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工薪家庭长线多元理财 盘活房产18年圆梦

2007年12月01日 13:43 来源: 广州日报 【字体:


  500万元不再只是出现在福利彩票特等奖单据上的天文数字!随着经济发展,薪金收入逐步提升,只要善于运用多元投资,500万元与我们的距离并不远。

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  栏目邮箱:wilburliu@sohu.com

  文/表 井楠

  专家/浦发银行广州分行 AFP袁中青

  今日主角

  董先生一家属于城市里典型的上有老下有小的工薪家庭。董先生本人是某大型国有企业的高级技术工人,38岁,年薪5万元(包括公积金),各类保险齐全。太太是某大型百货公司的售货员,36岁,年薪3.8万元,基础保险也齐全。女儿6岁,明年上学。

  由于董先生是父母家里唯一的儿子,其父母早年就已搬到广州来,跟随儿子媳妇居住,两位老人现共有退休金500元,另外可接纳董先生的妹妹孝敬的300元生活费;二老另有私人存款16万元,在清远仍有价值38万元的老住宅一套,现出租,月租金为600元。

  董先生本人家庭存款9万元,基金3万元,全家住在早年单位分配的一套房改老房中,95平方米,楼龄超过25年,位于海珠区,现价值约80万元。请问如何实现500万元家庭梦想?

  理财目标

  家庭流动资产达到500万元是董先生的家庭梦想。

  通过家庭财务分析诊断:董先生夫妇目前在广州属于年收入中等,家庭负担较重,自住房产楼龄较旧,面临父母的养老金规划,孩子的教育金规划,家庭资产的投资规划和换房的四大规划。由于董先生面临赡养双亲,养育小孩的责任,家庭负担较重,风险承受能力和风险态度中等。因此,在做家庭资产组合配置时适当减少高风险资产的配比,以求在稳健的基础上达到增值,再配合积极稳健的投资品种。

  建议董先生盘活家庭目前在异地收益极低的空置房产,投资收益高一些的其他投资品种,高度重视开源节流,预计在18年后实现家庭梦想。

  财务分析

  根据董先生目前的家庭结构和资产状况及收支情况分析如下:

  家庭收入:目前董先生夫妇年收入共计8.8万元,父母年收入9600元,房租年收入7200元,合计家庭年收入10.48万元。

  家庭资产状况:资产状况较好,目前没有负债,固定资产118万元,家庭存款25万元,生息资产3万元。家庭流动性比率过高。随着董先生收入稳步提高,应将空置房产盘活,通过投资增加收益。

  诊断结论:家庭资产配置不当,资产的盈利能力不足,基本属于不善于投资人群。

  预计夫妇工资年收入增长与年通货膨胀率(CPI)预计都为5%,房价年均升值8%。

  理财建议

  第一阶段 6:4配置资产

  围绕四大规划实现目标要分两个阶段。

  第1至第10年属于家庭支出较大,承受风险能力较低,配置资产以保守稳健为主。这一阶段按无风险资产60.97%和风险资产39.04%的资产组合配置。附加房产置换出租产生稳定的现金流,“以房养老”。

  1.建议董先生父母的储蓄16万元全部投资无风险资产,以保本增值为主要目标,5万元作存款,11万元购货币保本型基金。

  2.做好风险防范措施后,考虑由于清远的房产租金年收入仅7200元,外地房产较难管理,租金收取不便,加上年收益才1.89%,建议董先生出售房产套现38万元后,在广州购买一套地段较好的二手楼用于出租,年租金收入为3万元,收益率可达到7.89%,将租金定期定投债劵型基金。

  3.考虑家庭风险保障方面,建议董先生购买5万保额的子女教育金保险,以保障孩子的教育金刚性需求。

  面临年老父母的养老风险,购买10年定期寿险保额30万元,受益人为其父母,保费合计年缴费3000元,调整后家庭收入9.76万元,将年支出费用控制在收入的52%左右,即5万元较为合理,准备4个月的月度开支为家庭应急资金,定活两便存款为1.8万元。预计每年盈余2.96万元定投偏股型基金,另外存款9万元一次性投入配置5万元股票和4万元债劵型基金配置的投资组合。

  第二阶段 以租代供购新房

  第11年初,随着家庭收入和生息资产的增加,家庭抗风险能力增强。建议改善住宅条件,由于家庭无负债,可以适度利用杠杆,将房改房出售(按房价每年升值除折旧套现100万,购买新房价值120万元,首付90万元,公积金按揭贷款30万元,贷款期限10年,贷款利率为5.22,每年供款额为38568元),可配置50万元购买公寓用于出租,年租金收入为4万元,以租代供自购新房。

  按目前年房产升值8%,8年后出售。为加强家庭风险防范,董先生增加50万元保额的终身寿险。年家庭收入为9.76万元,房租收入7万元,合计年收入16.76万元,每年支出10.76万元,每年盈余6万元。第11年生息资产184.5万和出售旧房盈余资金20万元合计为204.5万元。调整投资组合,按无风险资产27.8%,风险资产38.95%,房产、黄金资产比例33.53%的最优资产组合配置。最终可在第18年末,董先生在56岁时达到流动资产500.29万元、拥有固定资产两套房产的梦想。

  
  

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