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新利率执行在即 提前还贷先算经济账

2007年11月23日 10:33 来源: 财经时报 【字体:


  本报记者 崔帆

  通过提前还贷来规避利率风险不一定就是最合适的,关键还在于需要对自己目前的还款能力和未来的预期还款能力做出理性的评估

  当央行年内第六次加息的预期让众多购房者提心吊胆之时,已放住房贷款将于明年1月1日起执行新利率的“银行惯例”也步步逼近购房者。

  今年以来,央行连续5次上调存贷款基准利率,虽然每次加息幅度不大,但累积起来还是使“房贷族”感到了还款压力开始增大。

  据测算,20万元10年期的房贷,每月将比5次加息前多还102.91元,每年多支付利息1234.92元。

  近日,《财经时报》走访北京的多家银行了解到,从11初开始,提前还贷现象已经逐渐升温。

  对此,银行人士称,并不是所有的提前还贷方式都能减轻购房人负担,只有根据自身的实际状况选择贷款方式才是最佳的还贷方式。

  三思而后行

  随着央行加息频率的增加,许多“房贷族”在提前还款前开始算起了经济账,不再将提前还款当作规避利率风险的唯一手段。

  是不是加息后,提前还贷就一定划算?

  对此,工商银行北京分行南礼士路支行房贷部的相关负责人表示,提前还贷并非降低利率风险的惟一方式,房贷者应需根据自己的实际情况选择还贷方式。

  “对于那些投资渠道不畅、收入较为单一的普通‘房贷族’,当他们的理财收益低于贷款利率时,建议提前还贷。”上述负责人认为。

  而对于那些风险承受能力强、有一定投资经验的人群,可通过其他渠道的投资获得超出房贷利率的收益。

  原本12月提前还贷的倪小姐就给记者算了一笔账。

  在北京某外资公司工作的倪小姐2006年贷款30万元购买了一套小户型住房,“如果我赎回基金还房贷,两者对比,基金50%的收益远超过6.6555%的房贷利率,”倪小姐坦言,“提前还贷虽然能缓解还款压力,但要规避加息风险,还是投资更实惠。”

  实际上,在投资环境整体向好的情况下,包括基金在内的理财产品的收益率高于银行贷款利息,巨大的财富效应可以增加家庭的收入,抵消加息带来的压力,其效果不一定比提前还房贷差。

  四种方案PK

  对于决心提前还贷的“房贷族”来说,在向银行还款时可以采取不同的方式。

  北京银行房贷部的工作人员例举了目前市场上的四种提前还贷的方式并进行比较,“房贷族”可按自身的实际情况作出选择。

  以贷款额为70万元,贷款期限20年的房贷计算,按等额本息还款法计算,房子的月供为5031.18元,20年利息总支出高达507485.08元。

  在明年1月1日将所剩贷款一次还清,利息总额就是提前还贷前的利息额,即27972.01元。

  若部分提前还款,月供不变,缩短还款期限。提前还款10万元,仍保持之前的月供水平即5031.18元,贷款期限则缩短为15年7个月,而利息总额增加到390353.07元。

  采取减少月供,还款期限不变,提前还款10万元,月供将减少为4509.49元,利息总额则高达486450.1元。

  而选择增加月供,缩短还款期限,提前还款10万元,月供增加为6720.06元,还款期限缩短为10年,利息支出为246657.49元。

  由此看来,第一种和第四种的还款方式是最经济的。专家提醒,选择哪种还款方式,最重要的是要看自己的经济情况,凡事都要量力而为。

  注意事项

  目前“房贷族”对购房未来支出成本不断加大的心理预期,使得消费者的贷款心理发生变化,鉴于此,“我爱我家”房地产中介公司的市场金融服务中心建议消费者,在提前还贷前后还应注意的问题。

  首先,提前还贷需要咨询银行。银行一般现在都规定在借款期内、贷款发放满一年以后,可书面申请提前归还部分或全部贷款。

  各家银行对于提前还贷的规定都不是一致的,所以消费者在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程,是否需要交违约金等等。

  其次,购房者在提前还清全部贷款后,别忘了到保险公司等部门退保。偿还全部贷款后,意味着原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止,因此按有关规定,贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还保费,但按相关规定需交纳5%的提前退保费用。

  最后,不要忘记注销抵押。许多“房贷族”对抵押权比较淡漠,提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销,这样贷款虽然还清了,但房屋仍在产权部门备案,会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。

  贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书,去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理),最后附上购房合同或产权证办理抵押注销即可。 ■
  

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