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二手房交易资金是否安全

2007年11月27日 11:34 来源: 上海金融报 【字体:


  如果有人告诉你,号称“全国房产中介百强”的中天置业老总蒋飞卷款几千万潜逃,你会做何感想?如果你看上一套房,并付了房产中介费,委托房产中介为你搞定这套房,此时的你又做何感想?二手房买卖中的资金安全问题,再次引起人们普遍关注。同时,近期针对房地产的调控政策接连出台,有不少二手房投资者开始选择一次性付清房款。这样做虽然避开了调控政策的一些措施,却又加大了购房者资金的风险系数。那么,到底谁可以保护二手房交易的资金安全

  见习记者 李茜

  一般来说,如果购房是一次性付款,那么买方与卖方的现金交割主要分四步走:意向金/定金、首付、办理过户时的房款、尾款。如果卖方有银行贷款,则首付费用主要用于提前还款,其他流程不变。有业内人士表示,在整个买房先进交割的过程中,购房者千万不能粗心大意,因为这里的每一个环节都有可能出现令人防不胜防的“陷阱”。

  意向金:现金交易隐患多

  在房屋买卖过程中,意向金是购房者付出的第一笔房款,也是现金交割中的第一关。事实上,由于意向金或定金往往都是现金交易,有不少欺诈、恶意行为就“瞄准”了它。

  今年6月,陈女士看中了闵行区一套二室二厅的房子。随后,她通过某房地产经纪公司跟房主刘先生取得了联系,表达了购买的意向。经过几次协商,陈女士与刘先生口头约定了该房的交易,成交价为人民币110万元。当日,陈女士便支付了意向金2万元,并在意向金付款单上签字确认,刘先生也收到了这笔钱。

  可接下来的事,却让陈女士大吃一惊,刘先生拿到意向金后居然玩起了“失踪”,电话号码变成了空号,原先登记的住址也找不到人。最后,通过房管局查证却发现,刘先生不是那套房子的房主。陈女士感到很气愤,质问房地产经纪公司。得到的回答却是房东挂牌卖房时,不需要出示房产证,只有正式签合同时,才会去核查房东交上来的房产证是否真假。而那时,意向金往往已经先付给对方了。就因为这个漏洞,陈女士白白损失了2万元。

  在意向金上“栽跟头”的还不止陈女士一个。年初,王先生在二手房市场上选中了一套位于普陀区的复式小楼。经过几轮讨价还价,最终与房主敲定以190万元的价格予以购买。因为这套房屋还有其他好几个有购买意向的买家,中介劝说王先生付给房东10万元“大定金”,这样可确保房东不会随意反悔。王先生考虑了一下,同意了中介的提议。没想到,由于二手房市场价格上升太快,房主开始后悔。他通过中介要求提高价格,被王先生严辞拒绝。谁知,这位房主竟然不再出现了。中介告诉王先生,这个房主是外地人,现在怎么也联系不到他;并劝王先生不要着急,表示会密切关注该房主的动向,只要房主还想卖房就一定会出现的,只不过到时可能房价会上涨。王先生有点哭笑不得,原本10万元的定金是约束房东,现在反倒成了自己脖子上的“枷锁”。王先生马上咨询了有关机构,相关部门表示这位房东的做法肯定是不对的,但由于他居住在别的城市,查找起来难度着实不小。

  除了房东身上的各类问题,购房者在付意向金时,房屋中介人员又是另一颗“定时炸弹”。7月份,小吴在中介公司看中了一套二手房。中介人员随后陪同他看了房子,小吴觉得比较满意。随后,他把3万元意向金交给中介,委托其代为转交给房东,当时中介打了张收据。没想到,过了两天,当小吴打手机给中介时,却发现那个办事人员始终关机。小吴感到不妙,立即致电中介公司,却被告知该中介人员已于两天前离职、不知所踪。

  点评:意向金是买卖房屋现金交割的第一步。看房之后,卖方支付小部分意向金有中介公司转交给卖方,如果双方价格谈妥,意向金被卖房者接受,就会自动转为定金。而这个环节正是出问题比较多的地方。专家提醒购房者,由于意向金和现金通常是现金支付,交易中除了卖家,还会经过他人之手,风险更大。如果是在中小中介公司交易,买方可以将现金直接交付给卖方;如果是在大型中介公司交易,可以由中介公司代为交给卖方,但一定要索取该公司的正规收据。

  首付:最容易被挟持

  付完意向金后,如果卖房者同意,双方即可签订买卖合同,而对于现金交割来说,也就进入首付阶段。此时,购买者在付款时同样面临中介公司与卖家两方面的风险。

  祁先生就是上海某中介公司老总携款潜逃案件的受害人之一。到现在,只要一谈到这件事,祁先生就恨得咬牙切齿。原来,8月份的时候祁先生就有了购房的想法,于是便委托一家在沪上颇有名气的房产中介公司为自己寻觅合适的住房。

  过了一短时间,祁先生终于看中了一套三室两厅的高层楼房。跟房东商议后,最终以200万元的价格购买。由于数额庞大,又是一次性付款,祁先生对中介人员和房东的身份都进行了详细的调查,觉得放心了才开始相应的现金交割。

  可万万没想到的是,当祁先生付完首付40万元没几天,却被告知这家中介公司出事了。祁先生大惊失色,由于当初比较信任这家公司,他的首付正是通过中介公司转交给卖家的。情急之下,祁先生马上赶到相关部门了解情况。原来,这家公司的老板携款潜逃了,将买家客户放在中介公司内的意向金、定金以及首付款近千万元全部一卷而空,导致该公司25家分店全部歇业了。祁先生这样的购房者也是损失惨重。他们已经向中介公司交了房款,这笔钱却没有交到卖家手上,结果不但自己中意的房子没有买到,连房款也不知去向了。

  除了中介公司的“无常”,卖家拿到首付后“跳价”或购买其他房屋的事情也时有发生。

  傅小姐最近购买了一套房屋,可其中的过程却让她头疼不已。本来商定以150万元成交,没想到卖家拿到首付后,又以房价升得太快为理由,要求傅小姐再加6万块钱。傅小姐一开始坚决不同意,既然已经签过合同就应该以合同价格成交,没有付了首付再跳价的道理。可卖家寸步不让,事情就这么僵持着。

  傅小姐本想到法院去提请诉讼,但仔细想想又觉得担心,如果法院不支持自己的要求,只是判卖家返还所有已付房款怎么办?打官司时间拖得很长,按照房价目前的走势,这笔钱到那时肯定买不到合适的房子。再退一步,就算是返还房款,能不能彻底执行还很难说,如果找不到卖家,抑或是他没有钱还又怎么办?傅小姐实在没有信心,自己已经付了50万元首付,现在真是骑虎难下。最后,傅小姐咬咬牙,还是同意了卖家的无理要求。房子虽然买到了,可傅小姐每次想到这件事,心情就糟糕透顶。

  和傅小姐相比,马先生的遭遇就更让人啼笑皆非了。马先生也是在付完房款首付之后遇到了怪事。他的40万元首付居然让卖家拿去付了三套一手房的预售合同款,而这笔钱本来是应该用来付卖家未付完的房款的。结果,卖家要求王先生再付40万元的款项,并说反正到最后一样都是要付的,早一点晚一点没有什么差别。王先生听到这样的话,当时就肝火上升,可冷静下来,又觉得无可奈何,为了买到房子只得答应他的要求。

  点评:据了解,一次性付款的购房者对现金交割的每一步都缺乏安全感。由于目前国家尚未有专门负责监管买卖房屋资金安全的机构,如何保证现金交割的安全性成了最大的难题。其实,许多购房者并不知道,目前沪上许多大型中介公司和上海市房地产交易中心已经有专门的资金交割监管系统,购买者应该最大限度地利用这些现有的系统保护自己的资产。

  现在,上海市各区的房地产交易中心都设有现金交割监管系统。一般说来,现金交割主要可分为四个种类:双方无贷款、买方需贷款、卖方有贷款、双方有贷款。首先,进入现金交割流程的第一步都是相同的,必须开立一个资金监管专用结算账户,这个步骤要转让人(即卖家持挂牌凭证到指定的银行开户)。第二,设定一系列相关的程序,双方签订买卖、监管合同、转移登记申请,这三步都是一样的,但其后的步骤略有不同。三步结束后,买方需贷款的要预申请贷款、卖方有贷款的要委托提前还款、双方有贷款的贷款还款同步申请。第三,买方开始付款,这些款项就开始流入监管账户,受理处开始进行监管资金结算。需要注意的是,在第二和第三个流程之间,买方有贷款和双方有贷款的账户,买家需签订贷款合同和抵押登记申请,这是不能缺失的。如果购房者加入了监管系统,就大大减少了上面所谈到的首付被“挟持”的问题。

  一些沪上大型中介公司大多和银行合作,推出资金监管业务。一般情况下,购房者的资金一旦转入监管账户,即使是中介公司也无法擅自提取或者使用,只有当交易结束买卖双方拿到单据和证明后,银行才会向卖方直接放款。不过有专家表示,不同中介公司的资金监管业务多少都有点差异化,合作的银行也不相同,购房者可以致电中介公司详细了解,选择最适合自己的中介公司。

  房产证到手后再付清房款

  在购房现金交割过程中,最让买家心颤的莫过于登记日一笔付出60%-70%的房款。现在二手房交易市场有一个不成文的规定,如果没有申请住房贷款,在交易中心过户后,需支付60%-70%的房款给卖家,等发放收件收据后,再支付尾款。但此时,买家并未拿到房产证。收件收据在法律上不能等同于房产证,在登记过程中如果物业发生查封、异议登记等情况,将给购房者带来风险。

  廖女士也是今年8月以后的购房一族,除了不断上升的房价,二手房交易市场中的现金交割流程也让她心慌意乱。自从开始付房款,廖女士就没过睡过安稳觉,总是担心自己的房款会在哪个环节上出问题。因为她觉得目前的二手房现金交割过程处处都有漏洞,又没有专门的机构管理,也没有相关的政策法则。为此,廖女士不断咨询自己的房产中介,可结果很让她失望。

  廖女士发现,房产中介无法给自己一个满意的答复,在很多要害的问题上都语焉不详、含含糊糊。大致听下来,主要意思都是购房一般不会出现某某问题、不要太多虑、有什么问题房产中介公司会负责的之类。廖女士心想自己的房价这么高,万一有什么问题,房产公司能赔偿全部款项吗?想到这,廖女士就像热锅上的蚂蚁,坐立不安。终于,到了登记日,廖女士和卖家以及中介公司的人来到二手房交易中心,办完所有的手续、拿到收件收据后,中介告诉廖女士这样就没问题了,可以付清所有房款。可等廖女士回家后,上网一查,却发现即便是拿到收件收据,期间如果物业发生查封、异议登记等情况,房产证还是没有办法办下来。廖女士大吃一惊,原来还有这么一说,可中介公司的人连提都没提。于是,在等待房产证的20天时间里,廖女士整天担心,惟恐自己的房产证出现什么问题。可所有的房款都已经付清了,看来风险只有买家在承担。她始终不能理解,为什么买房子要承担这么多的资金风险,国家为什么在这方面没有相应的保护措施。终于,房产证批下来了。她这才松了口气,心想以后再也不买二手房了,这个现金交割过程简直就是要人命嘛。

  点评:俗话说:“不见兔子不撒鹰”这是形容商品交易时需一手交钱一手交货,而这个放之四海皆准的道理,却不能用在今天国内的二手房交易上。但国家已经注意到上述问题。近日,二手房交易这个“老大难”已开始向保护购买者角度慢慢转变。

  日前,市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》。作为过渡性规定,该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了修改后的明确规定。按照新规定,登记日的界定发生了变化,也就是说,购房者必须再多等10日~15日登记入册后,或者干脆等20天产证到手后,再支付全部房款。这个规定的出台无疑将大大减轻购房者的资金风险。

  有律师表示,按照目前房地产交易中的操作,如果买家向银行申请了住房贷款,登记日变化的风险就大大降低了,因为银行一般会在房产证发放后才放款。这一新规定的出台,主要针对需全额付清的购房者。

  房产新政为“资金安全”保驾护航

  国内二手房交易市场的资金安全问题由来已久。几年前,由于买方市场占据市场主动权,市场监管缺位,中介人员卷款潜逃、中介公司一夜倒闭、卖家伪造产证、一房二卖等问题屡屡发生。今年,上海二手房交易市场上,这些问题又接连出现。虽然现在交易中心和大型房产中介公司都开设了交割监管系统,但总的说来数量和质量都有待提升。另外,由于资金监管会让买卖时间稍有延长,为了说服中介公司和卖家的配合,买家必然要在其他方面让步,并且如果卖家始终不肯,监管也无法实行。

  针对如何切实保障购房者的资金安全,有专家提议,相关部门可成立房款结算担保公司,购买者交纳一定比例的手续费,由第三方的结算保证公司来监管。同时国家应该有一个明确的规定,二手房交易现金交割必须纳入监管程序。此外,保险公司也可开设关于购房款的保险险种,进一步加强购房资金安全。

  日前出台的《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》,除了规定拿到房产证再付清房款外,其中对现房预告登记的规定,还将使“一房两卖”、“跳价”成为历史。

  我国《物权法》第20条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。”根据《物权法》的规定,本市的《登记条例》规定预告登记由双方合意,不分期房和现房;单方申请预告登记的,登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件,双方预告登记的,仍保持现有操作程序。

  有专家解释,购买期房时,签订预售合同后,购房者拿到的预告登记证明,其实就是预告登记。等交房后,购房者就用预告登记证明来换取产权证。以往,预告登记制度中并没有针对现房和二手房可以预告登记的相关条款。此次新的房地产登记细则,特别在规定中加入了“不分期房和现房”,这对于规范二手房买卖意义更大。

  首先,一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记,而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权,具有排他效力,可以防止房屋产权人“一房二卖”。其次,这一规定出台后,买方在支付意向金或者定金后,可以要求卖家向登记机构申请预告登记,通过法律保障自己对房屋所有权的优先购买权,防止卖家在一段时间后违约抬价。

  
  

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