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见招拆招 玩转房贷新规

2007年12月19日 19:43 来源: 沈阳今报 【字体:


  核心提示

  吃穿住行是咱老百姓的永恒话题。日前,央行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,使“住”问题再次成为老百姓的关注焦点。如今对第二套房的贷款政策给出了统一答案——以家庭为界定单位,此外,房屋面积也成了衡量是否执行新政的标准。

  近年,无论是自住还是投资,老百姓都对买房的热情越来越高。新规的出台对大家有什么影响?怎么做才能使买房最为经济实惠?记者咨询了相关专家,解读新政,为您支招。

  【现状】新细则有门道!暂缓买

  王小姐前年结婚,当时和丈夫买了一套80多平的住房,产权在丈夫名下。今年,王小姐一直琢磨着再买套房子,可是这念头却一再被打消——年内5次加息。好不容易做好多还利息的准备,王小姐一家却又被第二套房的房贷新政给困住了。

  “原来有的银行是按个人界定第二套住房,所以以我的名义买房子还是可以得到第一套住房的优惠政策。可是现在新的细则说按家庭算,那我再买房子怎么都得按第二套房贷新政执行了。那样的话利率就太高了,我们只好暂时不买了,看看再说。”王小姐郁闷地说。

  采访中记者发现,暂缓买房的人有很多。记者随机采访了20位市民,只有3人表示对购房没有太大影响,而一多半则表示会因为新政的出台暂缓买房计划。目前,沈阳的各家银行都还在等待总行具体通知,据相关银行人士介绍,央行发布的补充通知可能要明年才能开始执行。

  【解读】新规到底咋样?仔细看

  12月11日,央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。通知规定,以借款人家庭为单位认定房贷次数,如果首套住房人均面积低于当地平均水平,再贷款购房还是按照首套标准执行。此外,公积金贷款购房的家庭再办商业房贷,也要根据住宅面积确定贷款的执行标准——公积金贷款首次被划入第二套房贷的政策中。

  对此,记者请相关银行人士对新规做了详细的解读。

  解读一以家庭为界定标准

  对于第二套住房的界定以个人为单位还是家庭为单位,一直都是人们争论的焦点问题。此前,沈阳各家银行对此没有统一的标准。而此次下达的通知中,则明确以家庭为单位来界定第二套住房标准。

  沈阳广发行相关工作人员介绍,以家庭为单位来界定,意味着夫妻双方无论谁如果有一次向银行申请房贷记录,另外一个再贷款买房,就会按照新政执行,即按照首付四成,基础利率上浮10%的标准执行。

  盛京银行理财师崔向坤表示,界定房贷次数时,银行需要通过中国人民银行个人征信系统查询所有相关人员的信用报告。

  解读二以面积为参考条件

  通知中规定,已经向银行办理过首次住房贷款的家庭,如果该房屋的人均住房面积低于当地平均水平,那么再次向商业银行申请住房贷款的,可以按照首套自住房贷款政策执行,公积金贷款也被划入其中。

  记者从相关部门了解到,沈阳市去年的城镇居民人均住宅建筑面积25.24平方米。也就是说,一个三口之家如果第一套住房面积少于75.72平方米,那么再买房子还是会享受到第一套住房的房贷优惠政策。

  沈阳盛京银行财富中心相关专家表示,这类借款人需要还清前期贷款,还需要提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料,确定其是否能够享受首套住房贷款政策。

  解读三以征信系统为试纸

  目前,银行主要依靠查询央行的个人征信系统来确定家庭成员的房贷情况。如果出现夫妻双方有在婚前办理住房贷款而征信系统中无法反映出来,银行则会在发放贷款时做详细调查。

  “个贷信用征信系统”是由央行牵头建立的一套覆盖全国的个人信用查询系统。“银行对客户的个人信用情况都是通过这个系统进行查询的,一个人被查询出来的信用报告就相当于本人的经济身份证,建立良好的信用是十分重要的。因此建议目前有贷款或是信用卡的客户能够按照银行规定的时间及时还款,以免为日后再次申请贷款带来不必要的麻烦。”盛京银行理财师崔向坤说。

  【支招】规避新规看啥?专家说

  张先生夫妇于2005年11月1日以张先生为借款人向沈阳市住房公积金管理办公室成功申请办理了公积金贷款30万元,用于购买了面积为100平方米的普通住房。2007年12月15日,张先生还想购买另一处普通住房。为了还能享受到首套住房的优惠政策,张先生考虑以妻子为借款人申请房贷,因为妻子此前没有向银行或是公积金中心申请办理过贷款。

  对于张先生的做法,盛京银行理财师崔向坤比照新规的政策做了分析,如果张先生第一套住房面积不低于当地平均水平,那么无论是张先生夫妇中的谁再贷款都必须按照第二套房房贷政策执行。

  从张先生的例子不难看出,应对第二套住房房贷新规一定要考虑好房屋面积情况。换一套更大面积的住房是现在很多老百姓对“住”的需求。对于已经在银行贷款购买了一套房子的人来说,工商银行理财专家表示,不建议老百姓一味的以小换大,卖掉先前的小房。

  此外,是否在先前的住房出租,然后用租金抵月供也要充分考虑,计算好成本,选择最为有利的方式。

  对于大部分新婚夫妇来说,新房如何买成了关键所在。对于新规的要求,理财师建议,如果没有足够的经济实力,可以考虑购买小户型房作为新婚时期的过渡,利用面积的优势规避第二套房房贷的新规。此外,不要急于用公积金贷款,因为新规中将公积金贷款也划入了其中。

  投资房产的四个招数

  1.可分散投资。尽管逆势而为会有投资前景,但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险,建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%,鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富,投资者可选择分散投资。

  2.要多方面考虑。投资房产,不能不考虑的是:房子的地段、面积、园林景观、楼间距、户型设计、使用率、户型的划分标准、层高、采光通风、交通、社区配套设施等。这些都会影响到房产投资。

  3.要学会侃价。楼盘打折期间,相对来说好侃价得多。对于消费者而言,他们有4次侃价机会。一是期房开盘之初,为了吸引购房者,开发商往往有一些优惠;二是在买房人一次性付款时,此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率;三是团购,因为开发商不仅节约了宣传和代理费,也不用操心楼层、朝向的调配,当然会让利销售;四是已经买了房的买房人,您再带一个客户来买房子,一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。

  4.兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌,楼市普涨机会也不会一直出现。所以,要兼顾短线和长线的关系,优化投资组合,在确保稳定收益的前提下,抓住机会博短线,方能在楼市投资大潮中做到游刃有余。

  
  

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