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五次加息效应叠加 提前还款如何规划

2007年11月26日 07:12 来源: 中安在线 【字体:


  2008年1月,大多数银行的住房商业贷款将执行新利率。

  为什么说“大多数”呢?那是因为少数股份制银行每月更新一次,实行最新的利率,而不是每年更新一次。这些银行已经调过了。

  这意味着,从2008年1月起,我省大多数贷款买房人,将不得不一次性消化5次加息所增加的负担。想知道你要多还多少钱吗?你现在就想提前还款吗?

  叠加效应月供最多增加10%

  2006年8月加息后,5年期以上贷款年利率为6.84%。也就是说,从今年1月到现在,大多数商业银行在住房商业贷款方面执行这样的利率标准。

  如果一位市民享受基准利率(即没有在6.84%的年利率基础上打个折扣),他贷款20万元,期限30年,目前他每个月的月供支出大约为1309元,等到2008年1月,银行开始执行新的利率标准,他每个月的月供就要增加到1443元,差不多增加了10.2%。

  如果这位市民购买的是第一套住房,可以享受优惠利率(即在6.84%的年利率基础上打个8.5折),贷款20万元,期限30年,目前他每个月的月供支出大约为1175元,等到2008年1月,银行执行新的利率标准后,他每个月的月供就要增加到1284元,差不多增加了9.3%。

  计算结果显示,月供上涨的幅度和贷款金额的多寡没有关系。相反,月供上涨的幅度只和利率、期限有关系。

  同样情况下,如果王先生享受基准利率,张先生却能享受优惠利率,那么张先生月供增加的幅度就要小一些。

  如果都能享受优惠利率,期限越短,月供增加的幅度就越小。不论你贷款多少钱,贷款30年,月供差不多要增加9.2%,如果你贷款20年,月供只会增加6.7%左右。如果你只贷款10年,月供只会增加3%~4%。

  特殊情况 谁不适合提前还贷

  “如果你获得贷款的时间不长,你就比较适合提前还贷,”银行理财师表示,在贷款初期,同样金额的月供中,利息占“大头”,这时候提前还款更能节省利息。

  “譬如说,你在一年前贷款20万元15年,采取等额本息方式还款,如果你现在提前还款5万元,缩短贷款年限、月供基本不变,你可以节省5.8万元利息;如果你是2000年按揭贷款20万元15年,现在提前还款5万元,就只能节省2.6万元利息。”银行理财师表示,如果按揭还款快接近“尾声”,提前还款意义不是很大。

  少数市民会选择“等额本金”的还款方式,这种还款方式下,一开始月供较多,随着时间推移月供越来越少,当然减少的只是利息,这种还款方式中,按揭还款一旦接近“尾声”,比“等额本息”还款方式更不值得提前还款。

  如果是公积金贷款,由于利率较低,也没有必要刻意去提前还款。“很多家庭既有公积金贷款,又有商业贷款。如果打算提前还款的话,肯定先去还商业贷款。”

  还有一些市民,如果找到一些合适的投资渠道,能够确保一定的收益,也不宜急着还贷。

  对于那些迫切希望提前还款的市民,银行人士也建议“量力而行”,一定要为家庭生活留下足够的机动资金。

  实例计算 看看你月供增加多少

  考虑到绝大多数市民采取“等额本息”的还款方式,我们这里也就用这种方式算一算5次加息究竟增加了多少月供支出。

  为了方便读者比较,我们以1万元贷款为例,同时设置了10年、15年、20年、30年四种不同的年限,而且考虑到享受“基准利率”和“优惠利率”两种不同的情形,分别计算出利率上调之前、利率上调之后,各自的月供情况(详细情况请见表)。

  如果一位市民贷款15年,享受基准利率,即年利率为6.84%,1万元贷款当前的月供大约为89元,而房贷利率明年起上调至7.83%后,每个月的月供大约为94.6元。

  也就是说,15年期的贷款中,每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额大约是5.6元。如果你贷款20万元,就将1万元对应的月供乘以20,就能得出利率上调之前月供大约为1780元,利率上调之后月供上涨至1892元,差不多上涨了112元。

  同样的方式,我们可以计算出“优惠利率”下,1万元20年期贷款当前的月供大约为70.6元,利率上调后月供增加至75.5,大约增加了4.9元。如果你贷款了31万元,将这些数字分别乘以31,也能马上计算出你的月供相应的变化情况。

  友情提醒 提前还贷做好准备

  如果一些市民留意到月供将增加很多,觉得太吃亏了,于是很想去银行提前还款。那么,在准备好钱之外,还得做好两个准备。

  市民首先得找出当初签订的贷款合同,仔细阅读一下“提前还款”部分的相关条款。因为在早期的一些贷款合同中,一些银行不允许提前还款,如果真是这样,那就麻烦了。市民最好选择银行不忙的时候,而不是年关去和银行商量提前还款的事儿。

  市民还得详细了解银行的其他规定,譬如准备好三五百元钱的违约金,譬如提前还款部分至少要达到1万元。

  在详细阅读了这些条款后,大多数市民还得提前去银行“打招呼”,提前提交申请报告。虽然在以前的文章中,我们抱怨一些银行网点提前预约的时间太长,但是这个过程只好去忍受。

  相关链接 提前还贷方式

  提前还贷主要有以下几种方式,市民可以根据实际情况,选择适合自己的还款方式。

  1.提前一次性还清。市民可以前往银行网点,问清按揭贷款如今还剩下多少本金,一次性还清。此后两不相欠,但是,一些银行还要求市民额外支付一定比例(一般千分之几)的违约金。

  2.提前还一部分款。大多数市民因为资金有限,只能选择这种还款方式。这种方式又分为多种情形,一是月供大体不变,缩短还款期限。这种方式相对更能节省利息。二是贷款期限不变,减少月供,这种方式节省的利息要少一些。三是将还款期限和月供同时减少,这种方式节省的利息相对适中。

  一般来说,针对市民的部分提前还款,银行大多数只能支持前两种方式,一些银行不同意月供和期限均减少的方式。

  需要提醒的是,市民在提前还款时不仅要考虑节省利息的多寡,更要考虑自身的承受能力。

  
  

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