来的发展脉络,就可以发现与房价不断上涨交织在一起的,恰恰是不断推出的楼市调控政策。回顾历史是为了更好地厘清我们今天的思路,在接下来文章中,我们也对这10年来中国楼市的发展历程进行了全景式的叙述,从中让大家能够对楼市未来的趋向做出提前的预判。我们发现,中国房地产市场其实始终处在一个阶梯式的上升通道中,在这一过程中政策虽然产生了关键的作用,它能阶段性地影响楼市上涨的幅度和时间,但却无法改变市场总体向上的走势。由此我们可以得出这样的结论,即使后市有进一步的政策出台,但房价上涨的趋势亦不会改变。

  很多人说中国的投资市场有一个特点,那就是政策市,但在房地产市场,政策的作用似乎并没有得到有效的发挥,所以也有人戏言,中国的楼市是“越调越高”。分析其中的原因,刚性需求自然是一个不可忽视的因素,中国人多地少,房价上涨当然难以避免。

  然而我们在这里要提出的是,长期以来中国货币供应的超额增长是房价上涨重要的幕后推手,而在2009年7月份我国广义货币量(M2)已经超过美国,成为全球第一货币大国。央行数据显示,在2009年11月末,我国广义货币量同比增速更是创下29.74%的公开数据中的新高,余额为59.46万亿元,相当于8.7万亿美元,推动着约4.76万亿美元的GDP。而一般来说,正常情况下广义货币量增速会高于GDP增速5至8个百分点,而当时已高于GDP增速20多个百分点。而美国的情况则大不一样,其广义货币量增速仅为6.8%,总额为8.283万亿美元,推动着14多万亿美元的GDP。从中不难发现我国流动性供给显著高于美国,从而导致人民币资产上涨概率远远大于美国,这也是美国房价没有像中国这样出现持续上涨的重要原因。有专家这样认为:“都说美国是印钞机,可中国印钞机的速度是世界主要经济体的2倍左右,再这样广义货币供应量的增幅不降到与GDP的增幅相接近,房价就还会不断地上涨。”

  我们注意到,今年央行将2010年广义货币供应量增速目标定为17%左右,而且也已经加大了对货币投放的控制力度,但从长期来看,由于中国经济增长存在的结构性矛盾,使得中国的货币供应增速始终保持在高位运行。

   购房该出手时就出手

  最后,面对当前的市场环境,大家该如何应对呢?还是那句老话,购房该出手时就出手!这次我们采访了国金证券首席经济学家金岩石,他提出的观点也是颇具看点,他说:“泡沫持续的时间越长,化虚为实的比例越高,居民收入的增长越快,化险为夷的几率就越高。所以,要能够与风险财富共舞,与资产泡沫共同成长。”

  其实归根到底,对于购房者来说最关键是不要跟风,要相信自己的判断,尤其对于买房自住来说,没有便宜和贵的房子,只有合适和自己能够承受的。一位业内人士曾这样打趣道:“自住型需求要根据自身的需要和经济条件,而不是去揣摩政策因素。‘国八条’之后,上海房价出现一定幅度的下跌,但是很少老百姓敢购房;‘国六条’之后,房价下降的城市寥寥,很多老百姓还要继续等待购房机会;但直到现在,可能很多人才明白错过了购房时机。”

  而从今年的市场环境与去年相比已大相径庭,楼市在种种因素的作用下,像去年那样的火爆涨升已难出现,楼市走势会有一定的波动,从而进入新一轮相持胶着的状态,这反而给我们的购房者提供了观察市场和捕捉机会的空间。

  首先,房价的快速上涨将会迫使政府出重拳阻击,从而对市场产生阶段性的影响。近期又出台了提高第二套住房的贷款首付比例和贷款利率的新政,此外有关重庆房地产消费税和上海住房保有税的传闻,以及近日湖南、厦门、广州等多省市出台的房地产调控政策,都说明后续仍可能有进一步针对楼市的政策推出。最后利率的走势也值得关注,种种迹象表明,通胀是对当前经济最大的危险,加息的预期已经愈发强烈,众所周知,在利率上升的周期里,楼市走势将不可避免地受到压制。因此,短期内的市场走势仍然值得进一步关注。

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