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房贷分期付款可能胜于提前还贷

2007年11月15日 11:58 来源: 广州日报 【字体:


  作者: 方利平

  王先生几年前贷款买了一套房,如今贷款余额为30万元,剩余期限15年,手头盈余现金类资产有30多万元。王先生的房贷从明年1月起要执行新的利率。而5年以上贷款的基准利率已由年初的6.84%上调为目前的7.83%。

  由于王先生之前获取的是下浮15%的优惠利率,如果以后央行不再加息,王先生贷款的实际利率从明年1月起将由目前的5.814%上调为6.655%,月供将由现在的每月2501.52元增加至2638.95元,15年下来利息将增24737.3元。

  分期付款VS提前还贷

  王先生可以采取以下两种方式进行理财:第一种是继续按分期付款的方式还贷,将这30万元进行投资;第二种是一次性提前还贷,然后将每月用来还月供的钱进行定额定投投资。

  如用第一种方式,即王先生继续按等额本息的方式分期付款,则在余下15年里,每月支付2638.95元,还款总额达475011.47元,其中利息支出成本为175011.47元。

  假设王先生的投资收益率为8%,用来投资的30万元,经过15年利滚利的复利增长后,投资收益有望达到651650.73元,扣除175011.47元的利息支出后纯收益为476639.26元。

  如果王先生采取第二种方式,进行一次性提前还贷,以后将每月支付月供的2638.95元钱用于基金定额定投,在年投资收益同样为8%的情况下,15年后可获取913177.56元本息,减去475011.47元的本金,纯收益为438166.09元,比第一种方式少赚38473.17元。

  如果投资收益率有望达10%,用第一种方式分期付款,则15年后的投资收益有望达到953174.45元,扣除利息支出成本后纯收益为 778162.98元。如果王先生采取第二种方式提前还贷,则15年后可获取1093766.52元本息,其中纯收益为618755.05元,比第一种方式少159407.93元。

  如果王先生的贷款是公积金贷款,由于公积金贷款利率远低于市场利率,则采取第一种方式分期付款的优势也更加明显。

  目前,5年以上公积金贷款的利率为5.22%,假设王先生继续按等额本息的方式分期付款,则每月还款金额为2406.9元,15年下来还款总额为433242.64元,其中利息支出为133242.64元。

  如果王先生年投资收益率为8%,则30万元投资15年的收益为651650.73元,扣除利息成本,纯利润为518408元。如果王先生的投资收益率有望达到10%,则30万元投资15年,收益为953174.45元,扣除利息支出成本后纯收益为819931.81元。

  但是,如果王先生采取第二种方式一次性提前还贷,以后每月投入2406.9元进行投资,在同样8%的年收益情况下,15年后纯收益只有399636.8元(832879.4-433242.64),比第一种方式少118771元。如果王先生的投资收益率达到10%,则15年纯收益为997588.68-433242.64=564346元,比第一种方式少了255585.8元。

  利用低息贷款融资可降风险

  利用低息房贷进行融资,不但扩大了投资本金,而且提前进行投资,实际上可以起到降低投资风险的作用。

  仍以王先生为例,假设其目前剩余房贷为30万元,现金资产30万元,月盈余2638.95元。如果王先生的理财目标是15年后资产达到200万元,则在提前还贷的情况下,如果每月投资2638.95元,则需保证年投资收益率达到16.254%才可以达到既定投资目标。

  如果采取第一种方式进行还贷,借银行的30万元进行投资,则在15年里达到200万元的理财目标,王先生的投资收益率只需保持为13.482%,就可实现投资目标。

  高风险才能带来高收益,年收益率为16.254%的投资品种,比年收益率为13.482%的品种显然要高。也就是说,为了达到同样的理财目标,在提前还贷的情况下,王先生需要冒较高的风险,获取较高收益率。

  要考虑利息对比

  按第一种方法操作的前提是:所获收益必须高于贷款利息。

  假设王先生的年投资收益率为5%,低于贷款利息的6.655%,则用来投资的30万元,经过15年利滚利的复利增长后,投资收益也将达到323678元,扣除175011.47元的利息支出后,纯收益为148666.53元。

  如果王先生采取第二种方式,进行一次性提前还贷,而且,以后将每月支付月供的2638.95元钱用于基金定额定投,在年收益率为5%的情况下,15年后可获取705362.16元的本息,其中本金为475011.47元,纯收益为230350.69元,比第一种方式多81684.16元。

  
  

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