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提前还贷因人而异 以租养房未必合算

2007年12月17日 14:06 来源: 经济参考报 【字体:


  本报记者:梁冬

  年终将至,银行里提前还贷的按揭购房者多了起来,各个银行迎来提前还贷的高峰。有的房贷族为了减轻还款压力,采取了“以租养房”的方式。对此专家提醒,提前还贷虽然缩短了还贷期,但对有些人来讲并非就能省钱,而“以租养房”虽然缓解了还贷压力,也要因地、因人而异,否则并不合算。

  四种人不适合提前还贷

  今年央行连续5次上调存贷款基准利率,虽然每次加息幅度不大,但是累积起来的还款压力还是不小的。持续加息让不少人感受到了还款压力。从明年1月1日开始,不少申请房贷的市民就要按照新的银行利率还贷了,为了节约还贷成本,很多市民纷纷到银行排队办理提前还贷。

  光大证券有限责任公司理财专家杨铭认为,提前还贷缩短了贷款期限,对房贷族来说会更省钱一些,但贷款者不应盲目提前还贷,有四种人不适合提前还贷。

  首先,使用等额本息还款法,且已进入还款阶段中期的消费者。

  等额本息是指在整个还款期内,每月还款的金额相同。在还款期的初期,月供中利息占据了较大的比例,所还的本金较少,而提前还款是通过减少本金来减少利息支出,因此在还款期的初期进行提前还款,可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款,那么所偿还的其实更多的是本金,实际能够节省的利息很有限。

  其次是使用等额本金还款法,且还款期已经达到1/4的消费者。

  等额本金还款法是指每月偿还的本金相等,然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到1/4,在月供的构成中,本金开始多于利息,如果这个时候进行提前还款,那么所偿还的部分其实更多的是本金,这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期,那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。

  第三,资金运作能力强,有更好投资理财渠道的人不适合提前还贷。

  从目前银行对提前还款的条件来看,一般都要求还款额是1万元的整数倍,对于普通的消费者而言,数额比较大。因此,把流动资金用于提前还款,节省利息,回报率相当于贷款利率。如果消费者的资金只是在银行存着,近期内都不会使用,回报率就相当于存、贷利差,这种情况下把资金用于提前还款比较合适。而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道,或者资金运作能力比较强,可以获得更高的回报率,只要资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息,那么,从发挥流动资金的效用看,这部分消费者就没有必要把资金用于提前还款。

  最后,资金紧缺、经济能力有限的贷款买房人不宜提前还房贷。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险,有可能因小失大。

  “以租养房”成房贷族减压新方式

  先贷款将房子买下,再以合适的价格把房子租出去,以房租收入归还银行贷款。时下,面对不断上涨的房价和加息压力,“以租养房”的都市房贷族正悄然出现。

  “房价天天在涨,买房必须早出手,不能耽误。”刚参加工作不久的哈尔滨市民李滨生对自己一年前贷款15万元买下一套小户型房子的决定十分得意。李滨生告诉记者,他贷款买房后,并没有直接居住,而是将房子以每月700元的价格租了出去。“租金收入基本上可以支付我每月近千元的还款。现在,我仍然和父母一块居住,却多了一套房产,而且这套房子还不断升值,就算把今后可能加息的因素考虑进去也完全合算。”

  据了解,在当前房价持续上涨和加息预期强烈的背景下,越来越多的中国都市房贷族开始将“以租养房”作为满足个人买房需求和减轻个人经济负担的主要方式。

  今年以来,中国人民银行连续五次上调存贷款基准利率,使中国房贷族特别是一些刚工作不久、收入不高、积蓄不多的青年白领的还款压力开始加大。这些年轻的房贷族一般都要应付结婚、育儿、赡养父母等各项支出,而连续加息后迅速增加的购房支出则更使他们感到了巨大的心理和生活压力。

  对于当前都市出现的以租养房现象,哈尔滨房地产界有关人士认为,“以租养房”也该因地、因人而异,如果当地房地产市场升值潜力较大,房屋租金较高,可以考虑将房子出租,以出租的租金来支付或补贴生活,大大减轻还款压力,为未来的生活换得更为广大的空间。而对于房产上涨空间小、租金较低的一些地方,房贷族以租养房并不一定合算。
  

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