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食租家庭如何解决三大理财难题

2007年11月13日 09:50 来源: 每日经济新闻 【字体:


  汪源

  提要:这是一个上海自由职业者的家庭,家庭资产主要以投资为主,没有较为固定的年度性收入,他们该如何实现换房、育儿、早日退休等理财计划?

  罗子皓是上海的一位自由职业者,他和太太每月的固定收入都来自投资的房产,家里财产也多为投资性房产,今年出生的孩子目前4个月大,他们该如何理财来实现自己的计划。

  年度性收入不太稳定

  罗子皓1978年出生,他和太太两人都是自由职业者。他们每月固定的收入来自于两处投资性质的房产,其中一套公寓每月租金收入稳定在1700元左右,另一套房产每月的租金稳定在4500元。因此,罗先生夫妇每月固定的收入在6200元左右。

  家庭开支方面,家庭基本生活费用2500元(主要包括雇用钟点工加买菜1000元以及孝敬父母1500元);家庭轿车每月花费1500元;其他费用1000元;剩下的就是每月的定期偿还房屋贷款1600元。这样算下来,罗先生家庭每月的支出与固定的房租收入基本持平。

  年度性收入方面,“我们夫妻两都是自由职业,家庭年度性的收入主要来自于投资的股票和一些生意,每年大概有10万至100万元不等,具体的收入无法计算,因为每年的情况不同。”罗先生这样告诉记者。

  年度性支出方面,主要有1700元的人身保险费用,以及3400元的车险费用。

  家庭资产以不动产为主

  家庭资产方面,罗先生夫妇没有固定的现金和活期储蓄,但是在股票方面有120万元左右的投入。目前自住的一套房产市值在80万元左右,两套投资房产市值分别为35万元和110万元。另外还有一辆自用的别克凯越家轿估值8万元左右,合计家庭总资产为353万元。

  负债方面,目前只有16万元的房屋贷款余额,罗子皓的家庭净资产为337万元左右。对于他们这个阶段的三口之家而言,已经算是很不错了。

  如何实现换房计划

  因为经济条件还算不错,罗先生有一个想法,那就是希望有办法可以将现在自住的那套房产换一套别墅,“我们希望一家三口可以住进别墅,地理位置稍微远些没有关系,只要周边设施齐全。”

  面对罗先生的这个想法,不知道专家认为目标是否合理?请专家分析一下这个想法的可行性。

  三大理财困惑

  罗先生目前最大的理财困惑有三,首先是一套投资房产在金桥凤凰公寓,2002年时以84万元买进,向银行贷款18万元,当时每月租金为4500元/月(开发商包租5年),现在到期后,开发商续约只肯给出2400元/月的筹码,希望专家给出建议该如何处理?是自行出租或出售此房然后投入股票市场或再另行购房?

  其次,罗太太今年生下一男孩,现在4个月大,夫妇两人希望以后孩子可以进好的学校。为了孩子的教育,是否需要在学校附近买房?

  最后,罗先生希望能够通过现阶段合理的理财,来实现今后早日退休的理想。

  面对这三个理财困惑,还希望专家能给出较好的实际操作建议。

  专家建议一:资产配置建议及家庭财务状况分析

  ①收支情况分析:

  与一般家庭有所不同,罗先生夫妇的年度收入因为每年的情况不同而无法计算,每年的不定期收入保持在10万元~100万元之间。

  而可以具体计算的固定月收入方面,罗先生夫妇的6200元月收入都属于被动性收入(房产投资收入),且罗先生家庭月支出与家庭收入基本持平,月度上基本没有结余,主要依靠不均衡的年度性收入。

  家庭支出方面,月度债务支出占比不到三分之一,在安全范围之内,可见负债比例不高。但罗先生家庭保障支出很少,在保障方面显得十分欠缺。

  ②家庭资产情况分析

  罗先生家庭总资产为353万元,其中投资资产为265万元,使用资产为88万元。投资资产占家庭总资产比重75%,投资资产比重非常高。同时,从罗先生夫妇每年10万~100万间的投资收入可以看出,罗先生目前的投资还比较成功,且日后的投资理财之路应该十分宽广。

  但从流动性方面考量,罗先生家庭353万元资产中,现金资产为零,金融资产仅有一项股票资产80万元,其余为3套固定资产(自住及投资性房产)总计225万元。流动性强的资产和流动性弱的资产比例配置大约1:3,比例十分不当。

  罗先生家庭资产中并没有现金及活期存款,投资也仅依赖于股票投资和不动产投资,现金流动性不强,应增加一些应急备用金,比如一部分活存或现金,以备不时之需。

  另外需要留意的是,罗先生夫妇保险意识十分淡薄。除了社保,罗先生本身只有20万元的意外险,罗太太也只购买了少量的平安重大疾病险,在家庭保障方面,应再加强。

  ③家庭理财计划分析

  罗先生夫妇提出的理财生活安排计划和目标有:1、出租或出售一套不动产然后投入股票市场或者再另行购房;2、为了孩子的教育,是否需要在学校附近买房;3、希望能够通过现阶段合理的理财,来实现今后早日退休的理想。

  由于罗先生夫妇的投资中,不动产投资占很大比重。而经济上的充裕,也使得罗先生非常希望可以将现在自住的房产换一套别墅,为日后一家三口享受生活提供一个好的环境。此外,罗先生的一套投资房产由于开发商的续约租金低于预期,而不知应该自行出租还是出售。对于投资而言,不动产无疑是很好的保值升值投资工具,而目前上海地区的房地产市场发展也正蒸蒸日上,建议罗先生应当保留此套房产,自行出租,未来升值潜力无限。

  孩子的教育问题,是每个家庭都要重点考虑的问题,能在居住地解决孩子的升学问题是每个家庭的梦想。罗先生目前也有将自住房置换成别墅的需求,因此通过合理的规划,不妨选择在生活环境、教育配套成熟的地区购置别墅,也为孩子未来的升学问题考虑周全。

  以罗先生夫妇目前的投资状况看,未来两夫妻的养老不成问题,罗先生夫妇现在每年都有10万~100万元的投资收入,但也由于投资的风险各异,以致收益很稳定。要为养老打算,就一定要有一部分稳定的固定收益。只要合理进行投资理财,让财富稳健升值,罗先生家庭未来的养老规划还是非常美好的。

  理财建议:

  ①保留一定的家庭应急金。罗先生家庭的现金流动性很差,应预留一部分现金以备不时之需,20000~30000元即可,这部分现金不可用来作任何投资,可以以银行存款或货币式基金形式储存。

  ②金融投资多元化。罗先生夫妇的投资收入主要依靠股票和不动产投资。一方面股票投资风险极大,另一方面不动产虽然是保值升值的绝佳工具,但流动性极差。因此,罗先生夫妇不妨在投资理财上,将一部分资金投资到债券、基金等市场,多方面分享金融市场高速发展所带来的成果。产品选择上,一些中长期的、公司信誉良好的企业债,股票型、指数型基金以及适合长期投资的封闭式基金等都可以作为选择对象,也为罗先生夫妇日后的养老、孩子的教育金等筹备提供长期的投资所需。

  ③合理安排家庭保障。罗先生夫妇目前的保险并不足以保障未来家庭的安全,两人应该追加一部分商业保险。建议罗先生把意外险、重疾险的保额提高,并适当增加其他类型保险。由于每月固定收入较少,保险缴费模式可选用年缴方式。保险缴交时间调整到每年股东分红后进行。罗太太也需购买一定数额的意外险及一些女性重大疾病险。此外,也可为孩子购买一些少儿保险,兼顾保障与理财。目前很多保险公司都有一些融入少儿教育金的险种,适合不同的家庭需要。

  ④房产投资要恰当。罗先生想将目前的自住房换成别墅,我们支持您的决定,但在选择上,不妨将孩子的教育与日后的养老生活考虑进去。由于别墅区一般地理位置较远离市区,周边的配套也不是十分成熟。建议罗先生可考虑购置周边有大学城或教育环境较好地区的别墅,这样也可一并解决孩子日后的升学问题。至于罗先生目前位于金桥附近的不动产,我们建议保留,这也是看好未来上海房产发展的趋势以及升值潜力。目前罗先生可选择将此房产自行出租,待未来再作进一步打算。

  专家建议二:家庭保障建议及家庭状况和需求分析

  太平洋安泰人寿 王亚红

  作为自由职业家庭,年收入不是很稳定,收入多少取决于投资和生意的成功与否,年轻的罗子皓夫妇属于非常不错的自由职业者, 较早累积了财富的第一桶金,拥有了价值225万元的房产和120万元市值的股票资产。房产租金带给他们相对稳定的收益,减轻了平时开支上的负担压力。不过,在资金的投资组合安排上过于偏重风险投资,建议减少风险投资,增加稳定收益,同时适当增加应急资金的准备和解决风险保障上的安排。

  先看医疗保障方面。随着医疗条件的不断完善,基本社保已经不能满足因疾病和意外所带来的费用上的负担。罗子皓夫妇都是自由职业者,万一发生意外或生病, 虽然都有社保,却没有单位的其他福利和补贴, 整个家庭还非常缺乏保障。建议罗子皓夫妇增加大病保险和住院补偿、住院补贴保险,这样不至于在事业高峰期因疾病或意外的发生而使财产遭受损失,毕竟无后顾之忧才能全身心地投入到工作事业中去。宝宝可到医院申请办理红十字会少儿医疗基金,再办理其他商业医疗保险。

  寿险保障方面,30岁~40岁是事业高峰期,也是家庭责任最重的时期,建议罗子皓夫妇购买万能寿险、分红两全保险并附加定期寿险以及增加意外险保障额度。万能寿险可以根据自己的需求为自己设计保障额度,按经济状况设计储蓄额度,并且可以随时申请领取账户余额, 是一款非常适合自由职业人士的寿险产品。该产品还能通过保险公司专业理财团队去投资,使资金不断增值,让罗先生拥有充裕的养老基金。

  同时,目前股票市场风险已累积到很高的程度,建议罗先生不妨适当减少股票的投资份额,向自己的万能险账户里一次性追加20万元。以后把每年年收入的10%左右不断追加存入账户。从目前的情况来看,保险公司完全有能力从资本市场赢得更大的收益 ,使得客户可以通过寿险产品更大程度地实现保障和投资的双赢。

食租家庭如何解决三大理财难题

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