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月入万元家庭的多房产规划

2007年11月09日 13:10 来源: 上海金融报 【字体:


  李先生家庭资产的四分之三都是房产,这样的资产结构,使其家庭经济受房地产市场走势影响极大。因此,暂停新购房产,乃至调整现有房产,并合理规划现有资产,可能是明智之举

  家庭现状

  李先生,32岁,某合资建材公司销售经理;李太太,27岁,全职太太;女儿3岁。李先生的月收入1.4万元,年终奖6万元左右。

  李先生一直比较喜欢房产投资,2002年买了一套一居室自住,购买时房屋总价20万元,首付5万元,贷款20年,月供1100元,现在该房产估价30万元。2004年又购买了一套一居室,用于出租,总价26万元,首付8万元,贷款20年,月供1200元,现在该房产估价32万元,已出租,月租金收入1500元。2005年买了一套150平方米的三居室,总价80万元,首付24万元,贷款20年,月供4000元,现在估价85万元。这套房即将交房,准备自住,打算用15万元装修。

  李先生一家每月的生活开销如下:日常支出6000元,孩子教育费用1500元。李先生有基本的社会保险,给女儿买了一份分红保险,年交3000元,李太太没有任何保障。

  李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学。他觉得,自己的养老靠房屋租金就够了。

  李先生目前有银行存款40万元,国债10万元。面对近来国家对房地产出台了很多调控性的政策,李先生决定暂时不再买房子。那么,他该如何理财?

  按揭支出占比过高

  李先生的家庭资产以原值计算为176万元,若以现值计算高达197万元,这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。

  以现值统计,房产占总资产的74.6%,表明李先生家庭资产的四分之三都是房产,而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。

  这样的资产结构,使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大。负债占总资产的45.2%,较合理水平稍高,偿还住房抵押贷款将是未来20年内的一项重要财务目标。

  李先生年收入近23万元,是家庭的经济支柱。目前仅有一套住房用于出租,租金收入不足家庭年收入的10%。支出方面,按揭贷款支出高达月度收入的40.6%,高于三分之一的合理水平。生活费用(含日常支出和教育费用)每月平均7500元,占月收入的48.4%,月度结余占月度收入的11%,有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%,处于合理水平,但受年终奖这样的偶然因素影响较大。

  不足之处是,李先生家的保险费支出很少,而且保障功能很弱,与他们的家庭结构和债务状况不相匹配。

  财务目标分析

  李先生家的理财目标可以分为三项:一是尽早还清购房贷款,二是为女儿准备出国留学的费用,三是为自己的老年生活准备养老金。

  关于还清购房贷款,三处房产的贷款本金为89万元左右。分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高,而且受经济波动影响较大。建议在条件许可的情况下,提前偿还部分贷款,以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法。

  李先生的女儿打算高中毕业后出国留学,这是15年以后的目标。以学费每年上涨5%估计,大学4年留学的学费将需要120万元左右。除现有资金外,主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。

  怎样为自己准备足够的养老金?

  以目前租金价格计算,出租两套小房子的租金收入约3000元,而以李先生家的生活水准,退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变。假设房租和物价的上涨速度一致,那么当李先生退休后,出租两套小房子的租金收入,尚不足以使李先生夫妇生活品质不变,必须额外准备养老金。

  理财建议

  1、优化生活费用支出管理,争取减少支出15%

  以李先生的工作性质来看,他的家庭支出尚在合理范围内,但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入。因此,适当控制一下生活方面的支出,会使家庭经济更宽裕。

  如果能够把家庭生活费用支出减少15%,每个月将多出1000元的结余,即使李先生的工资收入略微减少,仍可以支付日常生活支出和房贷月供。

  2、择机提前偿还部分房贷,减轻供房压力

  李先生的新房即将装修,预计花费15万元,这样,他家的存款将降为25万元。金融资产另有国债10万元,考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率。建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款,从而减轻供房压力。

  考虑到装修后,李先生家的金融资产只有35万元,不足家庭资产的五分之一,而且今年证券市场等投资渠道表现良好,可以过两年再偿还部分贷款。

  3、完善风险保障,规避和转移风险

  李先生是家里惟一的经济来源,整个家庭有高达80余万元的贷款,万一李先生遇到什么风险,将严重影响整个家庭的经济状况。从生活品质到孩子教育,甚至可能要拍卖拥有的房产。人生有很多不确定因素,一定要进行风险规避和风险转移。

  因此,建议李先生进行全面的保险规划,把人生不确定的风险转化为确定的保障。

  具体品种方面,建议李先生购买20万至30万元的健康保险,以及120万元的终身寿险或者定期寿险,这样万一遇到风险,除偿还贷款外,还可以给家人留下40万元左右的生活费用。同时,给李太太和女儿购买健康保险和意外保险,年度保费支出在2万至3万元。

  4、以购买基金的方式参与股票市场投资

  以合理的家庭投资结构来看,金融投资(股票、债券、基金等)与实物资产投资的比例在1:1比较合适。李先生家的房产投资已经占据较大比例,结合当前的国家宏观调控政策,建议李先生日后的投资以金融投资为主。

  结合李先生的具体情况,建议每个月或者每个季度用固定数额的钱购买开放式基金,总额控制在金融资产的50%左右,目前约为15万元,以后随着积蓄的增加按比例增加。

  5、保留现有国债,部分存款转投货币市场基金

  由于李先生家即将装修,15万元左右的装修款还是存在银行比较合适;10万元国债收益略高于银行存款,建议保留;购买15万元的基金后,余下的可以保留2万元银行存款,购买8万元货币市场基金。这样,资产组合的收益率在当前情况下可达到6%左右。

  怎样操作LOF基金转托管?

  问:我最近在网上买了一批LOF基金,想转到二级市场,但是对于LOF基金“转托管”这种交易方式不太熟悉。请问,我该怎么转托管?具体怎么操作?

  广东读者胡俊超答:跨系统的转托管分两种情况:1、将托管在场外的基金份额转托管至场内在办理跨系统转托管之前,投资者须与基金份额拟转入的证券营业部取得联系,获知该证券营业部在深交所席位号码。在核实上述事项后,投资者可在正常交易日到转出方代销机构,按要求办理跨系统转托管业务。投资者须填写转托管申请表,写明拟转入的证券营业部席位号码、深圳开放式基金账户号码、拟转出上市开放式基金代码和转托管数量,其中转托管数量应为整数份。

  2、将托管在场内的基金份额转托管至场外在办理跨系统转托管之前,投资者须注意如下事项:(1)确保拟转出基金份额的深圳证券账户,已在基金管理人或其代销机构处注册深圳开放式基金账户。

  (2)获知基金份额拟转入代销机构代码(6×××××),并按照代销机构的要求办妥相关手续(账户注册或注册确认)以建立业务关系,确保拟转入的基金份额可被该代销机构接纳。

  在核实上述事项后,投资者可在正常交易日持有效身份证明文件和深圳证券账户卡到转出方证券营业部办理跨系统转托管业务。投资者须填写转托管申请表,写明拟转入的代销机构代码(6×××××)、深圳证券账户号码、拟转出上市开放式基金代码和转托管数量。(广东发展银行杭州分行注册金融理财师 王凌)

  
  

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