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提前还房贷 想清楚再定

2007年11月30日 11:08 来源: 上海金融报 【字体:


  目前,我国利率进入加息通道,这已经是一个不争的事实;再加上“二套房”政策和股市大幅震荡,又恰逢岁末年初,使得不少身负房贷的市民有了提前还贷的想法。而银行业内也预计,随着年末将至提前还贷潮或将到来。面对这种情况,理财专家指出,提前还贷并非降低利率风险的惟一方式,房贷者需根据自己的实际情况来决定。对于那些投资渠道不畅、收入较为单一的普通“房贷族”,当他们的理财收益低于贷款利率时,建议提前还贷。而那些风险承受能力强、有一定投资经验的人群可通过相关理财产品,以获得较高收益,从而降低房贷负担

  记者 王睿

  从2004年10月29日起,央行在不到3年的时间里已8次提高住房贷款利率。在此之前,5年期以上贷款基准利率仅为5.04%,而目前同档贷款基准利率已提高至7.83%,共提高了2.79个百分点。

  对于贷款购房者来说,加息的最直接影响就是月供的增加、贷款利息的提高。以20万元20年贷款为例,8次加息前,以当时年利率5.04%办理的贷款,如利率不变,月供1324.33元,到期利息总额是117840.36元;而现在即便以6.6555%(基准利率7.83%打8.5折后的优惠利率)获得贷款,同样20万元20年贷款,月供1509.51元,到期利息总额162282.89元。月供增加185.18元,增幅近14%;总利息多付44442.53元,增幅达37.7%。

  也就是说,同样的20万元20年贷款,市民A于今年初以5.814%(基准利率6.84%打8.5折后的优惠利率)获得贷款,跟市民B现在以6.6555%的优惠利率获得贷款相比,经历了年内5次加息,两者月供相差98.03元,总利息相差23526.66元。

  “提前还贷潮”可能来临

  从以往经验看,加息会在年末导致提前还贷潮出现。一方面,大部分房贷客户的合同属于次年调整贷款利率;另一方面,年末是个人客户手头资金相对宽裕的时候。有的客户年终奖或年终股利分红不少,为了不被不断上升的利息抵消掉个人财富,赶在年底前办理提前还贷手续。

  业内人士称,去年股市帮了银行房贷,今年则可能“帮倒忙”。6000点指数被不少投资者视作A股告别暴利时代的“分水岭”时,部分有房贷的股民,或许会考虑将股市中的部分获利资金,用于提前还贷。较之往年,老股民获利丰厚,提前还贷能力显著增加。有业内人士估计,房贷新政也可能“加剧”今年的提前还贷潮。一些银行规定,已结清的房贷不影响客户再次获得首套房贷的优惠。部分客户从需求出发,如有换房计划,可能先办理提前还贷。

  办理周期被拉长

  面对房贷成本的增加,不少市民都一厢情愿地想提前还贷。但面对可能“汹涌”的“还贷潮”,银行却有自己的“小算盘”。据了解,不少银行通过种种方式,给提前还贷设置门槛。而银行之所以不愿接受大量提前还贷,是因为其把房贷视作优质贷款资产,各银行不愿意看到存量房贷大幅萎缩。有银行业内人士直言不讳:“集中提前还贷将影响到银行的资金安排,还贷申请有可能被拒绝或办理周期拖长。”

  拉长办理周期是银行为提前还贷设置的隐形门槛之一。记者致电部分商业银行的客服电话,咨询了相关提前还贷事项。记者了解到,沪上银行能够按程序办理提前还贷,但不少银行表示,需要提前一个月预约。换句话说,若想赶上年内提前还贷的“末班车”,需要在11月份内提出申请。到12月份再想办理,很可能被拖至明年初,还得先“感受”一下房贷新利率的滋味。

  当然,房贷业务一直被视作银行的优质资产,所以有些银行也在提前还贷上动起了“脑筋”。例如针对本市市民借款过程中经常会产生提前还款需求的情况,民生银行推出“无障碍提前还款”的服务承诺,即客户在该行银行办理按揭贷款后,可以随时向银行提出提前还款申请,民生将会在五个工作日里完成客户提前还款的操作,且不收取任何违约金。只要借款人提出申请填妥“还款凭证”并将拟提前还款的款项存入民生卡还款账户内,借款人最快当天就能办妥还款手续。

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  一般情况下,贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。第一步,先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步,向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步,按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步,借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。第五步,提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

  提前还款的5种方式

  案例:黄先生于2007年4月购买了一套100万元的房子,首付30%后,贷款额为70万元,贷款期限20年。假设该房产是黄先生惟一的一套银行抵押贷款房产,可享受当时4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算,月供为5031.18元,20年利息总支出高达507485.08元。

  从今年4月至12月,仅8个月时间内,黄先生已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起执行6.6555%新的优惠利率后,黄先生的月供和利息都将有所增加。在此背景下,黄先生决定提前还一部分款项,以此来减少利息的支出。

  针对黄先生的实际情况,有专业人士对目前存在的5种提前还贷方式进行了逐一计算。

  第一种:将所剩贷款一次性还清。

  利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元第二种:部分提前还款,月供不变,缩短还款期限。

  提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即5031.18元,贷款期限则缩短为15年7个月,提前还款后的总利息为362381.06元。利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元

  第三种:部分提前还款,减少月供,还款期限不变。

  提前还款10万元,贷款期限剩余19年4个月,月供减少为4509.49元,提前还款后总利息为458478.09元。利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元

  第四种:部分提前还款,减少月供,缩短还款期限。

  提前还款10万元,月供减少为4982.55元,还款期限缩短为16年,提前还款后总利息为368925.92元。利息总额=27972.01+368925.92=396897.93元

  第五种:部分提前还款,增加月供,缩短还款期限。

  提前还款10万元,月供增加为6720.06元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为218685.48元。利息总额=27972.01+218685.48=246657.49元

  通过对5种提前还贷方式的计算,以黄先生的情况来看,还款期限为16年与10年两者之间相比总利息支出相差了15万多元。对于贷款购房者来说,这无疑是一笔相当可观的费用。因此,专业人士建议,房贷购房者一定要重视较长还贷年限带来的高额利息支出,缩短贷款期限是节省利息的关键因素。购房者应当根据自己的情况尽量缩短还款年限,从而减少利息支出。

  切莫忽视保费

  虽然2006年之后贷款购房已经取消了保险费用,但在2006年之前贷款的购房者是需要交纳保险费用的。以70万元、20年的贷款为例,实际保费为700000×0.5%×20=7000元;如果其将贷款期限缩短10年,应收的保费为700000元×0.8%。(10年保险期限对应的费率)×10=5600元,可退保费1400元。此外,各家保险公司的保险费率也是不尽相同的,购房者也需要以实际购房贷款时所采用的保险公司费率为准。

  此外,平安产险公司还推出了“规避还贷风险保险”。该产品是指当投保人夫妻双方中任何一方遭遇意外、导致家庭失去了继续还贷的经济能力时,保险公司将承担起夫妻双方的还贷责任。据悉,该产品的年平均费率在万分之五左右。如果贷款30万期限15年,粗略算下来,折合到每个月的保费为10元出头,贷款15年的总保费约为“30万×万分之五×15”。如果借款人夫妻双方中任何一方遭受保险事故,夫妻双方的还贷责任全部由保险公司承担,而住房仍归借款人。当然这种“意外”仅指意外伤害事故,意外失业不算作“意外”。

  房贷产品降成本

  绝大部分市民提前还贷的主要原因,就是利息成本太高。“虽然提前还贷给我们家的资金流动性造成了不小的影响,但考虑到利息问题,所以我们只好咬咬牙坚持了。”市民吴小姐道出了自己的无奈。

  其实,有理财专家指出,通过选择房贷产品,一样可以降低加息对房贷者生活的影响。

  例如,考虑到目前许多贷款市民有购房的“刚性需求”,在加息通道里,固定利率不失为一种规避加息风险的理财良方。定息房贷可以帮助贷款人锁定利息成本,即便今后多次加息,也与其无关了。眼下,沪上可选择的固定利率产品很多。光大银行最近推出了15年到20年期的定息房贷,大大减降了每月的还贷压力,并使贷款成本“一劳永逸”。

  但有市民担心,万一在10年中利率下跌了呢?固定利率贷款岂不是很不合算?

  农行上海市分行相关人士告诉记者,在农行的固定利率贷款业务中,还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调,当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点(含)以上时,如果市民没有任何不良信用或者违约记录,在支付一定的选择权费用后,就可以申请执行选择权,在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款,使得固定利率房贷不仅能够帮助市民规避利率上升的风险,在利率走低时也能帮助借款人减少损失。

  当然,从整体上来说,固定房贷产品还是具有一些缺点的。虽然各家银行在推出固定房贷时,考虑到降息的问题,纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品,在规避降息问题上,可能还是会产生一些费用。例如,光大银行的固定、浮动利率互相转换业务,原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房),办理时不收取任何违约金和手续费;对于已办理固定利率房贷,且固定利率贷款存续期在1年以上的客户,在缴纳一定违约金的情况下,才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的,才免收违约金。

  相关:选准房贷理财产品,也可以达到减缓加息压力的目的。

  兴业银行“房贷利率宝”:市民贷款后,购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品,平时只需缴纳名义理财资金3%的保证金,然后可按名义理财资金金额获得收益,并以此抵消房贷利息支出上涨的压力。

  案例:假设客户申请100万元个人住房按揭,期限10年,贷款年利率6.12%,客户最多可用15万元购买名义理财金额为500万元的“房贷利率宝”产品(名义理财金额500万元×履约保证金3%=15万元),并按500万元的名义理财金额获取“房贷利率宝”的理财收益,预期最高可以减少按揭贷款利息支出的金额约为298000元。

  兴业银行资金运营中心的相关人士强调,该产品是一款挂钩美元掉期利率,基于利率互换基础的10年期长期负债管理类理财产品,通过利率互换轧差和保证金投资获取收益,属非保本型产品,因此客户需具有一定风险承受能力。

  上海银行“宽限期”还款方式:是指个人住房贷款发放后,在一定时期内,借款人只需每月支付利息,暂不归还贷款本金。待宽限期结束后,再以现行的“等额本金法”或“等额本息法”还本付息。购房者可选择的宽限期期限分别有12期(一年)、24期(二年)、36期(三年)。该行有关负责人表示,该还款方式最大的优势是,可适当减轻购房者借款初期的还款压力,保证原有生活计划安排不受影响。

  案例:假设一客户贷款金额为20万元,贷款期限为20年,正常还款为每月1509.51元(按6.6555%的利率计算),若申请宽限期12期,则第一年每月只需还款676.2元。宽限期满后,该客户正常按每月1509.51元还款。

  
  

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