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广州产权式商铺面空置率高 经营惨淡出租困难

2010年04月16日 02:25 来源: 信息时报 【字体:

  “产权式商铺售后包租经营、返租年限5~10年、年净利润在8%以上”……昔日,开发商为吸引商家入驻做出的种种承诺,今日看来多数难以兑现。上周末,信息时报记者兵分多路,走访广州多个商业地产项目发现,昔日带有产权式商铺的多个商业项目空置率高达40%以上,不少商场面临出租难、人气淡、经营不善等尴尬局面,有的项目甚至至今仍无法正常运转。

  业内专家分析,投资商铺一般正常回报率在5%左右,超过8%就已暗藏很多风险;不少产权式商铺销售是一些房地产开发商快速回笼资金的短视做法,商场难以对各商户进行统一管理,致使品牌混乱、定位偏差,旺销不旺场。商场如何才能“起死回生”?资深商业地产专家张勇功认为,对于资金不足的开发商,在寻找信托等融资手段的同时,可找一些资金实力相对雄厚的开发商一起运作项目,即使利润低一点,但总好于无利润。

  现象综述 产权商铺大多旺销不旺场

  记者在走访中了解到,与一年前产权式商铺火爆销售截然不同,现今开业逾半年的多家商场及专业市场等经营惨淡,不少产权商铺都贴出了“转租”“转让”等告示。

  4月10日上午十点,记者在位于荔湾区的盛贤登云天下国际礼品玩具展贸中心看到,整个展贸中心相对冷清,一眼扫去见不到几个人,两层逛完,仅看到顾客不超过15人。据了解,该商场目前一楼和二楼已经正常营业,首层开店率相对较高,而二楼只有为数不多的几个铺面在开门迎客,临近电梯旁的商铺多数关着门,写着“转租”“转让”等。即使地处人流量比较大的北京路,部分商场的经营也不尽如人意。11日下午三点,记者在光×广场看到,门口以及首层通道客流量非常大,但二楼以上基本上没有多少客人,大部分商铺大门紧锁,空空如也。经营服装生意的丁先生告诉记者,该广场大部分商铺已经出售,仅有少数归光×广场所有。

  业内专家指出,“产权式商铺”乍听起来会有“商铺产权有保证”的感觉,正如住宅有房产证一样,于是不少投资者趋之若鹜。但这样的商铺不一定全是会下金蛋的母鸡,也可能随时令你的资本亏损。资深商业地产专家张勇功分析,之前采用商场式产权商铺方式销售的项目大多遭受失败,是因为将产权分散出售,会造成众多业主难以协调,使其在经营上很难有起色;同时增加了商铺投资市场的风险性,会出现数量众多的不同背景的产权业主,从而导致项目在管理上难以协调,造成管理失控。

  达镖国际中心顾问程立志日前在信息时报举行的商业论坛上表示,如果将商铺卖散了,对于今后的经营势必带来困难。举个例子,1999年中华广场周围商圈还不是很成熟,就把商铺分散卖掉;等到有大商家要求进入,开发商又不得不重新找小业主要求回购,但由于每个商铺的位置不同,业主的卖价期望也不同,因此很难重新收回,整个商场也做不够旺。

  探营

  1 南方永福国际

  前景好 做旺需要过程

  现场直击:该广场地处永福汽车用品商圈核心路段,去年被重新收购后,致力于打造经营汽车电子、音响影音类产品的专业市场。一楼和四楼出租,租金80~100元/平方米,二楼和三楼出售。与永福路盛大国际对比,南方永福国际显得异常冷清。一楼商铺全部出租,有从美国引进的IASCA以及华阳、东方莱特、JBL、JVC等一些比较知名的品牌进驻。但二楼以上仍有不少商铺空置。

  商户声音:二楼一位从事汽车导航生意的老板表示:“这里的客流非常少,但铺租便宜,不像盛大那边需要交10多万元的顶手费,适合有固定客源的商户。”。一位做汽车钥匙生意的东北人称,刚进来20多天,每天虽只有近10人来看,但有七八个是实客,短期经营比较满意。

  管理者说:南方永福国际汽车电子用品广场副总经理高晔表示,目前一楼和二楼都已招满,二楼一些商家还没开始进驻。三楼商铺面积比较大,引进商家有限。因为是重新收购,且时间不长,在广场装修方面已是整个永福路最好的,但要做旺还需要一个过程,我们有信心。

  专家点评:资深商业地产专家张勇功表示,该广场刚开始招商还比较旺,但后来开发商开始加价,又转给一些中介或策划公司代理,在规划设计上出现了问题,但目前已解决。但该广场将首层最外面的优质商铺出租给了银行等,而没做汽车配件,导致容纳度不高。经过重新整顿,若能进行重新找准定位,还是有望做旺的。

  2 光×广场

  同一广场 冰火两重天

  现场直击:上周日,北京路人潮涌涌,位于北京路和西湖路交界处的光×广场门口以及首层通道客流量非常大。但二楼以上基本没有客人,很多商铺大门紧锁。据了解,目前光×广场似乎被大卸八块,多数被三家大公司分割,还有一些小商铺被小业主购买。据资料显示,该广场从2003年开始招商,至2005年春节试营业时,已有1/3的铺面租出,租金接近北京路旺铺水平。目前首层租价在200~300元/平方米左右,二层租价为160元/平方米左右(含管理费)。

  商户声音:在一楼偶遇经营服装生意的老同学,他告诉记者,光×广场除了大门附近的商铺,其他地方及二楼以上基本上已是“死了”。跟动漫星城、流行前线这些地下商场比,光×广场的铺租低,客流少,经营状况也比较差,该同学目前经营的商铺并不是光×广场的物业,而是被一个私人老板购买下来的物业。

  管理者说:记者致电给光×广场招商、管理处了解情况,被告知并不知情,具体情况也不能透露。

  专家点评:中国商业地产研究院院长杨奕勇表示,“天庭开的好,就聚财;天庭开的不好,就断财”,光×广场的规划设计并没有从商业模式考虑,造成广场好看不好用。在销售过程中,开发商也只是看到眼前利益,为了迅速回笼资金,将所有商铺很随意地一并售出。

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