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土地价值是否并入房产原值缴税

2007年11月14日 11:35 来源: 中国税网 【字体:


  作者:陈萍生

  税法规定,房产税的计税依据是房产原值。最近,不少纳税人和税务人员在征纳房产税时,对土地使用权价值是否计入房产原值纳税问题,存在一些不同的看法。有的认为,房产原值应包含土地价值,有的却认为土地价值应单独作为无形资产核算,不应计入房产原值中缴纳房产税。那么,房产原值是否应包含土地价值在内呢?

  《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)规定,房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的,在计征房产税时,应按规定调整房产原值,对房产原值明显不合理的,应重新予以评估。根据以上规定分析,计算房产税时,房产原值是否包含土地价值,应以会计制度规定为准。那么,会计制度是如何规定的呢?

  从2007年开始实施的新的会计准则《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南就土地使用权的处理规定如下:自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。新的会计准则从2007年1月1日起,在上市公司范围内实行,鼓励其他企业执行。企业2007年自行开发的房产或购置的房产,土地价值可以不并入房产原值计税。

  企业2007年之前的土地价值核算应分为两个阶段处理,2001年以前,企业基本上实行行业会计制度,而各行业会计制度中对土地价值是否计入房产原值未作规定。因此,企业在核算时有的计入房产,有的未计入房产价值,只要没有违反行业会计制度规定,税务部门应该按照企业会计账簿记载的房产原值征税。

  自2001年始,《财政部关于印发〈企业会计制度实施范围有关问题规定〉的通知》(财会[2001]11号)规定,《企业会计制度》自2001年1月1日起,暂在股份有限公司范围内实施。

  《企业会计制度》分别有如下规定,(一)《企业会计制度》第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。(二)《小企业会计制度》规定,购入的土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算,待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。(三)《金融企业会计制度》第四十一条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。金融企业因利用土地建造自用项目时,将土地使用权的账面价值全部转入该在建工程。

  因此,对除房地产开发企业之外的其他企业建造自用房产的,在购置土地使用权时,先按无形资产核算摊销,在自建时再将土地账面价值转入在建工程,最后结转入房产原值。购置房产时,应将全部购置价款计入房产原值。此外,财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》(财会[2001]43号)规定,执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不作调整,其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
  

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