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有房贷和无房贷各有不同贷款方案

2007年11月01日 07:30 来源: 北京青年报 【字体:


  从“加息”到“第二套住房”首付比例提高,住房贷款政策的诸多变化,让许多准备贷款买房的人不太明晰,现阶段怎么办理住房贷款?为此,记者请“伟嘉安捷”的专家给房贷借款人介绍一些政策和方法,专家认为,目前可以按照“已贷款”和“无贷款”两大房屋种类划分,给出两种不同的贷款方案希望能够帮助借款人缓解资金压力。

  “有贷款”房屋五年以内二手次新房多

  根据专家的介绍,现在银行有一项“同名转按揭”的业务,其中“平转”中的“循环授信”、“改变贷款银行”和“改变还款方式”等三种方式,可以缓冲借款人贷款压力。

  从目前银行已做贷款的房屋来看,建成年代基本都在2000年以后,也就是五年以内的二手次新房。对于这部分已有按揭贷款的房屋来说,根据目前现行金融政策,如果借款人想要通过某种贷款方式的融资功能,转投其他产品,基本是不可能实现的。因为根据目前各家商业银行下发的新规定,已经将这种处于按揭贷款中还能够融资的贷款产品彻底“封杀”。

  但是对于那些并无投资意图,确实因为住房贷款压力需要更换贷款方式的房贷借款人,可以通过“同名转按揭”中的“平转”达到其目地。特别是“平转”中的循环授信、改变贷款银行、改变还款方式的三大特色,更加有利于借款人在多变的金融环境中使用。值得一提的是,“平转”中的“循环授信”功能,比如借款人在一家银行有30万元的房屋贷款,已经偿还了15万元,对于已经偿还的这部分贷款,借款人在不超过授信有效期和可用额度的条

  件下,可以多次申请具有明确消费用途的个人贷款,循环使用,帮助借款人缓解贷款压力。●“异名转按揭”让房贷借款人“解套”

  专家说,在金融政策多变的市场环境下,房贷借款人若要达到“置业升级”的目地,还可以通过“异名转按揭”来实现。专家介绍说,根据目前房地产市场价格不断上涨的势头,“有房贷”的借款人可以选择先将房产出售,将贷款转移到下一任购房者身上,在还清自身贷款的基础上还能获取到高于当初购买价的收益。然后利用这笔卖房后的融资款项加上自身存款,重新拟定个人理财规划。

  “伟嘉安捷”专家提醒房贷借款人,由于“异名转按揭”业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更,所以对于买方来说,其购房资金的安排和贷款方案相比于普通按揭贷款要复杂得多,而且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款,因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况,涉及到按揭贷款中的专业问题,买卖双方最好咨询专业的担保服务机构进行操作较为妥当。

  “无贷款”房屋五年以上二手房多

  专家还介绍说,现阶段,以买房为目地、能够说明贷款流向用途的,还可以做“抵押消费贷款”。

  虽然目前各家银行对“抵押消费贷款”进行严控,但是对于有着正当购房理由的房贷者而言,银行还是愿意放贷的。所以只要是因为买房缺少资金的房贷者,大都可以通过“抵押消费贷款”进行融资。但有一点前提,银行要求所抵押的房产必须没有任何贷款。所以,如果借款人所要抵押的房产在银行有贷款,那么必须先通过借钱或者其它方式将所欠银行贷款“清零”后,再通过“抵押消费贷款”进行融资周转。

  公积金贷款“抢手” “贴息”额度吃紧

  记者近日获悉,随着公积金贷款业务量的不断加大,市管公积金中的贴息贷款额度开始日渐吃紧。

  据了解,自央行持续加息和第二套房贷首付比例提高之后,越来越多的借款人在贷款买房时开始弃“商业贷款”采用“公积金贷款”,导致了公积金贷款业务量的激增。但由于公积金贷款单笔最高上限额度规定为60万元,所以,对于不能满足房贷借款人需求超出上限额度的那部分贷款,许多房贷借款人运用公积金贷款中的“贴息”功能来弥补,同样能够达到使用商业贷款的效果。

  “现在北京各家公司几乎都为员工上缴公积金贷款,公积金贷款利率低,买房首付又不涨,像我们这样的小白领,如果买房的话当然愿意用公积金了。”某科技公司职员小高向记者道出了80后新一代“购房族”的想法。

  “听说公积金贷款能够贴息,买第二套房首付又不像商业贷款控制那么严。我这儿上有老下有小的,现在住的还是2000年结婚时贷款买的房,没办法,想换大点的房也只能靠公积金了。”

  某企业司机范师傅也希望公积金能够帮助他解决居住问题。

  记者采访“伟嘉安捷”的个贷服务专业人士时了解到,这种房贷人群“抢”用公积金贷款的市场变化是从8月份开始“疯狂”上演的,而公积金贷款贴息额度的偏紧也正是从那时开始的。

  专家分析,房贷借款人之所以会出现这样的心理因素,公积金贷款之所以出现“抢手”的市场状况,主要是受金融新政风暴影响,部分房贷借款人为了将贷款购房成本降至最低,进而转向公积金贷款。而公积金贷款利率较低、首付政策不变、贷款成数较高、借款人受众群广(退休人员也可申请公积金贷款)、自由还款方式等优势,使公积金贴息贷款变得十分抢手,贴息额度一再吃紧。(徐曼)

理财5

有无房贷各有不同贷款方案(资料图片)

  
  

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