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以房养老是福还是祸

2007年12月13日 07:53 来源: 《卓越理财》 【字体:


  文/蒋颖

  “以房养老”也称“倒按揭”。它是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。

  它源于上世纪80年代中期的美国。不同于普通住房抵押贷款,一次抵押,分期偿还,“以房养老”相当于逆向住房抵押贷款,分期发放,一次偿还。

  “以房养老”的形式分为有限期和无限期两类:有限期是以住房作抵押,借贷双方约定还贷日期,到期后,老人既可出售住房,也可以用其他资产还贷;无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止,银行可以通过拍卖方式收回放贷成本,并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。

  本月,我国首家主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门审批,正式挂牌营业。只要达到62岁法定年龄的老年人均可申请成为该险种的投保人。

  老龄化导致社会养老压力加大

  据2005年底全国1%人口抽样显示,我国65岁以上人口达到10055万人,占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准,我国已成为人口老龄化国家。

  人口学家预测,2010年我国人口总数将为13.39亿,2040年达到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时,65岁以上老年人口2010年为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们,中国将面临人口老龄化的严峻挑战。

  我国目前主要的养老方式有家庭养老、社会保障和社会养老。就现有的社会福利水平来说,是比较低的。社会保障体系的覆盖面也比较小,依靠社会保障体系解决养老问题是非常有限的,数字表明,2004年我国社会保障覆盖面为总人口的12.57%,2005年为13.38%,远远低于国际劳工组织规定的20%最低线。因此,我国还需要快速拓展多种渠道,解决养老问题。

  “以房养老”的几大优势

  “以房养老”政策的出台,可以有效提高老人的晚年物质生活质量,让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人,可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓,得到全面而专业的照顾,真正让老人颐养天年。

  二十多年来,国家实施计划生育政策的效果逐渐突显,70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女,而如今,这些人也都到了谈婚论嫁的年龄,他们的结合,直接面对的是在将来要抚养四位老人和一个孩子的压力。对于年轻的家庭来说,以夫妻两人的收入养七个人,负担可想而知。而老人以房养老,大大减轻子女负担。老人有房可养,是子女之福。

  “以房养老”叫板中国传统观念

  “以房养老”在给老年人带来优越物质生活的同时,也必将遇到重重困难。

  历史证明,任何一种新的政策在执行之初,总会遇到各种阻碍。究其原因,要么是损害了一部分的利益,要么是与传统的习惯相对立,一时不能改变。这两点原因,“以房养老”刚好都沾上了边。

  “以房养老”首先挑战的是国人传统观念。“孝”是中华民族的传统美德,受传统儒家思想影响,中国人从小就知道“百敬孝为先”的道理,因此,绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义。如果谁敢踏入雷区――不照顾老人――必将会受到社会的谴责。而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。

  老年人以房养老,减少了子女将来可继承的家庭财产,对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。国内每年发生的大量与房产继承有关的民事诉讼案件,就足以说明中国人重视继承房产的程度。

  而“以房养老”之所以在美国子女争议少,且广受欢迎,其根本原因,在于国外高额的遗产继承税。以美国为例,继承65万以上财产,遗产继承税高达37%到55%,所以,西方老人及子女很容易在是否要房子之间做出选择。而在中国,继承税仅为7%,且对于目前不断看涨的国内房价,房子增值空间大,绝大多数老人和子女更愿意要房产。因为,它不仅是一笔财富,亦可以继续作为投资。

  “以房养老”受到中国国情双重考验

  除了中国人根深蒂固的传统观念对“以房养老”的排斥,此外,“以房养老”在技术上及市场上,还受到了中国国情的双重考验。

  首先,“以房养老”实施的技术难度大。“倒按揭”确定每月支付给老人抵押房产的数额,要通过预测老人的寿命来实现。而预测寿命本身就有太多的不确定因素。如果老人实际寿命比协议期短,那么老人实际得到的钱就比较少,老人就有损失,反之,保险公司有损失。这无疑增大了“以房养老”的技术难度。

  其次,“以房养老”市场风险,金融风险大。“以房养老”在西方国家可以普及的另一个重要原因,是房地产市场相对比较稳定,利率稳定,期房价估算变动不大,“以房养老”的折旧预测较容易。而我国近两年房地产时常日益红火,房价日新月异,且我国正处于加息周期,利率非常不稳定,如此一来,势必会造成大批违约。对与保险公司来说,不仅技术难度大,金融风险也比较大。

  “以房养老”短期内不会成为主流养老方式

  目前就中国国情及传统习俗来说,我国绝大多数老人,还是愿意靠家庭养老,老人也愿意将房产留给子女。不到万不得以,不会轻易将房产变现。而真正要靠房养老的,除了一部分鳏寡孤独者,就是子女比较富裕,不需要继承房产;或子女无力赡养的老年人。短期内,“以房养老”短期内不会成为主流养老方式。“以房养老”除了要经历市场的检验,还需要很长时间以逐渐改变国人传统习俗,

  关注老年人,让老年人老有所为、老有所乐、老有所养,是全社会共同的责任。“以房养老”只是增加了一种养老方式,填补了我国养老领域一项空白,这种方式也会渐渐转变我们的传统观念,通过各种渠道,让老年人真正享受有高质量的晚年生活。  (作者系北京开太物业交易保证有限公司市场部经理)
  

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