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李嘉诚上海项目“合法囤地”调查

2010年01月14日 06:58 来源: 每日经济新闻 【字体:

  表面现象

  大部分项目土地闲置未超两年

  《每日经济新闻》统计了长江实业与和记黄埔2000~2008年年报中所披露的上海项目,发现多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。但其中处于“空地阶段”(即工程进度为“计划中”)的时间最长不超过3年,很多项目从土地获得到完全完工,所使用的时间超过6年。

  早在1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过的《闲置土地处置办法》中就已经规定,土地闲置时间超过两年,将被有关部门收回。

  开发商对上述规定显然心知肚明。因而上述地块大部分的空地时间不超过两年。但开工后进度并没有明确规定,这就给了开发商灵活控制的空间。

  根据2001年的年报,长江实业与和记黄埔在长宁区的古北项目当时的工程进度是“计划中”,当时计划是2004年6月完工。而在此后的两年年报中,古北项目一直处于“计划中”,竣工时间也一再推迟,从原定的2004年,推迟至2005年,乃至2008年。上海市规划和土地资源管理局网站显示,直到2005年才有上述长宁区古北项目获得规划建设许可证的记录。

  不仅是上述古北项目,长江实业与和记黄埔旗下的其他项目,也被年报公布为长时间“计划中”,例如2005年2月,长江实业与和记黄埔合伙购得的马桥地块,也经历了2年多的“计划中”阶段,直到2007年才开始进入施工期,竣工时间因此由2005年年报公布的2007年推迟至一期项目2009年竣工,二期项目2011年竣工。但截至目前,马桥项目仍未竣工,显然年报披露的竣工时间还将继续顺延。

  最近一块刚刚结束“计划中”状态的普陀真如副中心A3-A6地块,虽然早在2006年12月就已由长江实业与和记黄埔共同拍下,但项目的施工铭牌显示,项目的桩基及围护栏在去年2月份才开始动工。两公司2007年和2008年年报披露,上述项目在整整两年中一直处于“计划中”状态。《每日经济新闻》记者今年1月12日曾造访上述工地现场,发现整个项目仍然在“打基础”。而按照施工铭牌,桩基及围护栏应该在去年11月份就已经完成。

  由于进展缓慢,长江实业2008年年报宣布,上述于2006年就已经取得的地块,完成时间至少将在2016年。李泽钜在去年4月的项目开工仪式上说,全部完工要到2018年前。这也将成为目前为止长江实业与和记黄埔在上海完成时间最久的项目。

  记者曾在昨日(1月13日)向和记黄埔地产上海分公司公关部门提问,为何旗下项目不断延后开发时间?是否有“囤地”之嫌疑?截至昨日发稿,该公司公关部门给予的回复是:“所问问题已上交香港总部,但尚未收到回复。”

  操作手法

  “拖”到土地增值、区域成熟

  在上海地产圈内,和记黄埔与长江实业一直以开发速度缓慢而著称。

  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说,无论是在古北,还是在马桥,李嘉诚旗下的项目都是最后一个开工、销售的。其时,周边区域大多已完全开发,整个区域都由当初的一片荒凉转变成人丁兴旺的成熟居住区,楼盘的房价也已经能卖出高价。

  “别的公司都已盖完楼后,李嘉诚便可以不费一兵一卒完成整个地块的价值提升。而他们所盖的项目即使品质一般,也依然可以以高价出售。”上海地产业内一位不愿意透露姓名的人士评论李嘉诚的“拖字诀”,颇有“四两拨千斤”的能力,并表示香港开发商大多是内地“囤地”的“鼻祖”,借“囤地”赚钱的方法,最早就是来自于海外房地产企业。

  上述极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔、长江实业带来的高额利润显而易见。易居克而瑞的数据显示,2005年~2009年的5年时间,马桥地区别墅的成交均价,由8034元/平方米,直线上涨至29684元/平方米。

  李嘉诚旗下位于马桥地区的御涛苑,预期销售单价在8万~12万元/平方米之间,总价超过2000万元/栋,并被预言可能会热卖。房地产行业机构粗略估计,御涛园项目将给李嘉诚带来40亿元的销售额。而在2005年,李嘉诚只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目地块。

  和马桥项目情况相似,李嘉诚位于古北的项目,也在区域整体开发成熟后,达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说,率先在古北地区开发项目的一些房地产商,当初项目的销售价格不到2万元/平方米,大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而李嘉诚古北御翠豪庭开盘的成交均价达到了36000多元/平方米。

  至于普陀真如副中心A3-A6地块,虽尚处于基桩阶段,但地块价值已增值超过30亿元。

  业内人士说,除了土地增值带来的收益外,拖延竣工和销售时间的好处,不仅在于整个区域的城市建设已经高度成熟,房子更容易卖出好价钱。更重要的是当其他楼盘都已售磬时,开发商就能掌握整个区域的新房定价权,某种意义上形成“垄断”。

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